Соглашение о расторжении договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды — двусторонний документ, которым арендодатель и арендатор фиксируют прекращение действующего договора аренды до истечения его срока. Это самый цивилизованный способ выйти из арендных отношений: без претензий, без суда, на согласованных сторонами условиях.

По п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором. Это базовое правило свободы договора: то, что стороны заключили, они же могут и расторгнуть в любой момент, договорившись об условиях.

Когда применяется соглашение о расторжении

Соглашение нужно, когда:

• Арендатор досрочно съезжает — нашёл другой офис/квартиру, закрыл бизнес, переехал в другой город, прекратил деятельность.
• Арендодатель досрочно прекращает аренду — продаёт объект, требует помещение для собственных нужд, реконструкции, сдачи другому арендатору на более выгодных условиях.
• Стороны взаимно теряют интерес к продолжению аренды — изменились обстоятельства, экономическая ситуация, объект перестал отвечать требованиям.
• При смене собственника — новый собственник может предложить арендатору иные условия, и стороны оформляют расторжение старого договора с заключением нового.

Если же стороны не могут договориться, расторжение возможно через суд по основаниям, прямо предусмотренным договором или законом (ст. 619 ГК РФ — основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя, ст. 620 ГК РФ — по требованию арендатора). Соглашение же позволяет избежать суда и сэкономить время и нервы.

Форма соглашения

Соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это значит:

• если договор был в простой письменной форме — соглашение в простой письменной;
• если договор был нотариально удостоверен — соглашение тоже у нотариуса;
• если договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации (срок более одного года) — соглашение о расторжении также подлежит регистрации в Росреестре.

Регистрация соглашения о расторжении долгосрочной аренды недвижимости — обязательный шаг. Без неё в ЕГРН останется запись об обременении объекта арендой, что мешает собственнику распоряжаться объектом (продажа, новая аренда, ипотека). Госпошлина на 2026 год — 1 000 ₽ для физлиц, 4 000 ₽ для юрлиц. Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче через МФЦ, 5 рабочих дней — напрямую в Росреестр через электронные сервисы.

Дата прекращения договора

Это ключевое условие соглашения. От неё зависят:

• Дата прекращения обязанности арендатора платить арендную плату.
• Дата возврата объекта арендодателю. По закону объект возвращается в день прекращения договора (ст. 622 ГК РФ), но стороны могут согласовать и иную дату.
• Дата подачи соглашения на регистрацию в Росреестре для долгосрочной аренды.

В соглашении формулируют дату прямо: «Стороны договорились считать Договор аренды расторгнутым с 30 апреля 2026 года». Альтернативный вариант — «с даты подписания настоящего Соглашения сторонами», но он менее удобен для бухгалтерского учёта.

Если дата прекращения отличается от даты подписания соглашения, у сторон появляется переходный период — например, соглашение подписано 1 марта, но договор аренды прекращается 30 апреля. До 30 апреля сохраняются все обязанности по договору (плата, обслуживание объекта, доступ арендодателя для показов будущим арендаторам).

Взаимные расчёты

В соглашении нужно зафиксировать, как стороны рассчитываются друг с другом на дату прекращения. Возможные конструкции:

• «Стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий» — самый чистый вариант, когда расчёты завершены, объект возвращён, обеспечительный платёж возвращён или зачтён.
• «Арендатор обязуется уплатить арендную плату за период до даты расторжения в сумме ___ ₽ в срок до ___» — если на момент подписания соглашения есть задолженность по арендной плате.
• «Арендодатель обязуется возвратить Арендатору обеспечительный платёж в сумме ___ ₽ в течение ___ рабочих дней с даты подписания Возвратного акта» — стандартная формула возврата депозита.
• «Арендатор уплачивает Арендодателю штраф за досрочное расторжение в сумме ___ ₽» — если в договоре была неустойка за досрочный отказ.

Если в договоре аренды было условие о штрафе за досрочное расторжение по инициативе одной из сторон, соглашение может полностью или частично отменить этот штраф — стороны вольны договориться о любых условиях. Главное — чтобы условие об отмене было прямо прописано, иначе должник может оказаться обязан штраф вопреки своему пониманию ситуации.

Возврат обеспечительного платежа

Обеспечительный платёж (депозит, страховой депозит) — типичное условие коммерческой аренды: арендатор вносит сумму, равную 1-3 месячным арендным платежам, и эти деньги хранятся у арендодателя как гарантия. При прекращении договора обеспечительный платёж возвращается арендатору за вычетом задолженности и компенсации причинённого арендатором ущерба объекту.

В соглашении о расторжении важно прописать:

• Сумму обеспечительного платежа на дату прекращения.
• Удержания из платежа — задолженность по арендной плате, по коммунальным платежам, стоимость ремонта по выявленным повреждениям объекта, штраф за досрочное расторжение (если применим).
• Срок возврата остатка — обычно 5-10 рабочих дней с даты подписания возвратного акта приёма-передачи объекта.
• Реквизиты для перечисления — банковский счёт арендатора. Желательно — с правом замены реквизитов письменным уведомлением.

Возврат объекта аренды

Возврат объекта оформляется возвратным актом приёма-передачи — отдельным двусторонним документом. Возвратный акт подписывается в день прекращения договора или в иную согласованную сторонами дату.

В акте фиксируется:

• Состояние объекта на момент возврата — желательно сравнение с состоянием на дату передачи в аренду (по первичному акту приёма-передачи).
• Комплектность — состав имущества, оборудования, мебели, входивших в аренду.
• Показания счётчиков коммунальных ресурсов — электричество, вода, газ, тепло. Это нужно для финального расчёта по коммуналке.
• Обнаруженные дефекты и повреждения — отличающиеся от нормального износа. Описываются конкретно, с фотофиксацией и оценкой стоимости устранения.
• Передача ключей, пультов, документации на объект.
• Подписи обеих сторон или их уполномоченных представителей.

До подписания возвратного акта обязанности арендатора по уплате арендной платы и за коммунальные услуги сохраняются (ст. 622 ГК РФ). Если арендатор не сдаёт объект или уклоняется от подписания акта, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время фактической просрочки возврата и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Регистрация и налоговые последствия

Регистрация в Росреестре — обязательна для соглашений о расторжении долгосрочной аренды недвижимости (срок аренды более одного года) и для лизинга недвижимости. Регистрация снимает запись об обременении в ЕГРН.

Подача документов — через Госуслуги, МФЦ или непосредственно через сайт Росреестра. Документы: соглашение о расторжении (3 экземпляра — для каждой стороны и для Росреестра), копии уставных документов сторон, квитанция об уплате пошлины, доверенности представителей при необходимости.

Налоговые последствия при досрочном расторжении:

• У арендодателя — арендная плата перестаёт начисляться с даты прекращения. Возврат депозита налогом не облагается (это не доход арендодателя). Штраф за досрочное расторжение, полученный арендодателем, — это внереализационный доход, облагается налогом на прибыль или налогом по УСН.
• У арендатора — расходы на аренду признаются до даты прекращения. Штраф уплаченный — внереализационный расход, уменьшающий налогооблагаемую базу. НДС с такого штрафа не выделяется и не принимается к вычету (это санкция, а не оплата товаров или услуг).

Перед подписанием соглашения проверьте оба чек-листа: возвратные акты, расчёт коммуналки, состав имущества. Удобно использовать конструктор соглашений на сайте для генерации проекта документа под конкретные условия вашего договора.