Договор аренды нежилого помещения

Когда нужен договор аренды нежилого помещения

Общие правила аренды записаны в § 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606–625), для зданий и сооружений есть специальный § 4 (ст. 650–655). Отдельного параграфа о нежилых помещениях в кодексе нет. Президиум ВАС РФ распространил на них правила о регистрации аренды зданий (п. 2 информационного письма от 01.06.2000 № 53). По той же логике практика распространяет на помещения и другие правила параграфа: письменную форму одним документом, передачу по акту и обязательное условие о размере платы. Договор нужен, когда:

• компания или ИП снимает офис, магазин, салон или кафе в торговом либо жилом здании;
• собственник сдаёт склад или производственный цех под хранение или выпуск продукции;
• в аренду сдаётся часть помещения: кабинет, торговое место, отгороженная зона склада;
• гражданин сдаёт принадлежащее ему нежилое помещение, например бывшую квартиру, переведённую в нежилой фонд;
• действующий договор истёк, и стороны хотят зафиксировать новые условия, а не продолжать «по умолчанию».

Если сдаётся здание целиком вместе с правами на участок, подойдёт договор аренды здания или сооружения. Жилое помещение гражданину сдают по договору найма, а не аренды, — это другая глава кодекса с другими правилами.

Как заполнить договор аренды нежилого помещения: разбор по разделам

В образце собственник помещения — ООО на общей системе налогообложения — сдаёт помещение площадью 86,4 кв. м на первом этаже в Нижнем Новгороде другому ООО под цветочный магазин. Договор № 14/А-26 подписан 15.09.2026, аренда длится 11 месяцев, с 01.10.2026 по 31.08.2027.

Стороны и предмет

Стороны указывают по ЕГРЮЛ или ЕГРИП, с должностью подписанта и основанием его полномочий. Главное в разделе — описание помещения. Если данных, позволяющих определённо установить объект, в договоре нет, условие о нём считается несогласованным, а договор — незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

1.2. Помещение: нежилое помещение с кадастровым номером
52:18:0060045:1187, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород,
ул. Родионова, д. 23, номер помещения П3, этаж 1, общая площадь
86,4 кв. м. Границы Помещения обозначены на поэтажном плане
(Приложение № 2).

Когда сдаётся часть помещения, поэтажный план с границами становится обязательным: иначе непонятно, какие именно метры переданы. Договор на год и больше регистрируется и в этом случае, а обременение ложится на весь объект (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Сдавать имущество в аренду вправе собственник или лицо, которому это разрешили закон или собственник (ст. 608 ГК РФ). Поэтому в п. 1.3 образца указана запись в ЕГРН и дата свежей выписки, а в п. 1.4 — права третьих лиц. О залоге, сервитуте и других правах на помещение арендодатель обязан предупредить, иначе арендатор вправе требовать снижения платы или расторжения (ст. 613 ГК РФ).

1.5. Помещение предоставляется для использования в целях: розничная
торговля цветами и подарками (магазин). Использование Помещения
в иных целях допускается только с письменного согласия Арендодателя.

Цель использования нужна не для красоты. Если арендатор нарушает условия договора или назначение имущества, арендодатель вправе требовать расторжения и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Срок аренды

Срок существенным условием не является: без него договор считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От срока зависит регистрация, поэтому в бланке п. 2.2 дан в двух вариантах: для аренды меньше года и для аренды от года. В образце срок 11 месяцев.

2.1. Помещение передается в аренду на срок с 01.10.2026 по 31.08.2027
включительно (11 месяцев).
2.2. Договор заключен на срок менее одного года и государственной
регистрации не подлежит (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пункт 2.3 повторяет закон: если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока и арендодатель не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). После этого любая сторона может выйти из договора, предупредив другую за три месяца. Срок предупреждения договор вправе изменить.

Передача помещения по акту

Помещение передают по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. Обязанность арендодателя считается исполненной только после того, как помещение предоставлено арендатору и акт подписан (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Плата в образце начисляется со дня подписания акта (п. 4.6), поэтому до передачи арендатор ничего не должен.

3.3. Уклонение Стороны от подписания передаточного акта на условиях
Договора рассматривается как отказ Арендодателя от исполнения
обязанности по передаче Помещения, а Арендатора — от принятия
Помещения (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

В акт записывают состояние отделки и инженерных систем, показания счётчиков, ключи и документы. За недостатки, которые были заранее известны арендатору или должны были обнаружиться при осмотре, арендодатель не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Готовая форма с описью имущества и актом возврата — на странице акта приёма-передачи помещения в аренду.

