allcontract.ru

Покупка квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке, на вторичном рынке или в ипотеку. Какие документы проверить, как оформить сделку и получить налоговый вычет.

Шаг 10 шагов пройдено

Какую квартиру вы покупаете?

Юридически это три разные сделки: ДДУ с застройщиком (214-ФЗ), договор купли-продажи на вторичке (ст. 549-558 ГК РФ) или ипотечный договор. Риски и порядок оформления у них разные.

Все варианты развития ситуации

Навигатор выше подбирает один сценарий под ваши ответы. Ниже — полный разбор: 5 возможных исхода с порядком действий и списком документов для каждого.

От чего зависит сценарий

  • Какую квартиру вы покупаете? — Юридически это три разные сделки: ДДУ с застройщиком (214-ФЗ), договор купли-продажи на вторичке (ст. 549-558 ГК РФ) или ипотечный договор. Риски и порядок оформления у них разные.
  • Дом уже сдан в эксплуатацию? — До сдачи дома квартира продаётся по договору долевого участия (ДДУ) с эскроу-счётом по 214-ФЗ. После ввода в эксплуатацию — по обычному ДКП от застройщика.
  • Как оформляете задаток или аванс? — Задаток (ст. 380-381 ГК РФ) — обеспечительный платёж: продавец отказался — возвращает в двойном размере, покупатель отказался — теряет. Аванс возвращается всегда. Большинство сделок проходят через предварительный договор + задаток.

Покупка по ДДУ (новостройка на стадии строительства)

Самый защищённый вариант для покупателя на первичке: деньги лежат на эскроу-счёте в банке до сдачи дома. Застройщик получит их только после ввода в эксплуатацию (214-ФЗ). При банкротстве застройщика деньги возвращаются.

Порядок действий

  1. Проверьте застройщика на наш.дом.рф (наш.дом.рф) — там единый реестр проектов с разрешением на строительство, проектной декларацией и сроками сдачи. Сверьте, что ваш ЖК есть в реестре и нет признаков проблемного.
  2. Запросите у застройщика проектную декларацию, разрешение на строительство, заключение о соответствии (ЗОС). По 214-ФЗ застройщик обязан их предоставить.
  3. Подпишите ДДУ — деньги вносите ТОЛЬКО на эскроу-счёт в банке (а не напрямую застройщику). До сдачи дома средства на эскроу застрахованы АСВ на сумму до 10 млн ₽ (ст. 13.2 ФЗ от 23.12.2003 № 177-ФЗ).
  4. Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре через МФЦ или Госуслуги. Госпошлина — 700 ₽ для физлица (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, размер действует с 01.01.2025). Регистрация — 7 рабочих дней.
  5. После сдачи дома осмотрите квартиру с дефектным актом. Все недостатки фиксируйте письменно — застройщик обязан устранить их безвозмездно в срок, согласованный с вами (ч. 2 ст. 7 214-ФЗ), либо возместить стоимость устранения.
  6. После подписания акта приёма-передачи и оформления собственности подайте декларацию 3-НДФЛ на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) — до 2 млн ₽ налоговой базы, возврат до 260 000 ₽.
  7. Вычет можно получить и через работодателя — по уведомлению из ФНС, без подачи декларации (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Какие документы понадобятся

Покупка готовой квартиры в новостройке

Дом уже введён в эксплуатацию, у квартиры есть кадастровый номер. Покупка идёт по обычному ДКП от застройщика — это юрлицо-первый собственник, проверка истории не требуется, но нужны документы на дом.

Порядок действий

  1. Запросите у застройщика: разрешение на ввод в эксплуатацию, ЗОС, выписку из ЕГРН на квартиру (квартира уже на кадастровом учёте), правоустанавливающий документ на землю.
  2. Проверьте застройщика в ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) — нет ли банкротства, исков, ликвидации. На наш.дом.рф — статус ЖК.
  3. Подпишите ДКП. Расчёт — через аккредитив или сейфовую ячейку: банк раскрывает деньги застройщику только после регистрации перехода права в Росреестре (это безопаснее наличного расчёта).
  4. Подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Госпошлина для физлица — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости объекта до 20 млн ₽, свыше — 0,02% кадастровой стоимости (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с 01.01.2025). Скидки за подачу через Госуслуги нет. Регистрация — 7-9 рабочих дней.
  5. После регистрации получите выписку из ЕГРН — это ваш единственный правоподтверждающий документ (свидетельства о собственности с 2016 года не выдают).
  6. Подпишите акт приёма-передачи. До подписания — детально осмотрите квартиру, все дефекты фиксируйте письменно. Гарантийный срок по ДДУ — не менее 3 лет на сам объект и на инженерное оборудование и не менее 1 года на отделку (ст. 7 214-ФЗ в ред. ФЗ от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
  7. Подайте 3-НДФЛ на имущественный вычет — до 260 000 ₽ возврата с покупки + 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (ст. 220 НК РФ).

Какие документы понадобятся

Покупка вторички через предварительный договор и задаток

Стандартная схема для вторичного рынка. Предварительный договор фиксирует условия будущей сделки и страхует обе стороны: задаток теряется отказавшейся стороной (или возвращается в двойном размере, если отказался продавец).

