Договор аренды квартиры — наём жилья по гл. 35 ГК и аренда по гл. 34 ГК, как оформить

Договор аренды квартиры в быту называют одним словом, но в Гражданском кодексе под этим скрывается две разных конструкции: наём жилого помещения между гражданами (глава 35 ГК) и аренда между собственником и юридическим лицом (глава 34 ГК). От правильного выбора зависит, какие нормы применяются, нужно ли регистрировать договор в Росреестре, кто и как может его расторгнуть и какие налоги заплатит собственник. Разбираем все ключевые моменты сделки 2026 года. Статья — для собственников-наймодателей, которые хотят сдать жильё легально, для нанимателей-физлиц, подписывающих договор найма, и для юрлиц, арендующих квартиры под проживание сотрудников.

Навигация по статье:

• Наём или аренда квартиры
• Стороны и сопроживающие
• Срок аренды и регистрация в Росреестре
• Плата, депозит, коммуналка
• Передача и приёмочный акт
• Текущий ремонт, перепланировка, субаренда
• Расторжение договора
• Налоги наймодателя в 2026
• Типовые риски и ошибки
• Что делать дальше

Наём или аренда квартиры

Когда жилое помещение сдают физическому лицу для проживания, заключается договор найма жилого помещения по главе 35 ГК. Когда то же помещение арендует юридическое лицо, формально это договор аренды по главе 34 ГК, но с принципиальным ограничением: п. 2 ст. 671 ГК РФ прямо запрещает использовать арендованную квартиру для чего-либо, кроме проживания граждан. То есть юрлицо не имеет права открыть в съёмной квартире офис, склад, шоурум или гостиницу — даже формально.

В быту обе конструкции одинаково называют «арендой квартиры», и большинство практических правил у них совпадают: письменная форма, депозит, акт приёма-передачи, налогообложение арендодателя. Но есть несколько важных отличий, о которых не пишут на досках объявлений.

• Срок. Договор найма ограничен 5 годами (ст. 683 ГК РФ) — если срок не указан, договор автоматически считается заключённым на 5 лет. У договора аренды ограничения по сроку нет, его можно заключить на 10, 20 или 49 лет.
• Регистрация. Долгосрочный наём (от 1 года) регистрируется как обременение объекта (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Долгосрочная аренда квартиры юрлицом — тоже подлежит регистрации.
• Расторжение. У нанимателя по гл. 35 — право в любой момент расторгнуть договор с уведомлением за 3 месяца. Арендатор-юрлицо может выйти только по основаниям, прописанным в самом договоре или в гл. 34 ГК.
• Преимущественное право. Долгосрочный наниматель имеет приоритет на заключение нового договора (ст. 684 ГК РФ) — для арендатора-юрлица такой нормы нет, действует только общее правило ст. 621 ГК.

Стороны и сопроживающие

С наймодателем понятно — это собственник квартиры (или несколько собственников, действующих совместно) либо лицо, имеющее на сдачу нотариальную доверенность. С нанимателем сложнее: вместе с ним обычно живут супруг, дети, иногда родители — и от того, как они оформлены в договоре, зависит, кто отвечает за порчу имущества, неоплату и нарушения.

По общему правилу ст. 677 ГК РФ ответственность перед наймодателем несёт только сам наниматель — за свои действия и за действия граждан, постоянно проживающих с ним. То есть если ребёнок нанимателя залил соседей или жена не оплатила коммуналку, наймодатель обращается с требованием именно к нанимателю, а не к жене.

Стороны могут оговорить иной режим — сонаниматели. Тогда все совершеннолетние совместно проживающие отвечают перед наймодателем солидарно: можно требовать всю сумму с любого из них. На практике это удобно, когда квартиру снимает группа арендаторов (соседи по работе, студенты): каждый подписывает договор и каждый отвечает за общий депозит и арендную плату.

Согласие супруга собственника. Если квартира куплена в браке и оформлена на одного из супругов, формально для сдачи в наём согласия второго супруга не требуется (ст. 35 СК относит к нотариальному согласию только распоряжение имуществом, которое требует государственной регистрации, — а краткосрочный наём её не требует). На практике для договоров сроком от года или для дорогих квартир разумно получить простое письменное согласие супруга — это снимает риск, что второй супруг через суд оспорит сделку как нарушение его прав на совместное имущество.

Несовершеннолетние сонаниматели. Если в квартиру вселяются дети нанимателя, согласие наймодателя на это не требуется (закон защищает право детей жить с родителями). А вот вселение совершеннолетних родственников или знакомых нанимателя — только с письменного согласия наймодателя и при соблюдении нормы общей площади на человека.

