Налог за сдачу квартиры в аренду: НДФЛ, НПД или патент

Сколько отдадите с 30 000 ₽ в месяц

Наталья сдаёт двухкомнатную квартиру в Казани соседке-физлицу за 30 000 ₽ в месяц. Годовой доход — 360 000 ₽. Вот что она заплатит в каждом из четырёх режимов.

Взносы ИП складываются из фиксированной части 57 390 ₽ за 2026 год (подп. 1 п. 1.2 ст. 430 НК РФ в редакции ФЗ от 08.08.2024 № 259-ФЗ) и дополнительного 1% с дохода свыше 300 000 ₽ — у Натальи на УСН это 600 ₽. На патенте базой для расчёта 1% служит не фактическая плата, а потенциально возможный доход по патенту, поэтому итог зависит от региона. Налог по УСН «Доходы» и по патенту ИП без работников уменьшает на взносы полностью (п. 3.1 ст. 346.21 и п. 1.2 ст. 346.51 НК РФ), поэтому сам налог обнуляется — но взносы платятся, даже если квартира стояла пустая полгода.

Вывод для одной-двух квартир очевиден: НПД дешевле НДФЛ втрое и дешевле ИП вчетверо. Статус ИП начинает выигрывать примерно с дохода 2,4 млн ₽ в год, когда НПД уже недоступен: плоская ставка 6% с вычетом взносов обходится дешевле, чем НДФЛ 13% и выше по прогрессивной шкале.

НДФЛ: декларация 3-НДФЛ и сроки

Если собственник не регистрировался ни самозанятым, ни ИП, доход от сдачи жилья облагается НДФЛ по прогрессивной шкале п. 1 ст. 224 НК РФ: 13% на доход до 2 400 000 ₽ за год, 15% плюс твёрдые 312 000 ₽ — на часть свыше этого порога и до 5 млн ₽. Важно, что в шкалу попадает весь основной доход человека, включая зарплату: если Наталья получает 2,3 млн ₽ по трудовому договору, то её 360 000 ₽ арендной платы уже частично уйдут в 15%-ю ступень.

Порядок действий зависит от того, кто наниматель.

• Наниматель — физлицо. Собственник считает налог сам, подаёт декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным, и платит не позднее 15 июля (п. 1 ст. 229 и п. 6 ст. 227 НК РФ).
• Наниматель — организация или ИП. Тогда наниматель становится налоговым агентом по п. 1-2 ст. 226 НК РФ: он сам удерживает НДФЛ из платы и перечисляет в бюджет. Собственник получает на руки сумму за вычетом налога и декларацию не подаёт. Это частый сценарий, когда компания снимает квартиру для сотрудника.

Декларация заполняется в личном кабинете на сайте ФНС — там же считается сумма и формируется платёжка. Общий календарь дат по всем налогам собран в налоговом календаре; при неровном доходе итоговую сумму удобно прикинуть калькулятором НДФЛ.

НПД: почему для жилья подходит, а для нежилого — нет

Налог на профессиональный доход — самый выгодный режим для наймодателя. Ставки по ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ: 4% при сдаче физическому лицу и 6% при сдаче организации или ИП. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год, отчётности нет, налог начисляет ФНС по чекам, сформированным в приложении «Мой налог», а платить нужно не позднее 28-го числа следующего месяца. Впервые зарегистрированным даётся разовый вычет 10 000 ₽ (ст. 12 ФЗ-422), который снижает ставки до 3% и 4% — за первый год Наталья заплатит не 14 400 ₽, а 10 800 ₽.

Ключевое ограничение спрятано в п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422: объектом НПД не признаются доходы «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)». То есть квартира, комната, жилой дом — можно; апартаменты со статусом нежилого помещения, гараж, кладовка, машино-место, офис, склад — нельзя. Сдача нежилого объекта на НПД означает, что доход придётся переносить в НДФЛ, а уже сформированные чеки аннулировать.