Арендная плата, НДС и коммунальные платежи

Для аренды зданий размер платы — обязательное условие. Если его нет в письменном договоре, договор считается незаключённым, и правило об «обычной цене» не спасает (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если ставка установлена за квадратный метр, плату считают по фактической площади переданного помещения (п. 3 той же статьи).

4.2. Постоянная часть арендной платы составляет 1 300 (Одна тысяча
триста) рублей 00 копеек за 1 кв. м площади Помещения в месяц,
а за все Помещение — 112 320 (Сто двенадцать тысяч триста двадцать)
рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 22 % — 20 254 (Двадцать
тысяч двести пятьдесят четыре) рубля 43 копейки.

Строку об НДС заполняют по режиму арендодателя. На общей системе ставка с 2026 года 22%, в образце налог выделен из суммы: 112 320 × 22 / 122 = 20 254,43 ₽. На УСН при доходе за 2025 год до 20 млн ₽ действует освобождение (п. 1 ст. 145 НК РФ), от 20 до 250 млн ₽ — ставка 5%, от 250 до 450 млн ₽ — 7%. Когда помещение государственное или муниципальное и сдаёт его орган власти, НДС исчисляет, удерживает из платы и перечисляет в бюджет арендатор как налоговый агент (п. 3 ст. 161 НК РФ). Если арендодатель — гражданин без статуса ИП, организация-арендатор удерживает с платы НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Коммунальные платежи в образце оформлены переменной частью арендной платы. Закон разрешает сочетать разные формы платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Поэтому возмещение ресурсов — часть цены аренды со своим сроком и своим расчётом, а не отдельный платёж, о природе которого стороны потом спорят.

4.4. Переменная часть арендной платы равна стоимости электроэнергии,
холодной воды и водоотведения, потребленных в Помещении за месяц,
по показаниям приборов учета и тарифам ресурсоснабжающих организаций,
а также стоимости тепловой энергии, приходящейся на площадь
Помещения. Арендодатель выставляет счет на переменную часть
с расчетом и копиями счетов ресурсоснабжающих организаций
до 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

Размер платы по соглашению сторон меняют не чаще раза в год, если договор не говорит иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Согласованный заранее механизм индексации это правило не нарушает (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). В п. 4.7 образца арендодатель вправе поднять постоянную часть не больше чем на 5% в год: со 112 320 до 117 936 ₽ в месяц. Предупредить арендатора он должен за 30 дней. Первое повышение возможно не раньше чем через 12 месяцев после передачи помещения, поэтому при 11-месячном сроке образца пункт заработает, только если договор возобновится на неопределённый срок.

Обеспечительный платёж

Депозит — это обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ. Он покрывает долги по плате, неустойку и убытки, в том числе будущие, и после прекращения обязательства возвращается, если стороны не договорились иначе. Предоплатой за последний месяц он не является: зачесть его в последний месяц можно, только если это разрешает договор.

5.1. В обеспечение денежных обязательств по Договору, в том числе
по внесению арендной платы, уплате неустойки и возмещению убытков,
Арендатор в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания Договора
вносит обеспечительный платеж в размере 112 320 (Сто двенадцать тысяч
триста двадцать) рублей 00 копеек (статья 381.1 ГК РФ).

В п. 5.2 описано, как арендодатель удерживает долг из депозита и в какой срок арендатор восполняет сумму. В п. 5.3 — срок возврата после выезда и запрет засчитывать депозит в последний месяц без согласия арендодателя.

Ремонт и улучшения

По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий ремонт и содержание помещения оплачивает арендатор (ст. 616 ГК РФ). Договор может перераспределить обязанности, поэтому в п. 6.2 образца на арендодателя прямо возложен и ремонт несущих конструкций, кровли и общих инженерных систем здания. На время такого ремонта постоянная часть платы уменьшается: арендатор и без этого пункта вправе требовать снижения платы, если условия пользования существенно ухудшились не по его вине (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Отделимые улучшения остаются у арендатора. Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя, после прекращения договора возмещается, если договор не говорит иное. Без согласия их стоимость не возмещается (ст. 623 ГК РФ). Арендатор в образце делает отделку зала за свой счёт и заранее отказывается от компенсации.

6.4. Арендатор за свой счет выполняет отделку торгового зала
и витрины по проекту, согласованному Арендодателем (Приложение № 3).
Стоимость этих и иных неотделимых улучшений Арендодатель
не возмещает, в том числе после прекращения Договора (пункт 2
статьи 623 ГК РФ).

Если отделка дорогая, а аренда короткая, выгоднее другой вариант бланка: зачёт стоимости работ в счёт платы по согласованной смете. Субаренда, перенаём и залог арендных прав требуют согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для такого согласия есть отдельный образец.