Срок аренды и регистрация в Росреестре

Это самое известное и самое часто обыгрываемое условие договоров найма. Срок до 11 месяцев включительно считается краткосрочным и регистрации не требует. Срок от 1 года — долгосрочный, регистрируется как обременение объекта в ЕГРН.

Почему массово пишут именно «11 месяцев»:

• Не нужна регистрация в Росреестре. Не платится госпошлина (для физлица — 350 ₽ за регистрацию ограничения права), не подаётся пакет документов в МФЦ, в выписке из ЕГРН на квартиру не появляется запись об обременении наймом.
• Проще расторгать. Краткосрочный договор расторгается по тем же правилам гл. 35 ГК, но конфликт с продлением и преимущественным правом возникает значительно реже — стороны просто не продлевают.
• Снижается налоговая видимость. Это не значит, что налоги можно не платить (доход с найма облагается независимо от срока договора), но при долгосрочной регистрации в ЕГРН ФНС автоматически получает сигнал о наличии источника дохода у собственника.

При долгосрочном найме (от 1 года) запись об обременении вносится в ЕГРН по заявлению любой из сторон. Для физлица госпошлина — 350 ₽ (ст. 333.33 НК РФ), для юрлица — 1000 ₽. Подать документы можно через МФЦ, портал Госуслуг или сайт Росреестра. Срок регистрации — 7-9 рабочих дней. Для проверки актуального обременения перед сделкой удобно заказать выписку из ЕГРН в личном кабинете Росреестра.

У долгосрочного нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за 3 месяца до окончания договора наймодатель обязан либо предложить заключить договор на новый срок (на тех же или иных условиях), либо письменно уведомить о решении не сдавать квартиру в течение не менее года. Если наймодатель промолчал — договор автоматически продлевается на тех же условиях. Если же он отказал нанимателю и в течение года всё-таки сдал квартиру другому, прежний наниматель вправе через суд требовать перевода прав по новому договору на себя и возмещения убытков.

Плата, депозит, коммуналка

Размер ежемесячной платы — существенное условие договора, оно фиксируется в самом тексте и не может меняться в одностороннем порядке. По ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение платы наймодателем не допускается, если иное прямо не предусмотрено в договоре.

Распространённая рыночная практика — пересмотр платы один раз в год не более чем на согласованный процент (часто 5-10%) либо на официальную инфляцию по Росстату. Условие должно быть в тексте: «арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в 12 месяцев и не более чем на 10%».

Депозит (обеспечительный платёж). В договорах найма квартиры это технически не задаток, а обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ. Стандарт рынка — один месячный платёж. Реже два, в премиальном сегменте или при дорогой технике в квартире. Депозит возвращается при выезде нанимателя за вычетом подтверждённого ущерба и задолженности по коммунальным платежам — иначе остаётся неосновательным обогащением наймодателя.

Коммунальные платежи. По умолчанию платит наниматель, но стороны могут договориться иначе. Два рабочих формата:

• «Фикс + счётчики». Наймодатель платит фиксированную часть (содержание жилья, отопление, домофон, капремонт), наниматель — услуги по счётчикам (электричество, холодная и горячая вода, газ, иногда отопление). Это самый чистый вариант: фиксированную часть наймодатель учитывает в составе арендной платы и платит за свой счёт, переменная нагрузка — на нанимателе.
• «Всё на нанимателе». Наниматель полностью оплачивает квитанции, а ежемесячная плата наймодателю — чистая. Удобно для наймодателя, но менее прозрачно для нанимателя — выгоднее в квартирах с низкой постоянной частью.

В любом случае показания счётчиков фиксируются в акте приёма-передачи и в акте возврата при выезде.

Безналичный расчёт. Расчёты лучше вести через банковское приложение с указанием в назначении платежа «оплата по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ за месяц МММ». Это создаёт автоматический след для обеих сторон: наймодатель доказывает получение дохода для целей НПД, наниматель — факт оплаты для возможных споров. Наличные расчёты допустимы, но требуют ежемесячных расписок от наймодателя — иначе наниматель не докажет факт оплаты в суде.

