Акт приёма-передачи квартиры

Когда подписывается акт

Порядок и сроки подписания акта зависят от вида сделки:

• Вторичный рынок. Акт обычно подписывают в два этапа. Первый — в день регистрации перехода права в Росреестре или сразу после: фиксируют, что квартира передана покупателю «в том состоянии, как есть на момент сделки». Второй — после физического освобождения квартиры продавцом и передачи ключей. Альтернативный вариант — единый акт в день фактической передачи, если по договору квартира остаётся за продавцом на согласованный срок (например, 7–14 дней после регистрации).
• Новостройка от застройщика по ДДУ. Акт подписывается после ввода дома в эксплуатацию и приглашения дольщика на осмотр. Дольщик вправе требовать составления акта о выявленных недостатках и их устранения до подписания основного акта (ч. 5 ст. 8 ФЗ-214). Это критически важно: с 2024 года практика максимально благоволит дольщику в плане фиксации строительных дефектов до приёмки.
• Аренда квартиры. Передаточный акт также используется и при сдаче в наём — там он фиксирует состояние квартиры на момент вселения и используется при возврате для расчётов по депозиту.

Если покупатель уклоняется от приёмки или продавец не передаёт квартиру в срок, заинтересованная сторона может зафиксировать односторонний акт с приложением доказательств уклонения и обратиться в суд за защитой.

Что обязательно фиксировать в акте

Стандартное содержание акта приёма-передачи квартиры:

• Дата и место составления.
• Стороны — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя; представители — по нотариальной доверенности.
• Реквизиты договора — номер и дата договора купли-продажи (либо ДДУ для новостройки), реквизиты регистрационной записи в Росреестре.
• Описание квартиры — адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
• Состояние квартиры на момент передачи — состояние стен, потолков, пола, окон, дверей, сантехники, электрики, бытовой техники, отопительных приборов. Перечень переданной мебели, техники, если она входит в стоимость по договору.
• Показания счётчиков — электричество, холодная и горячая вода, газ, отопление. По возможности — фото счётчиков с датой.
• Информация о задолженности по коммунальным платежам, взносам в фонд капитального ремонта, по интернету и охране. Прикладывают квитанции или справки от управляющей компании.
• Перечень переданных документов — оригиналы или копии договоров с ресурсоснабжающими организациями, технический паспорт, инструкции на технику, гарантийные талоны, ключи (входная, почтовая, домофон, паркинг, кладовка).
• Перечень недостатков, если они выявлены при осмотре, и порядок их устранения (срок, ответственная сторона, последствия неустранения).
• Подписи сторон с расшифровкой.

При выявлении значительных недостатков покупатель вправе либо отказаться от приёмки до их устранения (для новостройки), либо принять квартиру с фиксацией недостатков в акте, либо в общем порядке требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения или возмещения расходов на устранение (ст. 475 ГК РФ).

Акт и переход рисков

Юридически важно понимать разделение моментов:

• Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
• Фактическое владение (а с ним обязанности по содержанию и риск случайной гибели) переходит с момента подписания акта приёма-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Если регистрация уже произошла, а акт ещё не подписан, и в этот промежуток в квартире происходит пожар или залив — отвечать перед страховой компанией или соседями будет продавец, а не покупатель. Поэтому опытные покупатели страхуют квартиру с даты регистрации перехода права, а опытные продавцы не съезжают и не отключают свою страховку до подписания акта.

Уклонение от подписания акта

Если одна из сторон уклоняется от подписания акта, это приравнивается к отказу от исполнения обязанности по передаче либо по приёмке (ст. 556 ГК РФ). Заинтересованная сторона направляет другому участнику требование подписать акт с указанием даты, времени, места и проекта акта (заказным письмом с уведомлением или через нотариуса). Если ответа нет — оформляется односторонний акт с указанием причин неподписания и прилагается к материалам для возможного судебного спора.

В случае с новостройкой действует особое правило: если дольщик уклоняется от приёмки более 2 месяцев после уведомления о готовности, застройщик вправе подписать акт в одностороннем порядке, и тогда обязательство по передаче считается исполненным (ч. 6 ст. 8 ФЗ-214). Поэтому дольщику нельзя просто игнорировать вызов на приёмку — нужно явиться и письменно зафиксировать недостатки.

Образец формулировок

Ниже приведён типовой шаблон акта приёма-передачи квартиры для вторичного рынка. Адаптируйте его под конкретную сделку.

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. ______________________               «» ______________ 20 г.

Мы, _______________________________________________ (ФИО), проживающий(ая) по адресу _____________________________________________________, паспорт серии ____ № ____, выдан «» ________ 20 г. _________________________________, __________ г. рождения, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», и _______________________________________________ (ФИО), проживающий(ая) по адресу _____________________________________________________, паспорт серии ____ № ____, выдан «» ________ 20 г. _____________________________, __________ г. рождения, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», в соответствии со ст. 556 ГК РФ и условиями договора купли-продажи квартиры от «» ___________ 20 г., составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: _____________________________________________________, кадастровый номер ____________, общей площадью ____ кв. м.
2. Состояние квартиры соответствует условиям договора и пригодно для использования по назначению. Замечания Покупателя: ____________________________ (или указать «отсутствуют»).
3. Показания счётчиков на дату передачи: электроэнергия — ____, холодная вода — ____, горячая вода — ____, газ — ____, отопление — ____.
4. Продавцом передано: комплект ключей (____ шт.), технический паспорт, инструкции на бытовую технику, квитанции об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
5. Расчёты между сторонами по договору произведены полностью, материальных претензий стороны друг к другу не имеют.

Продавец: _____________ //       Покупатель: _____________ //

(подпись, ФИО)                                                         (подпись, ФИО)

Для смежных сделок посмотрите договор купли-продажи квартиры и предварительный договор купли-продажи квартиры. Универсальный шаблон для других объектов — акт приёма-передачи недвижимости.