Договор аренды земельного участка

Когда нужен договор аренды земельного участка

Участок можно сдать в аренду по правилам гражданского законодательства и Земельного кодекса (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Договор нужен, когда:

• компания берёт у владельца площадку под открытый склад, стоянку техники или торговый павильон;
• гражданин сдаёт соседу или фермеру участок под огород, сенокос или выпас;
• собственник сельхозземли передаёт её агрофирме под посевы на несколько сезонов;
• арендатор ставит на участке некапитальные объекты и хочет закрепить, что их можно разместить и потом вывезти;
• стороны уже пользуются землёй «на словах» и хотят зафиксировать плату, срок и порядок возврата.

Если землю выгоднее купить, подойдёт договор купли-продажи земельного участка, а если выкуп планируется в конце аренды — договор аренды с последующим выкупом.

Частная или государственная земля: чем отличается договор

У частного участка условия договора определяют стороны, в пределах главы 34 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ. Размер платы — существенное условие: без него договор не заключён (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Предельных сроков для частной земли нет, а при бессрочном договоре каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Участок в государственной или муниципальной собственности сдают по другим правилам. Договор заключают на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), который организуют по ст. 39.11–39.12, а без торгов — только в случаях из закрытого перечня п. 2 той же статьи: например, собственнику здания на участке. С победителем аукциона договор подписывают на условиях извещения (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ). Плату без торгов считают по правилам, утверждённым Правительством, регионом или муниципалитетом, как правило от кадастровой стоимости (ст. 39.7 ЗК РФ). Проект договора готовит уполномоченный орган, поэтому наш бланк там не нужен. Сроки для публичной земли установлены законом (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

Преимущественного права на новый срок без торгов у арендатора публичной земли нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ). Исключение — участок, полученный без торгов: новый договор без аукциона можно заключить при условиях п. 3 и 4 ст. 39.6, в том числе если заявление подано до окончания срока. Как получить муниципальную землю и потом выкупить её, разобрано в статье об аренде земли у государства с выкупом.

Как заполнить договор аренды земельного участка: разбор по разделам

В образце гражданин сдаёт свой участок площадью 2 400 кв. м в Твери компании под открытую площадку для стройматериалов. Договор № 7/26 подписан 07.09.2026 на три года, с 15.09.2026 по 14.09.2029, поэтому его регистрируют в Росреестре.

Стороны и участок

Гражданина указывают с паспортными данными и адресом регистрации, организацию — по ЕГРЮЛ, с должностью подписанта и основанием полномочий. Главное в разделе — описание участка. Если данных, позволяющих определённо установить объект, в договоре нет, условие о нём считается несогласованным, а договор — незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Надёжнее всего участок идентифицирует кадастровый номер, остальные сведения переписывают из свежей выписки ЕГРН.

1.2. Участок: земельный участок с кадастровым номером
69:40:0200045:318, местоположение: Тверская область, г. Тверь,
ул. Индустриальная, з/у 14, площадь 2 400 кв. м, категория земель:
земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складские
площадки (код 6.9.1).

Категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ) определяют правовой режим участка (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Виды берут из классификатора, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (п. 6 ст. 14.1 ЗК РФ). Арендатор, как и собственник, обязан использовать землю по целевому назначению и разрешённому использованию (ст. 42 ЗК РФ). Поэтому цель аренды в п. 1.5 должна укладываться в ВРИ из выписки: на площадке со складским ВРИ нельзя устроить, например, автомойку.

1.5. Участок предоставляется для использования в целях: открытая
площадка для временного хранения строительных материалов в пределах
вида разрешенного использования, указанного в пункте 1.2 Договора.
Возведение на Участке зданий и сооружений не допускается.

За нецелевое использование штрафуют пользователя участка, в том числе арендатора, по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: гражданина — на 0,5–1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 ₽, организацию — на 1,5–2 %, но не менее 100 000 ₽.

Срок и регистрация

Срок существенным условием аренды не является: без него договор заключён на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От срока зависит регистрация, поэтому в бланке п. 2.2 дан в двух вариантах. В образце срок три года, выбран вариант с регистрацией.

2.2. Договор подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609
ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ) и для третьих лиц считается
заключенным с момента регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Заявление о государственной регистрации подает Арендодатель
не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания Договора.

Пункт 2.3 повторяет закон: если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания срока и арендодатель не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Пункт 2.4 назначает срок, за который арендатор заявляет о желании продлить аренду: преимущественное право на новый срок у частной земли есть, если договор его не исключил (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Пункт 3 ст. 22 ЗК, на который до сих пор ссылаются многие образцы, утратил силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Арендная плата и налоги

Плату в образце вносят ежемесячно до 10-го числа, начисление начинается со дня подписания акта. За сентябрь 2026 года арендатор платит за 16 дней, с 15 по 30 число: 30 000 × 16 / 30 = 16 000 ₽. Первый платёж вносят в течение пяти рабочих дней после акта, иначе срок до 10 сентября наступил бы раньше передачи участка.

