Покупка квартиры

Если покупаете новостройку у застройщика

Порядок действий

1. Проверьте застройщика в единой информационной системе жилищного строительства на наш.дом.рф: проектная декларация, разрешение на строительство, заявленные и фактические сроки передачи, история переносов, другие объекты того же застройщика и признаки проблемного объекта.
2. Проверьте само юридическое лицо в ЕГРЮЛ на egrul.nalog.ru: нет ли записи о недостоверности сведений, о предстоящем исключении, о ликвидации или о банкротстве. Договор вы заключаете с конкретным ООО, а не с брендом жилого комплекса — сверьте, что в проектной декларации указано именно оно.
3. Запросите правоустанавливающий документ на землю: собственность или аренда с правом строительства. Строительство на участке без надлежащих прав — самый тяжёлый из рисков первички, и он не закрывается ни эскроу, ни аккредитацией банка.

Если покупаете вторичное жильё

Порядок действий

1. Закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости и изучите историю: частые перепродажи за короткий срок, переход по дарению, по наследству или в ходе банкротства за последний год — повышенный риск оспаривания сделки.
2. Проверьте продавца по открытым источникам: исполнительные производства на fssp.gov.ru, банкротство на bankrot.fedresurs.ru, судебные споры в картотеке арбитражных дел и на сайтах судов общей юрисдикции. Сделку могут оспорить в деле о банкротстве продавца в пределах трёх лет.
3. Соберите документы о правах третьих лиц: нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ), разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний, справку о зарегистрированных в квартире лицах. Отказавшийся от приватизации сохраняет бессрочное право пользования квартирой даже после её продажи.
4. Проверьте, не участвовал ли в покупке материнский капитал: если доли детям не выделены, сделку могут оспорить. Соглашение о выделении долей должно быть исполнено до продажи, а отчуждение детских долей — согласовано с органом опеки.
5. Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и по взносам на капитальный ремонт: долг по капремонту переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), в отличие от прочей коммунальной задолженности.

Какие документы понадобятся

• Как узнать, кто прописан в квартире: справка и выписка из домовой книги — Как получить сведения о зарегистрированных лицах и почему это критично на вторичке

Если покупаете по уступке прав требования

Порядок действий

1. Возьмите у застройщика справку о полной уплате цены ДДУ прежним дольщиком: без неё уступка допускается только одновременно с переводом долга на вас, а перевод долга требует согласия застройщика (ч. 1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 2 ст. 391 ГК РФ).
2. Проверьте окно, в котором уступка вообще возможна: с момента государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами передаточного акта (ч. 2 ст. 11 ФЗ-214). Если акт уже подписан, оформляется купля-продажа готовой квартиры, а не уступка.
3. Прочитайте сам ДДУ целиком: вы получаете права ровно в том объёме, в каком они есть у продавца, вместе со всеми условиями — сроком передачи, отделкой, порядком изменения площади и размером неустойки. Договор может требовать согласия застройщика на уступку.
4. Проверьте, не заложено ли право требования: при ипотечном ДДУ оно находится в залоге у банка, и уступка без согласия залогодержателя невозможна. Уточните также судьбу счёта эскроу — права по нему переходят к вам как к новому участнику долевого строительства, и банк должен внести изменения в договор счёта.
5. Зарегистрируйте договор уступки в Росреестре: он подлежит государственной регистрации так же, как сам ДДУ (ст. 17 ФЗ-214). До регистрации уступка не влечёт последствий для застройщика.
6. Проверьте застройщика на наш.дом.рф так же тщательно, как при прямой покупке: уступка не улучшает и не ухудшает положение объекта — вы наследуете чужие риски вместе с чужим договором.

Какие документы понадобятся

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — Структура ДДУ, права по которому вы принимаете: сроки, площадь, качество, неустойка

Если дом ещё строится

Порядок действий

1. Запросите у застройщика проектную декларацию, разрешение на строительство и заключение о соответствии — по ФЗ-214 он обязан их предоставить.
2. Вносите деньги только на счёт эскроу в банке, а не напрямую застройщику: до сдачи дома средства на эскроу застрахованы АСВ на сумму до 10 млн ₽ (ст. 13.2 ФЗ от 23.12.2003 № 177-ФЗ). Схемы «предварительный договор», «вексель», «договор бронирования с полной оплатой» защиты ФЗ-214 не дают вовсе.
3. Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Госпошлина для физлица — 700 ₽ (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, действует с 01.01.2025). Срок регистрации — 5 рабочих дней, через МФЦ 7; договор застройщика с первым участником строительства регистрируют дольше — 7 и 9 дней (ст. 16 ФЗ-218).
4. Проверьте условие о площади: договор обычно допускает отклонение фактической площади от проектной и предусматривает доплату или возврат. Посмотрите, каков допустимый процент и как считается цена корректировки.
5. Принимайте квартиру с дефектным актом: все недостатки фиксируйте письменно. Застройщик обязан устранить их безвозмездно в согласованный с вами срок либо возместить стоимость устранения (ч. 2 и 6 ст. 7 ФЗ-214). Подписывать акт приёма-передачи «чистым», чтобы получить ключи быстрее, — самая дорогая ошибка приёмки.