Передача и приёмочный акт

Передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи. По ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания. Что фиксируется в акте:

• Адрес и идентификация квартиры (кадастровый номер, площадь, количество комнат).
• Состояние помещения: стены, потолки, пол, окна, балкон, входная дверь — наличие дефектов, царапин, трещин, протечек.
• Сантехника: ванная, унитаз, раковины, смесители, душевая кабина — работоспособность, протечки, сколы.
• Бытовая техника: холодильник, стиральная машина, плита, посудомойка, кондиционер, СВЧ, телевизор — модель, серийный номер, состояние.
• Мебель: кровати, диваны, шкафы, столы, стулья — перечень и состояние.
• Ключи: количество комплектов, наличие чипов от домофона, ключей от подъезда, парковки, кладовой.
• Показания счётчиков: электричество, холодная и горячая вода, газ — на дату передачи.

К акту обязательно прикладываются фотографии всех помещений и крупных предметов. Это самая надёжная страховка обеих сторон от споров: при выезде нанимателя стороны сравнивают акт + фото и устанавливают, какие повреждения возникли в период проживания. Без фотодоказательств любой спор о состоянии становится «слово против слова».

Подробный шаблон с разделами по комнатам — образец акта приёма-передачи квартиры.

Текущий ремонт, перепланировка, субаренда

По ст. 681 ГК РФ ответственность за состояние квартиры распределена так:

• Текущий ремонт — обязанность нанимателя. Это покраска, замена обоев, мелкий ремонт сантехники, замена смесителей и прокладок, устранение бытовых поломок.
• Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Замена окон, замена системы отопления, перекладка коммуникаций, ремонт несущих конструкций.

Распределение можно изменить в договоре: например, прописать, что наниматель отвечает только за «бытовое содержание», а любые ремонтные работы — только с письменного согласия наймодателя.

Перепланировка и переустройство — только с письменного согласия наймодателя и при соблюдении норм Жилищного кодекса. Согласование через жилищную инспекцию занимает 1-3 месяца; самовольная перепланировка влечёт штраф и обязательство вернуть квартиру в исходное состояние.

Сдача в поднаём (субаренда). По ст. 685 ГК РФ наниматель вправе сдать квартиру в поднаём только с согласия наймодателя. Без согласия — это нарушение договора и основание для расторжения. Если согласие получено, оформляется отдельный договор субаренды с указанием срока (он не может превышать срок основного договора) и условий.

Расторжение договора

Право на расторжение у нанимателя и наймодателя устроено асимметрично.

Наниматель в любое время вправе расторгнуть договор без объяснения причин, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). По соглашению сторон срок предупреждения может быть сокращён или увеличен; на практике для краткосрочных договоров часто прописывают 30 дней.

Наймодатель может расторгнуть договор только через суд и только в случаях, прямо перечисленных в законе:

• невнесение нанимателем платы более 6 месяцев (для краткосрочного найма — более 2 раз подряд);
• разрушение или порча квартиры нанимателем либо проживающими с ним лицами;
• использование квартиры не по назначению (например, под склад, мастерскую, для коммерческой деятельности);
• систематическое нарушение прав соседей.

Особенность: суд по своему усмотрению может предоставить нанимателю отсрочку до года на устранение нарушений (например, погашение задолженности по плате). Если в течение этого срока наниматель нарушение устранит, суд отказывает наймодателю в расторжении. Это редкий, но реальный сценарий, который объясняет, почему наймодатели предпочитают краткосрочные договоры — там при истечении 11 месяцев квартиру можно просто не продлевать.

При прекращении договора стороны подписывают акт возврата с фиксацией состояния квартиры, показаний счётчиков, расчётов по депозиту. Без подписанного акта возврата спор о размере удерживаемой части депозита — почти всегда выигрывается нанимателем в суде.

Если расторжение происходит по соглашению сторон, оформляется отдельный документ — соглашение о расторжении договора аренды.

Налоги наймодателя в 2026

Доход от сдачи квартиры подлежит налогообложению. У собственника-физлица в 2026 году есть три легальных режима.

1. НПД (самозанятость) — самый простой и популярный. Ставки: 4% при сдаче физическому лицу, 6% при сдаче юридическому лицу. Регистрация в приложении «Мой налог» занимает 5 минут — без визитов в налоговую и без отчётности. Чеки формируются автоматически, налог списывается раз в месяц. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. При превышении лимита самозанятость снимается автоматически, и остаток года придётся оформлять как НДФЛ или ИП. НПД подходит для сдачи собственной квартиры на длительный срок и не подходит для посуточной аренды (там уже услуга и нужна регистрация ИП).