Норма отсекает объект по его виду, а не договор по сроку, поэтому посуточная сдача жилья на НПД не запрещена. Прямого подтверждения долго не было, но недавно ФНС высказалась по смежной ситуации: письмом от 27.04.2026 № СД-36-3/3331@ (позиция согласована с Минфином письмом от 22.04.2026 № 03-11-09/33827) ведомство указало, что перечни ограничений в ст. 4 и ст. 6 ФЗ-422 не содержат запрета на услуги гостевого дома, и физлицо вправе применять НПД к таким доходам при соблюдении прочих условий режима.

Отдельный ограничитель лежит не в налоговом, а в жилищном законе: ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (в редакции ФЗ от 15.04.2019 № 59-ФЗ) запрещает использовать квартиру в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг. Сдать её посуточно по договору найма можно, а разворачивать в ней мини-отель с ресепшеном, уборкой по расписанию и сменой белья — нет, причём независимо от выбранного налогового режима. Сравнение НПД со статусом предпринимателя по всем параметрам — в разборе самозанятость или ИП.

Патент и УСН: когда статус ИП оправдан

Сдача в аренду недвижимости прямо названа среди «патентных» видов деятельности: подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ разрешает ПСН для сдачи в аренду (наём) собственных или арендованных жилых помещений, а также нежилых помещений и земельных участков. Патент доступен только ИП. Налог — 6% не от фактической выручки, а от потенциально возможного годового дохода, который устанавливает закон субъекта РФ, поэтому одинаковые квартиры в Москве и в райцентре дают разную стоимость патента. Конкретную сумму считает калькулятор патента ФНС по региону, площади и сроку.

Что нужно знать про патент:

• Лимит дохода на 2026 год снижен до 20 млн ₽ (подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ в редакции ФЗ от 29.09.2025 № 359-ФЗ), с 2027 года он станет 15 млн, с 2028 — 10 млн. Считается доход и за предыдущий год, и с начала текущего; при совмещении с УСН выручка по обоим режимам складывается.
• Патент берётся на срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года; при сроке до 6 месяцев он оплачивается целиком до окончания действия, при более длинном — 1/3 в первые 90 дней и 2/3 до конца срока.
• Регионы вправе ограничить площадь сдаваемых объектов и дифференцировать потенциальный доход по районам города.
• Декларация не подаётся, но книга учёта доходов ведётся.

УСН «Доходы» со ставкой 6% выигрывает у патента там, где регион установил высокий потенциальный доход, а фактическая плата ниже. Вариант «Доходы минус расходы» (15%) имеет смысл при реальных затратах — ремонте, коммунальных платежах за свой счёт, услугах агентства, — но требует документального подтверждения каждой суммы. Взносы за себя платятся в любом случае: фиксированная часть — до 28 декабря текущего года, дополнительный 1% — до 1 июля следующего (п. 2 ст. 432 НК РФ).

Наём, аренда и какой код дохода указывать

Договор о сдаче квартиры гражданину по закону называется наймом жилого помещения: п. 1 ст. 671 ГК РФ относит такие отношения к главе 35 ГК, а термин «аренда» кодекс использует для случая, когда жильё берёт юридическое лицо (глава 34 ГК) и только под проживание граждан. На налоги название документа не влияет — доход от сдачи жилья облагается одинаково, — но влияет на другие вещи: срок, порядок расторжения, регистрацию долгосрочного договора как обременения по п. 2 ст. 674 ГК РФ. Разбор этих различий и готовый текст — в статье про договор аренды квартиры и в образце договора.

Коды дохода зависят от того, какой документ заполняется.

Коды 1401 и 1402 введены приказом ФНС от 28.09.2021 № ЕД-7-11/844@ и применяются с 09.11.2021. Тем же приказом сужен код 1400: из него изъята и жилая, и нежилая недвижимость, так что за 1400 осталось прочее имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, средств связи и компьютерных сетей. В справочнике 1402 сформулирован «от противного» — любая недвижимость, за исключением жилой.

