Можно ли самозанятому сдавать машиноместо и гараж

Кладовка в квартире и кладовка в подвале — разные случаи

Кладовка внутри квартиры — часть жилья. По ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартира состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, поэтому арендная плата за квартиру вместе с такой кладовкой целиком идёт в НПД.

Другое дело — кладовая на цокольном этаже или в подвале дома, у которой свой кадастровый номер и назначение «нежилое». Это самостоятельный объект, и доход от него под НПД не подпадает, даже если арендатор — жилец той же квартиры. Проверить, что именно у вас, можно по выписке ЕГРН: там указаны вид объекта и его назначение.

Машиноместо сдаётся вместе с квартирой

Частый вариант: жильцу сдают квартиру, а машиноместо в подземном паркинге того же дома идёт в придачу, одной суммой по одному договору. Отдельного письма ФНС или Минфина про такой договор найти не удалось, поэтому опираться приходится на сам закон. А он отсекает доход по объекту: жильё можно, машиноместо нельзя, и общий договор этого не меняет.

Отсюда практический вывод. Цену лучше разделить — в договоре или двумя договорами: плата за квартиру, отдельно за машиноместо. Чек в «Мой налог» формируйте только на квартирную часть, а с платы за машиноместо платите НДФЛ. Если цена общая и не разделена, инспекция может усомниться в НПД для всей суммы, и доказывать, какая часть платы приходится на квартиру, придётся уже вам.

Что грозит, если уже сдавали на НПД

Налог, уплаченный как НПД, не заменяет НДФЛ. С арендной платы за нежилой объект нужно заплатить 13 %, а с дохода свыше 2,4 млн ₽ за год — больше. Если арендатор — физлицо, налог платите сами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ): декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), уплата до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если арендатор — компания или ИП, НДФЛ обязан удержать он как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ) — предупредите его, что чек самозанятого здесь не освобождает от удержания.

Когда инспекция найдёт недоплату сама, к налогу и пеням добавятся штрафы:

• Не подали 3-НДФЛ: 5 % неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽ (п. 1 ст. 119 НК РФ).
• Не заплатили налог: 20 % недоимки, а если докажут умысел — 40 % (п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ).

Что делать

1. Проверьте объект. Откройте выписку ЕГРН: если назначение «нежилое» или объект — машино-место, новые чеки на эту аренду не формируйте.
2. Разберитесь с выданными чеками. Основания для отмены чека закон называет два — ошибка при вводе сведений и возврат денег (ч. 4 ст. 8 ФЗ № 422-ФЗ). Аннулируйте чеки по нежилому объекту с причиной «Чек сформирован ошибочно», чтобы НПД за эти месяцы пересчитали.
3. Подайте 3-НДФЛ за каждый год, в котором получали такую арендную плату, и уплатите налог — бланк и способы подачи есть на странице декларации 3-НДФЛ. Чем раньше, тем меньше пени и штраф по ст. 119.
4. Разделите договор, если машиноместо сдаётся вместе с квартирой, — это сохранит НПД для квартирной платы.
5. Взвесьте ИП, если нежилых объектов несколько. Упрощёнка и патент подходят для аренды нежилого, но совмещать их с НПД нельзя (п. 7 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ): после перехода квартира тоже уйдёт на выбранный режим. Подробнее — в статье о том, может ли самозанятый открыть ИП.