Покупка квартиры: 12 шагов

Определите бюджет и способ оплаты

Свои средства, ипотека, материнский капитал, военная ипотека, налоговый вычет с продажи прежнего жилья. От этого зависит, какие документы понадобятся и сколько времени уйдёт.

• Калькулятор госпошлины

Найдите объект и проверьте юридическую чистоту

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (электронная — 700 ₽ для физлица, бумажная — 1 740 ₽ по тарифу Росреестра), справки о зарегистрированных, об отсутствии долгов по ЖКХ, проверка дееспособности продавца, отсутствие арестов и обременений.

• Заказать выписку из ЕГРН (Росреестр)

Подпишите предварительный договор и внесите задаток

Зафиксируйте цену, сроки, условия отмены. Задаток (5-10% от стоимости) защищает обе стороны: при отказе покупателя — остаётся продавцу, при отказе продавца — возвращается в двойном размере (ст. 380-381 ГК РФ).

• Шаблон предварительного договора
• Шаблон договора задатка

Оформите ипотеку (если применимо)

Подача заявки в 2-3 банка одновременно, страхование объекта (обязательно) и жизни (опционально, но скидка к ставке), оценочный отчёт от аккредитованного оценщика. Срок одобрения 5-15 рабочих дней.

Подпишите основной договор купли-продажи

Договор в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно при продаже доли в праве общей долевой собственности (кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой) и когда собственник — несовершеннолетний или недееспособный (ст. 42, 54 ФЗ-218). Указать все существенные условия: предмет, цена, порядок передачи, кадастровый номер.

• Шаблон ДКП квартиры
• Шаблон ДКП с ипотекой

Произведите расчёт через безопасный канал

Аккредитив, банковская ячейка или эскроу-счёт (для новостроек обязателен). Расчёт привязывают к моменту регистрации права собственности — продавец получает деньги после Росреестра.

Подайте документы в Росреестр

Через МФЦ, нотариуса или электронно. Госпошлина для физлица — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не выше 20 млн ₽; выше порога — 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Скидки за подачу через Госуслуги нет. Сроки регистрации: 9 рабочих дней через МФЦ, 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр; по нотариальной сделке — 5 и 3 рабочих дня.

• Личный кабинет Росреестра

Подпишите акт приёма-передачи квартиры

Передача ключей и проверка состояния квартиры: сантехника, электрика, окна, мебель (если по описи), показания счётчиков. Зафиксируйте дефекты, если есть.

• Шаблон акта приёма-передачи

Переоформите счета на коммунальные услуги

ЖКХ, электричество, газ, домофон, интернет. Срок — обычно 1 месяц. Покажите управляющей компании выписку из ЕГРН и паспорт.

Пропишитесь в новой квартире

Через Госуслуги или МФЦ — снятие с учёта по старому адресу и постановка по новому одной заявкой. Бесплатно, 3-8 рабочих дней.

• Регистрация по месту жительства (Госуслуги)

Подайте декларацию 3-НДФЛ для имущественного вычета

Вычет по расходам на жильё — с суммы до 2 млн ₽, по ипотечным процентам — с суммы до 3 млн ₽ (ст. 220 НК РФ). Вернётся сумма НДФЛ, уплаченного по вашей ставке: при ставке 13% это 260 000 ₽ и 390 000 ₽ соответственно, при более высоких ставках прогрессивной шкалы — больше. Подача через личный кабинет ФНС; по данным банка вычет может прийти в упрощённом порядке, без декларации.

• Личный кабинет ФНС
• Подробный навигатор

Сохраните документы на хранение

ДКП, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи, расписки и платёжные документы, ипотечный договор, страховые полисы. Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ), но по ничтожным сделкам для лица, не бывшего стороной, он отсчитывается иначе и ограничен 10 годами (ст. 181 ГК РФ). Документы по квартире храните весь срок владения и ещё несколько лет после продажи — они понадобятся и для налогового вычета.