4.1. Арендная плата составляет 30 000 (Тридцать тысяч) рублей
00 копеек в месяц. Размер арендной платы является существенным
условием Договора (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

Когда арендодатель — гражданин без статуса ИП, а платит организация, она удерживает с платы НДФЛ как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ). По ставке 13 % из 30 000 ₽ удерживают 3 900 ₽, на счёт арендодателя приходит 26 100 ₽. Земельный налог арендатор не платит: плательщики — собственники и обладатели права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, а арендаторы прямо исключены (п. 2 ст. 388 НК РФ). Поэтому в п. 4.6 налог оставлен за собственником. Хочет он переложить эти расходы на арендатора — пусть заложит их в размер платы.

Размер платы меняют не чаще раза в год, если договор не говорит иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). По п. 4.5 образца арендодатель-гражданин вправе раз в 12 месяцев поднять плату не больше чем на 5 %, то есть до 31 500 ₽. Дать такое право компании-арендатору договор не мог бы из-за п. 2 ст. 310 ГК РФ.

Субаренда и передача прав

Для частной земли правило обратное общему правилу ГК: арендатор вправе без согласия арендодателя, только уведомив его, сдать участок в субаренду, передать права и обязанности другому лицу, заложить права аренды или внести их в уставный капитал (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ). Работает оно, только если договор не предусматривает иное, поэтому в бланке п. 6.1 дан в двух вариантах. Арендодатель в образце хочет знать, кто стоит на его земле, и выбрал вариант с согласием.

6.1. Сдавать Участок или его часть в субаренду, передавать свои права
и обязанности по Договору третьему лицу, отдавать арендные права
в залог и вносить их в уставный капитал Арендатор вправе только
с письменного согласия Арендодателя (пункты 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ,
пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Правило про срок аренды больше пяти лет из п. 9 ст. 22 ЗК РФ касается только государственной и муниципальной земли. Там арендатор передаёт права без согласия, и договор не может этого запретить (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11). Как оформляют перенаём и сколько стоит его регистрация, разобрано в статье о переуступке права аренды земельного участка.

Расторжение, отказ и изъятие

Суд расторгает договор по требованию арендодателя в случаях ст. 619 ГК РФ, например если арендатор больше двух раз подряд не платит в срок. Для земли к ним добавлены основания из п. 2 ст. 45 ЗК РФ: нецелевое использование, порча земель, невыполнение обязанностей по рекультивации (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). До иска арендодатель отправляет письменное предупреждение и отдельное предложение расторгнуть договор. В образце право на отказ без суда есть только у арендодателя-гражданина.

8.5. Договор не предоставляет Арендатору права на односторонний отказ
от Договора (пункт 2 статьи 310 ГК РФ). Досрочное прекращение
Договора по инициативе Арендатора возможно по соглашению Сторон либо
по основаниям пункта 8.3 Договора.

Если участок изымают для государственных или муниципальных нужд, соглашение об изъятии или решение суда досрочно прекращает аренду (подп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Арендатору возмещают рыночную стоимость прекращаемого права и убытки (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ), а п. 9.1 образца обязывает собственника сразу сообщить о решении. Выйти из договора по взаимному согласию помогут соглашение о расторжении и уведомление о расторжении договора аренды.

Регистрация в Росреестре: когда нужна и сколько стоит

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а договор аренды или субаренды участка на срок менее года не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Регистрируют сам договор, и заявление вправе подать любая из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Срок — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ (ст. 16 того же закона).

Госпошлина за регистрацию аренды — 4 000 ₽ для граждан и 44 000 ₽ для организаций, за регистрацию соглашения об изменении или расторжении — 700 и 2 000 ₽ (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В образце заявление подаёт арендодатель-гражданин, а арендатор возмещает ему 4 000 ₽. Сумму для своего случая можно проверить в калькуляторе госпошлины.

Частые ошибки в договоре аренды земельного участка

• Цель аренды не совпадает с ВРИ. Площадку под автосервис берут на участке «для ИЖС», штраф по ст. 8.8 КоАП получает арендатор, а арендодатель получает основание для расторжения.
• Нет размера платы. Для земли это существенное условие: без суммы договор считается незаключённым.
• Земельный налог возложен на арендатора. Плательщиком он от этого не станет, налог по-прежнему начислят собственнику.
• Субаренда привязана к пятилетнему сроку. Для частной земли правило о сроке больше пяти лет не работает. Без оговорки в договоре арендатор сдаст участок в субаренду без согласия, просто уведомив собственника.
• Бланк частной сделки несут в администрацию. Для муниципального участка договор готовит орган власти по результатам аукциона или по основанию из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Отдельно проверьте, кто подписывает договор со стороны арендодателя. Участок в общей долевой собственности сдают по соглашению всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Участок, унаследованный несовершеннолетним, законный представитель вправе сдать только на срок до совершеннолетия наследника (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Похожие документы

• Договор субаренды — если арендатор сдаёт часть участка дальше.
• Договор аренды здания или сооружения — когда вместе с землёй сдаётся постройка.
• Договор задатка при покупке земельного участка — если арендатор решил купить участок.
• Существенные условия договора аренды — что обязательно согласовать, чтобы договор считался заключённым.