Договор аренды зданий и сооружений

Форма договора и государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечёт ничтожность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрацию проводит Росреестр; на 2026 год заявление и документы можно подать онлайн через сервис Росреестра или Госуслуги, в МФЦ или непосредственно в территориальном офисе. После регистрации в ЕГРН появляется запись об обременении объекта арендой — это защищает арендатора при смене собственника здания.

На практике стороны часто заключают договор на 11 месяцев с условием о пролонгации, чтобы избежать регистрации. Это законная схема, но у неё есть оборотная сторона: незарегистрированная аренда не обременяет ЕГРН, и новый собственник в теории может оспорить сохранение договора. Поэтому для долгосрочных проектов лучше пройти регистрацию, тем более что госпошлина за регистрацию договора аренды (обременения) для юрлица — 44 000 ₽, для физлица — 4 000 ₽ (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с 01.01.2025).

Права на земельный участок

Здание или сооружение неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. По договору аренды здания арендатору одновременно с правами на здание передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования (ст. 652 ГК РФ).

Возможны три варианта:

• арендодатель — собственник земельного участка. В договоре аренды здания указывается, что арендатору также передаётся право пользования соответствующей частью участка. Если стороны не определили правовой титул на участок, считается, что арендатору перешло право пользования (без выделения в отдельный договор);
• земельный участок арендован арендодателем у третьего лица. Арендатор здания получает право пользования участком, не противоречащее условиям договора аренды земельного участка и его целевому назначению; согласие собственника земли обычно не требуется, если иное не установлено законом или договором;
• арендатор получает участок отдельно — например, на праве аренды у муниципалитета. Тогда отношения по земле оформляются самостоятельным договором.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, арендатор сохраняет право пользования той частью участка, которая занята зданием и необходима для его использования, на прежних условиях (ст. 653 ГК РФ).

Передача объекта и состояние имущества

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Без подписанного акта обязательство арендодателя по передаче не считается исполненным.

В передаточном акте фиксируют:

• адрес и характеристики передаваемого здания (сооружения);
• фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем, отделки;
• показания счётчиков электроэнергии, воды, тепла, газа;
• комплектность ключей, пультов, кодов от систем безопасности;
• замечания арендатора к состоянию объекта (если есть).

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта расценивается как отказ от исполнения обязательств — арендодатель отказывается передать, арендатор отказывается принять — с соответствующими последствиями (взыскание убытков, неустойки, расторжение договора). При возврате объекта арендатор обязан передать его арендодателю также по акту в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа.

Арендная плата

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если стороны не согласовали цену в письменной форме — договор не заключён (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Установленная в договоре плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, и передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

На практике арендная плата устанавливается:

• фиксированная сумма за квадратный метр в месяц (распространённый формат для офисов и торговых помещений);
• общая сумма за весь объект в месяц (для складов, отдельно стоящих зданий);
• разделение на постоянную и переменную части — постоянная за пользование объектом, переменная — фактическая стоимость коммунальных услуг по счётчикам;
• индексация один раз в год или по изменению индекса потребительских цен.

По общему правилу размер арендной платы может меняться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Содержание, ремонт, страхование

Если иное не предусмотрено договором, действует общее правило об аренде (ст. 616 ГК РФ):

• капитальный ремонт — обязанность арендодателя;
• текущий ремонт и расходы на содержание объекта — обязанность арендатора.

В договоре стороны вправе перераспределить эти обязанности. Распространённая практика для долгосрочной аренды — переложить капитальный ремонт на арендатора с зачётом стоимости работ в счёт арендной платы либо без зачёта (так называемая «чистая аренда», net lease).

Произведённая в арендуемом здании или сооружении продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования объекта, принадлежат арендатору (ст. 606 ГК РФ).

Страхование арендуемого здания или сооружения не является обязательным по закону, но может быть прямо предусмотрено договором. Если арендатор берёт страхование на себя — расходы несёт арендатор; страхование чаще всего оформляется в пользу собственника-арендодателя на риски «огонь, вода, противоправные действия третьих лиц».

Срок, прекращение, возврат

Договор аренды здания может быть заключён на определённый срок или на неопределённый срок. Бессрочный договор каждая сторона вправе расторгнуть, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором (ст. 610 ГК РФ).

При надлежащем исполнении арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). При необоснованном отказе арендодателя от продления и заключении нового договора с другим лицом в течение года арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя либо возмещения убытков.

По окончании или досрочном прекращении договора арендатор обязан вернуть здание или сооружение арендодателю по акту в состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Связанные документы:

• Договор аренды нежилого помещения — для аренды отдельного помещения внутри здания;
• Договор субаренды — если арендатор сдаёт часть площади третьим лицам;
• Договор аренды земельного участка — для аренды только земли без построек.