Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и передать дольщику конкретное помещение, а дольщик — уплатить цену и принять помещение. ДДУ — единственный законный способ приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства от застройщика.

Регулирует долевое строительство Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С 1 июля 2019 года средства дольщиков идут не напрямую застройщику, а на специальный счёт-эскроу в уполномоченном банке. Деньги застройщик получает только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого дольщика.

Существенные условия и эскроу-счёт

Согласно ст. 4 ФЗ-214, договор должен содержать пять существенных условий:

• определение конкретного объекта долевого строительства (проектная площадь, этаж, номер на площадке, план);
• срок передачи объекта дольщику;
• цена договора, сроки и порядок её уплаты;
• гарантийный срок на объект (не менее 5 лет для конструктива, не менее 3 лет — для инженерного оборудования);
• способ обеспечения обязательств застройщика (с 2019 года — эскроу или возможное использование средств компенсационного фонда долёвки).

Без любого из этих условий договор считается незаключённым, и регистрирующий орган в Росреестре откажет в регистрации.

Эскроу-счёт — банковский счёт, на котором деньги дольщика блокируются до выполнения застройщиком обязательств. Если застройщик обанкротится или не введёт дом в срок, банк возвращает деньги дольщику. Сумма каждого эскроу-счёта застрахована Агентством по страхованию вкладов в пределах 10 млн ₽.

Цена договора может определяться как произведение проектной площади на стоимость квадратного метра. Допустимы изменения цены при отклонении фактической площади от проектной более чем на 5% — это условие обязательно прописывают в договоре. При меньшем отклонении цена считается окончательной.

Передача объекта оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. До подписания акта дольщик вправе требовать устранения недостатков либо соразмерного уменьшения цены, либо возмещения расходов на самостоятельное устранение (ст. 7 ФЗ-214).

Срок передачи и ответственность застройщика

Срок передачи объекта — одно из самых конфликтных условий. Застройщики формулируют его двумя способами:

• конкретная дата («не позднее 31.12.2027»);
• квартал года («II квартал 2027 года» — крайний срок — последний день квартала).

Срок передачи единый для всех дольщиков одной очереди. Уведомить об изменении срока застройщик обязан не менее чем за два месяца до его истечения и подписать с дольщиком дополнительное соглашение. Дольщик вправе отказаться от подписания и потребовать неустойку.

За нарушение срока передачи объекта застройщик платит дольщику неустойку — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, размер неустойки удваивается и составляет 1/150 ключевой ставки (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в нескольких случаях (ст. 9 ФЗ-214):

• застройщик не передал объект в течение двух месяцев после согласованного срока;
• объект построен с существенным нарушением требований к качеству;
• существенно изменена проектная документация (площадь отклоняется более чем на 5%);
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.

При одностороннем отказе застройщик возвращает дольщику все уплаченные средства плюс проценты по ключевой ставке за весь период пользования деньгами. Деньги возвращаются с эскроу-счёта в полном объёме.

Качество объекта и приёмка квартиры

Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, техническим регламентам и градостроительным нормам. При обнаружении недостатков дольщик вправе требовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения расходов на устранение недостатков (если дольщик сам нанял подрядчика).

Гарантийный срок на конструктивные элементы — не менее 5 лет с момента передачи объекта, на инженерное и технологическое оборудование — не менее 3 лет. Срок исковой давности по требованиям к качеству течёт с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о недостатке.

Перед подписанием передаточного акта обязательно проведите осмотр квартиры. На осмотр имеете право пригласить независимого эксперта — этот пункт прямо предусмотрен законом. Все обнаруженные недостатки фиксируются в дефектной ведомости, которая подписывается обеими сторонами. Без устранения существенных недостатков дольщик вправе отказаться от приёмки.

Если дольщик уклоняется от приёмки более двух месяцев после согласованного срока, застройщик вправе подписать односторонний передаточный акт — но только если в течение этих двух месяцев направил дольщику письменное уведомление с требованием явиться. С момента одностороннего акта объект считается переданным, и риски его повреждения переходят к дольщику.

Перед заключением ДДУ проверьте застройщика по чек-листу должной осмотрительности и изучите альтернативу — предварительный договор купли-продажи квартиры для готового жилья. Если планируете брать ипотеку под ДДУ, ознакомьтесь с особенностями договора купли-продажи квартиры в ипотеку. Для расчёта неустойки за просрочку используйте калькуляторы на сайте.

В договоре также стоит прописать:

• порядок предоставления дольщику доступа на объект для осмотра до приёмки;
• состав отделки и инженерных систем (с приложением спецификации);
• ответственность за демонтаж самовольных перепланировок предыдущего «дольщика» при переуступке;
• порядок передачи общего имущества дома и эксплуатационных документов.