Трёхзначный код 008 — из приложения № 4 к порядку заполнения формы 3-НДФЛ, утверждённому приказом ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@. Он рассчитан на резидента: у нерезидента-арендодателя код вида дохода 020 и группа 06 со ставкой 30%. Код группы доходов проставляется отдельно — в поле 001 раздела 2 декларации. Двузначные коды прежних форм в новой не применяются, и здесь легко ошибиться: в декларациях за 2021-2024 годы аренда шла под кодом «08», внешне похожим на нынешний «008». Готовый разбор самой справки — на странице справки о доходах физического лица.

Если собственник регистрирует ИП, в заявлении понадобится код ОКВЭД: 68.20.1 — аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом, 68.20.2 — то же для нежилого. Самозанятому без статуса ИП ОКВЭД не нужен вовсе.

Обеспечительный платёж: когда депозит становится доходом

Депозит, который наниматель вносит при заселении, — это обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ, а не плата за месяц. На дату получения он доходом не является: Минфин в письме от 27.01.2022 № 03-04-05/5576 подтвердил, что при внесении обеспечительного платежа на счёт арендодателя-физлица объекта обложения НДФЛ не возникает, поскольку деньги подлежат возврату.

Налог появляется в двух случаях. Первый — стороны зачли депозит в счёт арендной платы (обычно за последний месяц): деньги перестают быть возвратными, и на дату зачёта сумма становится доходом по ст. 223 НК РФ. Второй — наймодатель удержал часть депозита за повреждённое имущество или долг по коммунальным услугам: удержанное тоже становится его доходом. Возврат депозита целиком налоговых последствий не создаёт ни у одной стороны.

Практический вывод: в договоре стоит прямо написать, что платёж обеспечительный и возвращается при выезде, а зачёт в счёт платы оформлять отдельным соглашением или актом. Тогда дата возникновения дохода не будет предметом спора с инспекцией, а у самозанятого будет понятно, за какой месяц формировать чек.

Ипотечная квартира: что требует банк

Залог сам по себе сдаче не мешает. По п. 1 ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользоваться заложенной квартирой по её назначению, и условия договора об ипотеке, ограничивающие именно это право, ничтожны. Пункт 2 той же статьи разрешает извлекать из квартиры плоды и доходы — но с оговоркой: залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами вправе получить удовлетворение своего требования за счёт этих доходов. Дальше вступает п. 1 ст. 40 того же закона: сдавать заложенное имущество в аренду без согласия залогодержателя можно, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке, при двух условиях — срок пользования не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество передаётся для целей, соответствующих его назначению.

На практике оговорка «если иное не установлено договором» и решает дело: в типовых ипотечных договорах российских банков запрет или обязанность уведомить кредитора прописаны почти всегда. Поэтому последовательность такая: найти в кредитном договоре раздел о распоряжении предметом залога, направить банку заявление через личный кабинет и приложить проект договора найма. Банки обычно согласовывают сдачу при действующем страховании квартиры.

Отдельный риск — п. 2 ст. 40 ФЗ-102: при обращении взыскания на квартиру все права аренды и иные права пользования, которые собственник передал третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются — с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания, а во внесудебном порядке с момента заключения договора купли-продажи победителем торгов либо регистрации права собственности залогодержателя. Наниматель в такой ситуации теряет жильё, а наймодатель — иск о возмещении убытков.

Нежилое помещение у физлица: риск предпринимательства и НДС

Сдача офиса, склада, гаража или апартаментов собственником без статуса ИП — самая рискованная конфигурация. Дело не в ставке НДФЛ, а в квалификации деятельности. Помещение изначально предназначено для коммерческого использования, договоры заключаются регулярно, цель — систематическая прибыль: суды в такой ситуации признают деятельность предпринимательской, даже если человек ИП не регистрировал. П. 2 ст. 11 НК РФ прямо говорит, что физлицо, которое ведёт предпринимательскую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на отсутствие статуса ИП при исполнении налоговых обязанностей.