Какие документы понадобятся

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — Обязательные условия договора по ФЗ-214: объект, срок передачи, цена, гарантия
• Акт приёма-передачи квартиры — Форма акта с блоком для перечня выявленных недостатков

Если дом уже сдан

Порядок действий

1. Запросите у застройщика разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии и выписку из ЕГРН на квартиру — она уже стоит на кадастровом учёте.
2. Учтите, что гарантия здесь не по ФЗ-214: его ст. 7 работает для ДДУ, а при покупке готовой квартиры по договору купли-продажи качество отвечает условиям договора и общим нормам о качестве товара (ст. 469, 475–477 ГК РФ). Гарантийный срок и порядок устранения недостатков прописывайте прямо в договоре, иначе спорить будет не о чем.
3. Осмотрите квартиру до подписания акта приёма-передачи и зафиксируйте дефекты письменно. После подписания акта без замечаний доказывать строительные недостатки заметно труднее.

Какие документы понадобятся

• Акт приёма-передачи квартиры — Форма акта с блоком для перечня выявленных недостатков
• Договор купли-продажи квартиры — Форма ДКП с существенными условиями: объект, цена, порядок расчётов, передача

Если оформляете предварительный договор с задатком

Порядок действий

1. Пропишите в предварительном договоре точную цену, срок заключения основного договора, состояние квартиры на момент передачи, перечень остающейся мебели и техники и то, кто оплачивает регистрацию. Всё, чего нет в предварительном договоре, потом обсуждается заново.
2. Назовите платёж задатком прямо в тексте и оформите отдельным соглашением в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). При сомнении, задаток это или аванс, сумма считается авансом — и вся обеспечительная функция теряется. Обычный размер — 5–10 % цены.
3. Помните последствия: отказался покупатель — задаток остаётся у продавца; отказался продавец — возвращает двойную сумму, а сверх того возмещает убытки (ст. 381 ГК РФ). Если сделка сорвалась по обстоятельствам, за которые не отвечает ни одна из сторон, задаток возвращается в одинарном размере.
4. Используйте время до основной сделки по назначению: снятие обременения, погашение долгов по капремонту, снятие с регистрационного учёта проживающих, получение согласия супруга или опеки. Именно ради этих действий предварительный договор и нужен.

Какие документы понадобятся

• Предварительный договор купли-продажи квартиры — Фиксирует цену и срок основной сделки, а также состояние квартиры на момент передачи
• Договор задатка при покупке квартиры — Отдельное письменное соглашение — без слова «задаток» в тексте сумма считается авансом

Если выходите сразу на основной договор

Порядок действий

1. Убедитесь, что подготовительных действий действительно не осталось: обременений нет, все зарегистрированные сняты с учёта, согласие супруга и разрешение опеки получены, долгов по капремонту нет. Именно на эти задачи обычно и тратится время между предварительным и основным договором.
2. Проверьте дееспособность продавца, особенно если он пожилой: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец получает сам и предъявляет вам. Оспаривание сделки по мотиву неспособности понимать значение своих действий — одна из самых частых причин потери квартиры покупателем.
3. Пропишите в договоре кадастровый номер, полную и реальную цену, порядок и срок передачи квартиры, а также срок снятия с регистрационного учёта проживающих. Занижение цены в договоре лишает вас защиты на всю разницу и части имущественного вычета.
4. Не передавайте деньги до регистрации перехода права. Безопасные схемы — аккредитив, банковская ячейка с условием доступа по зарегистрированному договору или депозит нотариуса.