Ответственность

Стороны образца — организации, поэтому неустойка установлена фиксированным процентом: 0,1% в день от просроченной суммы, но не более 10%. Семь дней просрочки по постоянной части обойдутся арендатору в 786,24 ₽.

8.3. Если Арендатор не вернул Помещение в срок, установленный
пунктом 3.4 Договора, он вносит арендную плату за все время просрочки
(статья 622 ГК РФ) и уплачивает неустойку в размере 1 % от постоянной
части месячной арендной платы за каждый день просрочки.
8.4. Поскольку Договором установлена неустойка за просрочку денежных
обязательств, проценты по статье 395 ГК РФ на просроченные суммы
не начисляются (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Плата за всё время просрочки возврата положена арендодателю по закону (ст. 622 ГК РФ), а неустойка в 1 123,20 ₽ в день подталкивает съехать вовремя. Пункт 8.4 снимает частый спор: при договорной неустойке за денежный долг проценты по ст. 395 не взыскиваются, если договор прямо не разрешил начислять и то и другое (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Расторжение и отказ от договора

Суд расторгает договор по требованию арендодателя, если арендатор существенно нарушает условия, ухудшает помещение, больше двух раз подряд не платит в срок или не делает капитальный ремонт, который обязан делать (ст. 619 ГК РФ). Арендатор вправе требовать расторжения, если помещение не передают, в нём есть скрытые недостатки, мешающие пользоваться, или арендодатель не делает свой капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). До иска арендодатель отправляет два документа: предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и отдельное предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ; п. 29 письма ВАС № 66).

Выйти из договора без суда можно, только если такое право дали закон или сам договор. Тогда договор прекращается с момента получения уведомления, если в договоре не указан другой момент (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В образце право на отказ есть у обеих сторон.

9.5. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора
без указания причин, письменно уведомив Арендодателя не менее чем
за 2 (два) месяца до даты прекращения Договора (статья 450.1 ГК РФ).

Уведомление удобно составить по образцу уведомления о расторжении договора аренды, а при расставании по взаимному согласию — подписать соглашение о расторжении.

Когда договор регистрируют в Росреестре и что будет без регистрации

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это правило применяется и к нежилым помещениям. Договор меньше чем на год и договор на неопределённый срок не регистрируют. Письменная форма нужна всегда: это один документ, подписанный обеими сторонами, а при её несоблюдении договор недействителен (п. 1 ст. 651).

Госпошлина за регистрацию аренды — 4 000 ₽ для граждан и 44 000 ₽ для организаций, за регистрацию соглашения об изменении или расторжении — 700 и 2 000 ₽ (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заявление подают в Росреестр через МФЦ или в электронном виде; в договоре стоит заранее решить, кто из сторон этим занимается и кто платит пошлину.

Поэтому арендатору, который вкладывается в отделку, договор на 11 месяцев не всегда выгоден. Короткий срок экономит время и пошлину, но при продаже помещения защищает его хуже, чем зарегистрированный договор на несколько лет.

Частые ошибки в договоре аренды нежилого помещения

• Нет размера платы. Для аренды помещения это обязательное условие: без него договор считается незаключённым, а «рыночную цену» суд не подставит.
• Смешаны депозит и предоплата. Формула «плата за первый и последний месяц в качестве обеспечительного платежа» не отвечает на вопрос, когда деньги засчитываются, а когда возвращаются.
• Договор на год без регистрации. Между сторонами он работает, но покупатель помещения может предложить арендатору съехать.
• Коммунальные услуги описаны списком вариантов. Если в подписанном тексте остались три схемы оплаты и ни одна не выбрана, долг за свет и воду придётся доказывать отдельно.
• Нет порядка возмещения улучшений. Арендатор делает ремонт на сотни тысяч, а после выезда выясняется, что согласованные улучшения по умолчанию оплачивает арендодатель, — или что без письменного согласия не оплачивается ничего.

Отдельно проверьте, кто подписывает договор со стороны арендодателя. Если это не собственник, нужна доверенность или договор, дающий право сдавать помещение. Договор с лицом, которое законно владеет помещением, но ещё не зарегистрировало право собственности, недействительным из-за этого не считается (п. 10 постановления Пленума ВАС № 73).

Похожие документы

• Договор аренды офиса — для офиса, в том числе с арендодателем-гражданином.
• Договор аренды здания или сооружения — когда сдаётся здание целиком вместе с правами на участок.
• Договор субаренды — если арендатор сдаёт часть помещения дальше.
• Акт приёма-передачи помещения в аренду — для передачи и возврата помещения.