Договор аренды квартиры образец

Предмет, стороны и сопроживающие

Предмет договора — конкретная квартира, пригодная для постоянного проживания. В тексте указывают точный адрес, кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат, реквизиты документа-основания права собственности (выписка из ЕГРН). Перед подписанием рекомендуется заказать актуальную выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра — это исключает риск сдачи квартиры лицом, не имеющим на это права, и риск скрытых обременений (ипотека, арест, права несовершеннолетних).

г. Москва, 15 мая 2026 г.

Зайцев Михаил Юрьевич (паспорт серия 45 12, номер 678901, выдан Отделом УФМС России по гор. Москве по району Хамовники 20 марта 2012 года), 14 июля 1980 года рождения, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Доватора, д. 12, кв. 47, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Никитина Ольга Андреевна (паспорт серия 45 16, номер 112233, выдан ГУ МВД России по гор. Москве 5 сентября 2017 года), 22 ноября 1992 года рождения, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.2. Указанное жилое помещение находится по адресу: г. Москва, ул. Доватора, д. 12, кв. 47, кадастровый номер 77:01:0005012:1234, здесь и далее именуемое «Квартира».

1.4. Квартира имеет следующие характеристики: жилая площадь — 38 кв. м; количество комнат — 2 (две).

В договоре указывают всех лиц, которые будут постоянно проживать с нанимателем. По общему правилу они не несут солидарной ответственности перед наймодателем — отвечает только наниматель за их действия (ст. 677 ГК РФ). По соглашению сторон они могут быть включены как сонаниматели — тогда отвечают солидарно. Вселение других лиц после подписания договора возможно с согласия наймодателя и при соблюдении нормы общей площади на человека; для несовершеннолетних детей нанимателя такое согласие не требуется.

При смене собственника квартиры договор найма сохраняет силу на прежних условиях — новый собственник становится наймодателем (ст. 675 ГК РФ). Это страхует нанимателя от внезапной продажи квартиры в течение срока договора.

Срок и регистрация

Договор найма заключается на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. На практике распространены два формата:

• Краткосрочный наём (до 11 месяцев включительно) — не требует государственной регистрации и не даёт нанимателю преимущественного права на новый срок. Это самый популярный вариант: его проще оформить и расторгнуть.
• Долгосрочный наём (от 1 года) — обременение жилого помещения подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). За регистрацию платится госпошлина; подать заявление можно через МФЦ или Росреестр-онлайн.

В образце выбран самый ходовой вариант — наём на 11 месяцев:

7.1. Срок аренды составляет 11 (Одиннадцать) месяцев. Краткосрочный наём до 11 месяцев включительно государственной регистрации в Росреестре не подлежит.

Арендная плата, депозит и коммунальные платежи

Размер платы устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Одностороннее изменение платы не допускается, если иное прямо не предусмотрено договором (ст. 682 ГК РФ). Распространённая практика: пересмотр платы один раз в год не более чем на согласованный процент или на инфляцию.

В договоре уточняют:

• Срок и способ оплаты. Стандартно — ежемесячно, не позднее установленного числа, переводом на банковскую карту наймодателя. Перевод через приложение банка с указанием «оплата по договору найма от ... » создаёт удобный платёжный след для обеих сторон.
• Депозит (обеспечительный платёж). Обычно равен одному месячному платежу, реже — двум. Возвращается при окончании договора за вычетом подтверждённого ущерба и задолженности по коммуналке. Условие удержания и порядок документирования ущерба (фото, акт, смета на ремонт) лучше расписать заранее.
• Коммунальные платежи. По умолчанию вносит наниматель. На практике делят так: фиксированная часть (содержание жилья, отопление, домофон) — на наймодателе, а услуги по счётчикам (электричество, вода, газ) — на нанимателе. Принципиально зафиксировать показания счётчиков в акте приёма-передачи.
• Дополнительные платежи — интернет, охрана, парковка, услуги клининга — отдельной строкой.

В образце плата и депозит равны одному месяцу, а первый перевод объединяет оба:

4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 65 000 (Шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

4.2. Первый платёж будет осуществлён Арендатором Арендодателю в размере 130 000 (Сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек, за первый месяц срока аренды — 65 000 (Шестьдесят пять тысяч) рублей и страховой депозит в размере 65 000 (Шестьдесят пять тысяч) рублей, в течение 3 банковских дней со дня подписания Договора.

Расчёты лучше вести в безналичной форме через банковское приложение. Это упрощает доказывание оплаты в споре и снимает вопросы при налоговой проверке.