Какие документы понадобятся

• Договор купли-продажи квартиры — Форма ДКП с существенными условиями: объект, цена, порядок расчётов, передача

Если покупаете в ипотеку

Порядок действий

1. Получите одобрение до выхода на сделку: решение обычно действует 30–90 дней. Сравнивайте банки по полной стоимости кредита, а не только по ставке, и закажите оценку у оценщика из аккредитованного банком списка.
2. Оформите страхование правильно: страхование предмета залога обязательно (ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ), страхование жизни добровольно, но при отказе банк обычно повышает ставку. От добровольных страховок и допуслуг, оформленных при кредите, можно отказаться в течение 30 календарных дней с полным возвратом платы (ч. 2.5 и 2.7 ст. 7 ФЗ от 21.12.2013 № 353-ФЗ) — страхование самого залога так не отменить.
3. Заложите в бюджет пошлину за регистрацию ипотеки: для физлица 1 000 ₽ (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) — она платится сверх пошлины за регистрацию права. Деньги банк перечисляет продавцу через аккредитив после регистрации перехода права и обременения.
4. Не путайте одобрение банка и аккредитацию новостройки с юридической проверкой: банк оценивает риск невозврата кредита и ликвидность залога, а не вероятность того, что сделку оспорят. Проверка истории объекта, застройщика и добросовестности продавца остаётся вашей задачей.
5. Запланируйте финальный шаг заранее: после выплаты кредита запись об ипотеке погашается по заявлению банка либо по совместному с ним заявлению (ст. 25 ФЗ-102), госпошлины нет, срок — 3 рабочих дня. Закажите выписку и убедитесь, что отметки «ипотека в силу закона» больше нет.

Какие документы понадобятся

• Договор купли-продажи квартиры в ипотеку — Форма ДКП с кредитными средствами: порядок расчётов и возникновение залога в силу закона

Если платите своими средствами

Порядок действий

1. Выберите безопасную схему расчётов: аккредитив, банковская ячейка с условием доступа по зарегистрированному договору или депозит нотариуса. Наличные до регистрации перехода права не передают ни при каких обещаниях.
2. Пропишите в договоре момент расчёта максимально точно: какая сумма, каким способом и при наступлении какого события переходит продавцу. Расписка о получении денег составляется отдельно и хранится вместе с договором.
3. Учтите, что вычет по процентам вам не положен: 390 000 ₽ возврата по ст. 220 НК РФ дают только фактически уплаченные проценты по целевому кредиту. Основной вычет с 2 млн ₽ при этом сохраняется полностью.

Особенности ипотеки на новостройку

Порядок действий

1. Помните, что предметом залога до оформления права собственности выступает не квартира, которой ещё нет, а право требования по ДДУ. Обязательное страхование предмета залога по ст. 31 ФЗ-102 начинает работать после того, как квартира станет вашей собственностью.
2. Заложите двойной платёж на период строительства: вы платите и ипотеку, и аренду жилья. Ставка на этот период у части программ выше — сравнивайте полную стоимость кредита, а не только ставку.
3. Проверяйте условия льготных программ перед сделкой на дом.рф, а не по статьям в интернете: параметры семейной и других субсидируемых ипотек меняются постановлениями Правительства, и требования к возрасту детей, размеру кредита и первоначальному взносу пересматриваются.

Если вы покупаете, состоя в браке

Порядок действий

1. Учтите режим собственности: квартира, купленная в браке, поступает в общую совместную собственность обоих супругов независимо от того, на кого оформлено право (ст. 34 СК РФ). Оформление «на одного» этого не меняет — при разделе она всё равно будет общей.
2. Измените режим заранее, если он вас не устраивает: это делается брачным договором, удостоверенным нотариально (ст. 41 и 42 СК РФ). Задним числом, после спора, договориться заметно труднее.
3. Разделите вычет осознанно: имущественный вычет по ст. 220 НК РФ считается на каждого супруга отдельно, и семья возвращает до 520 000 ₽ с покупки и до 780 000 ₽ с процентов по ипотеке. По совместно нажитому имуществу супруги вправе распределить расходы между собой заявлением — это позволяет обоим выбрать лимит полностью.

Если вы покупаете один

Порядок действий

1. Квартира поступает в вашу единоличную собственность, и согласие кого-либо на покупку не требуется. Имущественный вычет вы заявляете только на себя: до 260 000 ₽ с цены покупки и до 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке.
2. Сохраните доказательства источника средств, если брак возможен в будущем: выписки, договоры дарения, документы о продаже добрачного имущества. Имущество, приобретённое до брака, общим не становится, но доказывать это придётся вам.
3. Не забывайте, что неиспользованный остаток основного вычета переносится на следующие объекты: если квартира дешевле 2 млн ₽, остаток лимита можно добрать при следующей покупке. Вычет по процентам, в отличие от основного, даётся только по одному объекту.