Порядок действий

  1. Закажите свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (не старше 30 дней) — через Госуслуги или сайт Росреестра. Электронная выписка для физлица — 700 ₽ (приказ Росреестра от 11.03.2026 № П/0117/26; тариф пересматривается примерно раз в год). Проверьте: ФИО собственника, отсутствие обременений и арестов, число собственников.
  2. Проверьте историю переходов права (расширенная выписка ЕГРН): частые перепродажи за короткий срок — тревожный сигнал.
  3. Проверьте продавца: паспорт по сервису проверки недействительных паспортов ГУВМ МВД, задолженности (ФССП — fssp.gov.ru), банкротство (bankrot.fedresurs.ru). Если продавец в браке — нотариальное согласие супруга обязательно (ст. 35 СК РФ).
  4. Если есть несовершеннолетние собственники — нужно разрешение органов опеки. Если квартира куплена с маткапиталом — все дети должны быть в собственниках.
  5. Заключите предварительный договор + договор задатка (5-10% от цены). В предварительном — точная цена, срок основного договора, состояние квартиры на момент передачи, кто оплачивает регистрацию.
  6. В день сделки: расчёт через аккредитив или ячейку (банк раскрывает деньги после регистрации в Росреестре), подписание ДКП, подача документов в Росреестр. Госпошлина для физлица — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), срок регистрации 7-9 рабочих дней.
  7. После регистрации — акт приёма-передачи, передача ключей. Подайте 3-НДФЛ на вычет до 260 000 ₽ (ст. 220 НК РФ); вычет можно оформить через работодателя без декларации.

Какие документы понадобятся

Покупка вторички сразу по основному договору

Без предварительного — все документы готовы, расчёт и регистрация в один день. Подходит, когда продавец проверен, не нужна подготовка (например, не требуется снятие обременения, нет согласований опеки).

Порядок действий

  1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и расширенную выписку с историей переходов. Если переход прав был за последний год по дарению, наследству, в банкротстве — повышенный риск оспаривания сделки.
  2. Проверьте дееспособность продавца: возраст, психоневрологический и наркологический диспансеры (справки берёт продавец и предъявляет). Особенно важно для пожилых продавцов — частая причина оспаривания сделок.
  3. Проверьте задолженности по коммуналке (запросите у продавца справку из УК и ЕИРЦ) — долги могут перейти на нового собственника по взносам капремонта (ст. 158 ЖК РФ).
  4. Подпишите ДКП с указанием кадастрового номера, точной цены, реквизитов сторон. Расчёт — через аккредитив, ячейку или нотариальный депозит. Не передавайте наличные до регистрации.
  5. Подайте документы в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Госпошлина для физлица — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), срок 7-9 рабочих дней. Ускоренная регистрация за 1 рабочий день — двойная пошлина (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).
  6. После регистрации перехода права получите выписку из ЕГРН на своё имя — единственный правоподтверждающий документ.
  7. В течение года подайте 3-НДФЛ через ЛК налогоплательщика — имущественный вычет 13% с 2 млн ₽ покупки = 260 000 ₽. На каждого супруга вычет считается отдельно (т.е. семьёй можно вернуть до 520 000 ₽).

Какие документы понадобятся

Покупка квартиры в ипотеку

Банк проверяет объект параллельно с вами и оплачивает большую часть цены. Квартира в залоге у банка до полного погашения. Семейная ипотека под 6% продлена до конца 2030 года — базовое условие — ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью; условия программы меняются постановлениями Правительства, сверяйте их на дом.рф перед сделкой. Обычная ипотека — по рыночным ставкам банка.

Порядок действий

  1. Получите одобрение ипотеки в выбранном банке; решение обычно действует 30-90 дней. Сравните условия нескольких банков и смотрите на полную стоимость кредита (ПСК), а не только на ставку.
  2. Подберите квартиру и предоставьте банку документы по объекту: выписка ЕГРН, паспорт продавца, проект ДКП, отчёт независимого оценщика из аккредитованного банком списка (стоимость зависит от региона и типа объекта).
  3. Заключите договор страхования: страхование предмета залога обязательно (ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»), страхование жизни — добровольное, но при отказе банк обычно повышает ставку. От страховки и допуслуг, оформленных при кредите, можно отказаться в течение 30 календарных дней с полным возвратом платы (ч. 2.5 и 2.7 ст. 7 ФЗ от 21.12.2013 № 353-ФЗ).
  4. Подпишите кредитный договор и закладную в банке. Деньги банк перечисляет продавцу через аккредитив после регистрации перехода права и обременения в Росреестре.
  5. Подайте документы в Росреестр (через МФЦ, Госуслуги или электронную регистрацию банка). Госпошлина за регистрацию права для физлица — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), за регистрацию ипотеки — 1 000 ₽ (пп. 28). Срок — 5-9 рабочих дней.
  6. После регистрации в выписке ЕГРН будет отметка «ипотека в силу закона». Снимется автоматически после погашения кредита и подачи совместного заявления с банком.
  7. Имущественный вычет: 13% с 2 млн ₽ цены (260 000 ₽) + 13% с 3 млн ₽ уплаченных процентов (390 000 ₽). Итого до 650 000 ₽ возврата НДФЛ на одного покупателя (ст. 220 НК РФ).

Какие документы понадобятся