Последствия переквалификации:

• НДС сверх НДФЛ. Такому арендодателю доначисляют НДС по общему режиму — позиция подтверждена определением ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и рядом более ранних определений. С 1 января 2026 года базовая ставка НДС — 22%, и налог считают со всей полученной за проверяемый период платы.
• Освобождение по ст. 145 НК. Право не платить НДС при выручке до 2 млн ₽ за три месяца нужно использовать через уведомление; задним числом при доначислении суды его иногда допускают, но это уже спор.
• Штраф за деятельность без регистрации. По ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ — от 500 до 2 000 ₽; сумма символическая, но она фиксирует факт для налогового спора.

Легальные варианты для нежилого объекта — только НДФЛ как физлицо (с риском описанной переквалификации при системной сдаче) либо ИП на УСН или патенте с ОКВЭД 68.20.2. НПД, повторим, для нежилых помещений закрыт. Разовая сдача гаража соседу под хранение вещей на предпринимательство не тянет; сдача трёх боксов подряд по договорам с ИП — тянет. Типовые документы — договор аренды нежилого помещения и договор аренды гаража.

Сдавать без договора и без налога: как это заканчивается

Устная договорённость сама по себе не наказуема — незаконна неуплата налога с полученного дохода. Но отсутствие письменного договора лишает наймодателя главного инструмента защиты: без документа он не докажет ни размер платы, ни состав переданного имущества, ни ответственность за ущерб, а ссылаться на свидетелей при несоблюдении письменной формы нельзя.

Каналы, по которым инспекция узнаёт о доходе, вполне прозаичны:

• сведения от Росреестра о регистрации долгосрочного найма как обременения (п. 4 ст. 85 НК РФ);
• выписки по банковским счетам, которые инспекция вправе запросить в рамках проверки (ст. 86 НК РФ) — регулярные поступления одинаковой суммы от одного плательщика выглядят однозначно;
• обращения соседей и заявления самих нанимателей — обычно после конфликта из-за депозита;
• запрос банка-кредитора при проверке ипотечного объекта;
• с 1 октября 2026 года — обмен данными с цифровыми платформами: ст. 20 ФЗ от 31.07.2025 № 289-ФЗ «Об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики в Российской Федерации» обязывает операторов таких платформ вести информационное взаимодействие с налоговыми органами в порядке, который утвердит Правительство РФ.

Если факт установлен, доначисляют налог за три года, пени по ст. 75 НК РФ в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки и два штрафа: по ст. 119 НК РФ за непредставленную декларацию — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц, минимум 1 000 ₽ и максимум 30%, и по ст. 122 НК РФ за неуплату — 20% от суммы налога либо 40% при умысле. На доходе Натальи за три года это 140 400 ₽ налога, до 70 200 ₽ двух штрафов и сверху пени — вместо 43 200 ₽, которые она отдала бы на НПД.

Что делать наймодателю

Легализация занимает один вечер, если действовать по порядку.

1. Определите режим по объекту и доходу: жильё и доход до 2,4 млн ₽ — НПД; жильё с доходом выше — НДФЛ или ИП; нежилое помещение — НДФЛ или ИП, но не НПД.
2. Зарегистрируйтесь самозанятым в приложении «Мой налог» или через личный кабинет на сайте ФНС — постановка на учёт занимает несколько минут и не требует визита в инспекцию.
3. Подпишите письменный договор и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков, отдельно оговорив, что депозит является обеспечительным платежом.
4. Если квартира в ипотеке — получите письменное согласие банка до заселения нанимателя.
5. Формируйте чек в «Моём налоге» на каждую полученную сумму и платите начисленный налог до 28-го числа следующего месяца.
6. Если остались на НДФЛ — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с кодом вида дохода 008 и заплатите до 15 июля.

Сопутствующие материалы: договор аренды квартиры — выбор между наймом и арендой, регистрация и депозит; образец договора и договор субаренды; чек-лист «Снять квартиру: 10 шагов» — для стороны нанимателя; какие доходы не облагаются НДФЛ и налоговые изменения 2026 года.