Передача квартиры и содержание имущества

Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи. В акте описывают состояние стен, потолков, пола, окон, сантехники, бытовой техники, мебели, фиксируют показания счётчиков, перечень переданных ключей. К акту прикладывают фотографии — это самая надёжная защита от споров о повреждениях при выезде. В образце акт вынесен в Приложение № 1 и заполнен показаниями счётчиков на дату передачи:

Арендодатель настоящим передал, а Арендатор принял Квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Доватора, дом № 12, кв. 47. Арендодатель передал, а Арендатор принял 2 комплекта ключей от Квартиры.

Показания приборов учёта на дату передачи: электроэнергия — 14 320 кВт·ч; холодная вода — 218 куб. м; горячая вода — 156 куб. м.

Текущий ремонт и поддержание квартиры в пригодном состоянии — обязанность нанимателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ). Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Переустройство и перепланировка возможны только с согласия наймодателя и в установленном законом порядке (для согласования через жилищную инспекцию или Госуслуги).

Сдача в поднаём допускается только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ). Это правило относится к договору на год и дольше: при найме на срок до одного года ст. 685 по умолчанию не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ), поэтому в краткосрочный договор условие о поднайме нужно записать прямо — иначе закон вопрос не решает. Поднаём квартиры — это не субаренда: субаренда — институт договора аренды (ст. 615 ГК РФ), а наём жилья гражданином регулирует гл. 35 ГК РФ.

Расторжение и спорные ситуации

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя письменно за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Наймодатель может через суд расторгнуть договор при невнесении платы более 6 месяцев (для краткосрочного найма — более 2 раз подряд), при разрушении или порче квартиры нанимателем либо проживающими с ним лицами, при использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав соседей.

Если наниматель в установленный судом срок устранит нарушение, суд может предоставить отсрочку расторжения до года. Это редкий, но реальный сценарий, поэтому условия о порядке уведомлений и фиксации нарушений важно проработать на этапе договора.

При прекращении договора стороны подписывают акт возврата с фиксацией состояния квартиры, показаний счётчиков и расчётов по депозиту. Самый частый конфликт в найме — спор о размере удерживаемой части депозита, и единственная страховка для обеих сторон здесь это подробный приёмный акт с фотографиями и письменно зафиксированные расчёты при возврате. Если расторжение происходит по соглашению сторон, оформляется отдельный документ: соглашение о расторжении договора аренды.

Что проверить до подписания

Подписать договор найма у незнакомого человека и через две недели узнать, что квартира арестована или сдана через посредника без полномочий, — типичная история. Перед подписанием нанимателю стоит проверить минимум шесть пунктов.

1. Выписка из ЕГРН на квартиру. Заказывается через Госуслуги или сайт Росреестра; электронная выписка об объекте недвижимости для гражданина стоит 700 ₽ и готовится за 1-3 рабочих дня. В выписке видно: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, права несовершеннолетних), не идёт ли судебный спор о праве на квартиру. Если в графе «обременения» стоит «ипотека», нужно отдельно проверять согласие банка.
2. Сверка с паспортом наймодателя. ФИО и паспортные данные в ЕГРН должны точно совпадать с предъявленным паспортом. Если сдаёт не собственник, а посредник или родственник — у него должна быть доверенность с прямым указанием полномочия «сдавать в наём за цену и на условиях по своему усмотрению». Нотариальная форма по закону не обязательна (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ) — она нужна, если представитель сам подаёт документы на регистрацию найма сроком от года.
3. Согласие супруга собственника (если применимо). Для краткосрочных договоров до 11 месяцев закон прямо не требует, но для долгосрочных и для дорогих квартир разумно получить простое письменное согласие — это снимает риск, что супруг через суд оспорит сделку как нарушение прав на совместное имущество.
4. Согласие банка при ипотеке. В большинстве ипотечных договоров есть прямой запрет на сдачу без согласия кредитора. Если банк не давал согласия, наниматель рискует потерять жильё в случае обращения взыскания. Согласие — оригинал на бланке банка, копию приложить к договору.
5. Согласие органа опеки, если собственник — несовершеннолетний или среди собственников есть дети. Без согласия опеки сделка может быть признана недействительной.
6. Проверка наймодателя на банкротство. Федресурс и Картотека арбитражных дел показывают, не находится ли собственник в процедуре банкротства физических лиц. В этом случае распоряжение имуществом ограничено финансовым управляющим, а заключённый без его согласия договор может быть оспорен.

