Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры — соглашение, по которому стороны (будущий продавец и будущий покупатель) обязуются в установленный срок заключить основной договор купли-продажи на согласованных в преддоговоре условиях. Правовая основа — ст. 429 ГК РФ. Это самостоятельное обязательство: стороны связаны не сделкой по передаче квартиры, а обязанностью её совершить, и за нарушение этой обязанности предусмотрены свои санкции.

Преддоговор обычно подписывают, когда стороны договорились о ключевых условиях, но не готовы немедленно выйти на сделку. Типовые ситуации: покупатель собирает первоначальный взнос или ждёт одобрения ипотеки, продавец снимает обременение или выписывает зарегистрированных лиц, стороны ждут готовности альтернативной квартиры, покупателю нужно дождаться продажи своего жилья. Преддоговор фиксирует цену и условия — это страховка от того, что вторая сторона передумает или поднимет цену.

Форма и существенные условия

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Основной договор купли-продажи квартиры между гражданами по общему правилу составляется в простой письменной форме, поэтому и преддоговор — в простой письменной. Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, когда оно обязательно для основного договора: продажа доли в праве общей собственности (если не отчуждаются все доли в одной сделке), продажа квартиры несовершеннолетнего или недееспособного, продажа по договору пожизненного содержания.

Несоблюдение формы влечёт ничтожность преддоговора. Никакие устные договорённости, переписки в мессенджерах и расписки сами по себе преддоговором не являются.

В преддоговоре фиксируют:

• Стороны — полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, контакты. Для участия представителя — реквизиты нотариальной доверенности.
• Предмет основного договора — точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, реквизиты выписки из ЕГРН.
• Цена — точная сумма в рублях. Условие «по рыночной цене на дату сделки» суд может посчитать несогласованным и отказать в понуждении.
• Срок заключения основного договора — конкретная дата или ссылка на событие. Если срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение года с даты подписания преддоговора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Порядок расчётов в основной сделке — наличными, безналично, через аккредитив, через банковскую ячейку, в счёт ипотечного кредита.
• Размер и судьба задатка/аванса, если деньги передаются на этапе преддоговора (см. ниже).
• Дополнительные условия — какие документы должен подготовить продавец, кого выписать из квартиры, какое имущество остаётся (мебель, техника, сантехника).

Задаток или аванс: принципиальная разница

При подписании преддоговора покупатель часто передаёт продавцу часть денег — для подтверждения серьёзности намерений. Юридически такая сумма может быть оформлена двумя принципиально разными способами:

• Задаток (ст. 380–381 ГК РФ) — выполняет одновременно функции платежа, доказательства заключения договора и обеспечения. Если за неисполнение отвечает покупатель, задаток остаётся у продавца. Если ответственен продавец, он возвращает задаток в двойном размере. С 2015 года прямо предусмотрена возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
• Аванс — просто часть будущего платежа. При неисполнении основного договора аванс возвращается покупателю, никаких санкций не предусмотрено.

Если стороны передают деньги и хотят, чтобы это был задаток, нужно прямо написать в документе: «Передаваемая сумма N ₽ является задатком в смысле ст. 380 ГК РФ». При сомнении в природе платежа суд квалифицирует его как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ) — со всеми вытекающими последствиями для покупателя, который хотел оштрафовать продавца за отказ от сделки.

Понуждение к заключению основного договора

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора в установленный срок, другая вправе обратиться в суд с требованием понудить заключить основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Иск можно подать в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор. Параллельно или вместо понуждения можно требовать возмещения убытков, вызванных уклонением.

Суд при удовлетворении иска выносит решение об условиях основного договора — в том виде, в каком они согласованы в преддоговоре. Этим решением регистрируется переход права собственности в Росреестре. На практике суды охотно выносят такие решения, если в преддоговоре чётко описаны предмет, цена и срок.

Если в установленный срок ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, обязательство прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Поэтому даже если контрагент молчит, активная сторона обязана направить ему официальное предложение заключить основной договор — иначе по истечении срока требовать заключения уже нельзя.

Что проверить перед подписанием

Перед подписанием преддоговора:

• Закажите свежую выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра. Проверьте, что продавец — реальный собственник, нет арестов, ипотеки, иных обременений и прав третьих лиц.
• Уточните состав зарегистрированных в квартире (справка о составе семьи или выписка из домовой книги). Особенно важно — наличие несовершеннолетних, лиц с правом пожизненного пользования (отказавшихся от приватизации), временных регистраций.
• Проверьте основание возникновения права продавца. Если квартира получена по наследству менее 3 лет назад или подарена не родственником — есть риск оспаривания.
• Если есть супруг/супруга продавца — заранее запросите нотариально удостоверенное согласие на отчуждение совместно нажитого имущества.
• Уточните цену и валюту, заранее согласуйте, что входит в цену (мебель, техника, парковочное место, кладовка), чтобы потом не возник спор.
• Установите чёткий срок основного договора — без отлагательных условий вида «после продажи моей второй квартиры» (неисполнимое в разумный срок условие суд может посчитать недостаточно определённым).

Если планируется продажа доли, перед заключением преддоговора учтите преимущественное право других сособственников по ст. 250 ГК РФ и обязательную нотариальную форму основной сделки.

Близкие документы: основной договор купли-продажи квартиры, договор задатка, акт приёма-передачи квартиры.