Договор аренды квартиры образец
Договор аренды квартиры определяет взаимоотношения арендодателя (собственника квартиры) и арендатора (нанимателя) в части сроков аренды, обязанностей сторон по поддержанию квартиры в необходимом состоянии, форме и порядке оплаты и т.п.
Обновлено: 2026-01-28
Договор аренды квартиры — соглашение, по которому наймодатель (собственник или уполномоченное им лицо) передаёт другой стороне жилое помещение во временное владение и пользование за плату для проживания. С точки зрения Гражданского кодекса между гражданами заключается договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), а между собственником и юридическим лицом — договор аренды (глава 34 ГК РФ); при этом юридическое лицо вправе использовать квартиру только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В быту обе конструкции принято называть «арендой квартиры», и большинство правил у них совпадает.
Договор заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы не делает сделку автоматически недействительной, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора, поэтому подписанный документ — обязательный минимум защиты для обеих сторон.
Предмет, стороны и сопроживающие
Предмет договора — конкретная квартира, пригодная для постоянного проживания. В тексте указывают точный адрес, кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат, реквизиты документа-основания права собственности (выписка из ЕГРН). Перед подписанием рекомендуется заказать актуальную выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра — это исключает риск сдачи квартиры лицом, не имеющим на это права, и риск скрытых обременений (ипотека, арест, права несовершеннолетних).
В договоре указывают всех лиц, которые будут постоянно проживать с нанимателем. По общему правилу они не несут солидарной ответственности перед наймодателем — отвечает только наниматель за их действия (ст. 677 ГК РФ). По соглашению сторон они могут быть включены как сонаниматели — тогда отвечают солидарно. Вселение других лиц после подписания договора возможно с согласия наймодателя и при соблюдении нормы общей площади на человека; для несовершеннолетних детей нанимателя такое согласие не требуется.
При смене собственника квартиры договор найма сохраняет силу на прежних условиях — новый собственник становится наймодателем (ст. 675 ГК РФ). Это страхует нанимателя от внезапной продажи квартиры в течение срока договора.
Срок и регистрация
Договор найма заключается на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. На практике распространены два формата:
- Краткосрочный наём (до 11 месяцев включительно) — не требует государственной регистрации и не даёт нанимателю преимущественного права на новый срок. Это самый популярный вариант: его проще оформить и расторгнуть.
- Долгосрочный наём (от 1 года) — обременение жилого помещения подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). За регистрацию платится госпошлина; подать заявление можно через МФЦ или Росреестр-онлайн.
Преимущественное право на новый срок
Не позднее чем за 3 месяца до окончания долгосрочного договора найма наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях либо предупредить о решении не сдавать квартиру в течение года (ст. 684 ГК РФ). Если наймодатель промолчал, а наниматель не отказался — договор считается продлённым автоматически. Если же наймодатель отказал и в течение года всё-таки сдал квартиру другому, прежний наниматель вправе через суд требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков.
Арендная плата, депозит и коммунальные платежи
Размер платы устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Одностороннее изменение платы не допускается, если иное прямо не предусмотрено договором (ст. 682 ГК РФ). Распространённая практика — пересмотр платы один раз в год не более чем на согласованный процент или на инфляцию.
В договоре уточняют:
- Срок и способ оплаты. Стандартно — ежемесячно, не позднее установленного числа, переводом на банковскую карту наймодателя. Перевод через приложение банка с указанием «оплата по договору найма от ... » создаёт удобный платёжный след для обеих сторон.
- Депозит (обеспечительный платёж). Обычно равен одному месячному платежу, реже — двум. Возвращается при окончании договора за вычетом подтверждённого ущерба и задолженности по коммуналке. Условие удержания и порядок документирования ущерба (фото, акт, смета на ремонт) лучше расписать заранее.
- Коммунальные платежи. По умолчанию вносит наниматель. На практике делят так: фиксированная часть (содержание жилья, отопление, домофон) — на наймодателе, а услуги по счётчикам (электричество, вода, газ) — на нанимателе. Принципиально зафиксировать показания счётчиков в акте приёма-передачи.
- Дополнительные платежи — интернет, охрана, парковка, услуги клининга — отдельной строкой.
Расчёты лучше вести в безналичной форме, через банковское приложение. Это упрощает доказывание оплаты в споре и снимает вопросы при налоговой проверке.
Передача квартиры и содержание имущества
Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи. В акте описывают состояние стен, потолков, пола, окон, сантехники, бытовой техники, мебели, фиксируют показания счётчиков, перечень переданных ключей. К акту прикладывают фотографии — это самая надёжная защита от споров о повреждениях при выезде.
Текущий ремонт и поддержание квартиры в пригодном состоянии — обязанность нанимателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ). Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Переустройство и перепланировка возможны только с письменного согласия наймодателя и в установленном законом порядке (для согласования через жилищную инспекцию или Госуслуги).
Сдача в поднаём (субаренда) допускается только с согласия наймодателя — даже если в договоре про это ничего не сказано, наниматель не вправе самостоятельно передать квартиру третьим лицам.
Налоги наймодателя
Доход от сдачи квартиры в наём подлежит налогообложению. У наймодателя-физлица есть три легальных режима:
- НДФЛ по прогрессивной шкале через декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС: 13% — до 2,4 млн ₽ годового дохода, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽, 22% — свыше 50 млн ₽.
- Самозанятость (НПД) — 4% при сдаче физическому лицу или 6% — при сдаче юридическому. Регистрация в приложении «Мой налог» занимает несколько минут, чеки формируются автоматически. Сдача собственного жилья в долгосрочный наём подпадает под НПД, в отличие от посуточной аренды.
- ИП на УСН/патенте — для тех, кто сдаёт несколько квартир и хочет учитывать расходы.
Самый распространённый и комфортный режим для одного-двух объектов — самозанятость через «Мой налог».
Расторжение и спорные ситуации
Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя письменно за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Наймодатель может через суд расторгнуть договор при невнесении платы более 6 месяцев (для краткосрочного найма — более 2 раз подряд), при разрушении или порче квартиры нанимателем либо проживающими с ним лицами, при использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав соседей.
Если наниматель в установленный судом срок устранит нарушение, суд может предоставить отсрочку расторжения до года. Это редкий, но реальный сценарий — поэтому условия о порядке уведомлений и фиксации нарушений важно проработать на этапе договора.
При прекращении договора стороны подписывают акт возврата с фиксацией состояния квартиры, показаний счётчиков и расчётов по депозиту. Спор о размере удерживаемой части депозита — самый частый конфликт в найме: единственная страховка для обеих сторон — это подробный приёмный акт с фотографиями и письменно зафиксированные расчёты при возврате.