Наймодателю со своей стороны имеет смысл попросить копию паспорта нанимателя, проверить его по сервису ФССП на наличие крупных исполнительных производств и сохранить контакты работодателя на случай дальнейших споров.

Депозит: как закладывать и возвращать

Споры о депозите — самая частая категория конфликтов в найме квартиры. Нужно прописать в договоре несколько ключевых формулировок и придерживаться письменного порядка при возврате.

Формулировки в договоре:

• «Обеспечительный платёж в размере одной месячной арендной платы передаётся наймодателю при подписании настоящего договора и удерживается им до окончания срока найма».
• «Платёж засчитывается в счёт возмещения подтверждённого ущерба, причинённого квартире, мебели или технике, а также в счёт задолженности по арендной плате и коммунальным платежам».
• «Платёж возвращается нанимателю в течение 7 рабочих дней с момента подписания акта возврата квартиры за вычетом удержанных сумм с приложением подтверждающих документов (фото, сметы на ремонт, квитанций)».

Как фиксировать удержания. Если наймодатель планирует удержать часть депозита, он обязан документально подтвердить ущерб. Минимальный комплект: фото повреждения, сметы или акта от ремонтной службы либо чека на закупку материалов. Просто «удерживаю 20 тысяч за плохое состояние» — не работает: суды массово возвращают такие удержания нанимателю как неосновательное обогащение.

Что суды считают разумным удержанием. Реальный ремонт сколов, отверстий в стенах, повреждений мебели и техники по чекам — взыскивается. Естественный износ обоев и пола, мелкие царапины, потёртости на мебели — не взыскивается, это ожидаемый результат проживания. Удержания «за уборку при выезде» допустимы только если уборка прямо предусмотрена договором; иначе наниматель обязан вернуть квартиру в том же состоянии чистоты, в каком получил, не более.

Сроки возврата. На рынке стандарт — 5-10 рабочих дней с даты подписания акта возврата. Затягивание возврата без оснований — основание для иска о взыскании с процентами по ст. 395 ГК РФ. Если за 14 дней наймодатель не вернул депозит и не предоставил расчёт удержаний, направляется письменная претензия, затем иск в суд.

Что делать в спорах

Большинство споров разрешается на досудебной стадии при правильно собранных доказательствах. Алгоритм действий — единый для обеих сторон.

1. Претензионный порядок. Письменная претензия с указанием существа нарушения, требуемых действий и срока (10-14 дней). Отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации второй стороны, копия — на электронную почту и в мессенджер с подтверждением прочтения. Без отправленной претензии суды иногда оставляют иск без рассмотрения как поданный с нарушением досудебного порядка.
2. Иск в суд по месту жительства ответчика. При цене иска до 50 000 ₽ — мировой судья, свыше — районный суд (ст. 23 ГПК РФ). Госпошлина рассчитывается от цены иска: по имущественному иску до 100 000 ₽ — 4 000 ₽, далее по шкале ст. 333.19 НК РФ. Иск составляется в произвольной форме со ссылками на конкретные пункты договора и нормы ГК РФ.
3. Доказательства. Сам договор, акт приёма-передачи с фотографиями, акт возврата (если был), переписка в мессенджерах со скриншотами и URL, расписки или платёжные поручения по арендной плате и депозиту, показания свидетелей (соседей, риелтора, родственников), фото и видео текущего состояния квартиры. При споре об ущербе — независимая оценка от профильного эксперта (стоимость 5-15 тыс. ₽, расходы взыскиваются с проигравшей стороны).
4. Сроки исковой давности. Общий срок — 3 года с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении (ст. 196 ГК РФ). Например, для иска о возврате депозита отсчёт идёт с даты, когда депозит должен был быть возвращён по условиям договора.

Расчёт процентов за период удержания (как депозита, так и неоплаченной аренды) удобно делать через калькулятор пени по ст. 395 ГК РФ — это даёт дополнительную сумму к основному требованию.

Связанные материалы

• Договор аренды квартиры — общая теория, отличия найма от аренды, регистрация, налоги, FAQ.
• Договор найма жилого помещения — универсальный бланк по гл. 35 ГК для комнаты, дома или части дома, а не только квартиры.
• Акт приёма-передачи квартиры — обязательное приложение, защита от споров о состоянии.
• Соглашение о расторжении договора аренды — для досрочного прекращения по соглашению сторон.
• Чек-лист «Снять квартиру: 10 шагов» — пошаговая инструкция для нанимателя.
• Калькулятор пени по ст. 395 ГК РФ — расчёт процентов за период удержания депозита или неоплаты.