2. НДФЛ через декларацию 3-НДФЛ. С 2025 года применяется прогрессивная шкала:

Декларация подаётся через личный кабинет на сайте ФНС до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Этот режим выбирают, когда доход не позволяет применить НПД (превышен лимит 2,4 млн), но и регистрация ИП избыточна. Также НДФЛ остаётся стандартом для тех, кто хочет получать налоговый вычет с покупки этой же квартиры — самозанятые такого права не имеют.

3. ИП на УСН (6% или 15%) либо на патенте. Подходит тем, кто сдаёт несколько квартир и хочет учитывать расходы (ремонт, коммуналка, реклама). Стоимость патента на сдачу одной квартиры в Москве — порядка 20-30 тыс. ₽ в год, в регионах меньше; считается через калькулятор ФНС. ИП оптимален при доходе от 3-4 млн ₽ в год и наличии существенных расходов.

Что грозит за неуплату. Если наймодатель не платит налоги, ФНС вправе доначислить весь неуплаченный НДФЛ, пени за каждый день просрочки и штраф 20% от суммы налога (или 40%, если умышленно). Информация о доходе попадает к ФНС несколькими путями: жалоба соседей, регистрация долгосрочного договора в Росреестре, выписки по счёту при крупных регулярных поступлениях, проверка по запросу банка при ипотеке. Срок давности по налоговым правонарушениям — 3 года.

Типовые риски и ошибки

• Устный договор без письменной формы. Несоблюдение письменной формы по ст. 162 ГК РФ лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора. На практике это означает, что без подписанного документа взыскать долг по плате или возместить ущерб почти невозможно.
• Сдача квартиры в ипотеке без согласия банка. В большинстве ипотечных договоров есть прямой запрет на сдачу квартиры без письменного согласия кредитора. Нарушение — основание для досрочного истребования всей суммы кредита. Согласие банка получают через личный кабинет или офис; обычно банки одобряют сдачу при условии страхования квартиры и предоставления копии договора найма.
• Отсутствие акта приёма-передачи. Без подробного акта с фото любой спор о состоянии квартиры при выезде нанимателя — это «слово против слова», и суды чаще встают на сторону нанимателя как более слабой стороны.
• Нет фиксации показаний счётчиков. Без письменно зафиксированных показаний на дату вселения наниматель может оспорить любые начисления за коммуналку.
• Продажа квартиры до окончания договора. По ст. 675 ГК РФ переход права собственности на квартиру не прекращает договор найма — новый собственник становится наймодателем на тех же условиях. Это страхует нанимателя, но удивляет покупателей: если в выписке ЕГРН есть запись об обременении долгосрочным наймом, расторгнуть договор сразу после покупки нельзя.
• Сдача через подставное лицо без доверенности. Если квартиру сдаёт не собственник, а его родственник, друг или риелтор без нотариальной доверенности с правом сдачи, договор может быть признан недействительным. Перед подписанием — выписка из ЕГРН на квартиру и проверка полномочий подписанта.

Связанные материалы

• Договор аренды квартиры — образец — готовый шаблон с разделами по предмету, плате, депозиту, расторжению.
• Акт приёма-передачи квартиры — обязательное приложение к договору.
• Договор субаренды — если наниматель сдаёт квартиру в поднаём с согласия наймодателя.
• Соглашение о расторжении договора аренды — для досрочного прекращения по соглашению сторон.
• Чек-лист «Снять квартиру: 10 шагов» — пошаговая инструкция для нанимателя от поиска до возврата депозита.
• Калькулятор пени по ст. 395 ГК РФ — расчёт процентов за период удержания депозита или неоплаты.
• Связанные шаблоны аренды по типу объекта: нежилое помещение, гараж, офис, автомобиль, земельный участок.

Что делать дальше

Если вы наймодатель и готовите сделку — последовательность короткая. Скачайте образец договора аренды квартиры и образец акта приёма-передачи, подставьте реквизиты сторон, фиксированную ставку и порядок расчёта по коммунальным платежам. Зарегистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог» — для одной-двух квартир НПД 4%/6% оптимален. После подписания договора и акта формируйте чек на каждую полученную сумму прямо в приложении.

Если вы наниматель — пройдите чек-лист «Снять квартиру: 10 шагов», он закрывает проверку собственника по выписке ЕГРН, согласие супруга и банка-залогодержателя, фиксацию счётчиков и фотофиксацию состояния. При спорной задолженности или удержании депозита рассчитайте проценты за пользование чужими деньгами через калькулятор пени по ст. 395 ГК РФ и приложите расчёт к претензии.