allcontract.ru

Аренда квартиры

Как правильно снять или сдать квартиру. Какой договор подписать, как оформить акт приёма-передачи и защититься от рисков.

Шаг 10 шагов пройдено

Кем вы выступаете в сделке?

От этого зависит, какие документы вам нужны и на что обращать внимание. Арендатор — тот, кто снимает квартиру. Арендодатель (наймодатель) — собственник, который сдаёт.

Все варианты развития ситуации

Навигатор выше подбирает один сценарий под ваши ответы. Ниже — полный разбор: 5 возможных исхода с порядком действий и списком документов для каждого.

От чего зависит сценарий

  • Кем вы выступаете в сделке? — От этого зависит, какие документы вам нужны и на что обращать внимание. Арендатор — тот, кто снимает квартиру. Арендодатель (наймодатель) — собственник, который сдаёт.
  • На какой срок планируете снимать? — Если договор найма жилья заключён на год и более, ограничение (обременение) права собственности регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому большинство наймодателей заключают договоры на 11 месяцев — такой наём считается краткосрочным и регистрации не требует.
  • Кому вы планируете сдавать жильё? — Граждане заключают договор найма (гл. 35 ГК РФ), юридические лица — договор аренды жилого помещения (гл. 34 ГК РФ). Это разные документы, хотя суть похожая.
  • Как планируете платить налог с дохода? — Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽, дальше — по повышенным ставкам (п. 1 ст. 224 НК РФ, шкала действует с 01.01.2025). Можно перейти на режим самозанятого (НПД 4% или 6%) — это проще и дешевле, чем регистрировать ИП.

Снять квартиру на срок до 11 месяцев

Это самый распространённый вариант — государственная регистрация не требуется. Главное — внимательно проверить документы собственника и составить договор так, чтобы защитить себя от внезапного выселения и завышенного депозита.

Порядок действий

  1. Попросите у собственника выписку из ЕГРН (свежую — не старше месяца) и паспорт. Сверьте ФИО собственника с тем, кто подписывает договор — если это не он, должна быть нотариальная доверенность.
  2. Если квартира в долевой собственности — для договора найма нужно согласие всех собственников.
  3. В договоре зафиксируйте: размер арендной платы, что в неё входит (коммуналка, интернет), порядок повышения цены, размер обеспечительного депозита и условия его возврата, сроки оплаты, порядок расторжения и сроки уведомления.
  4. Подпишите акт приёма-передачи: опишите мебель, технику, дефекты, передайте показания счётчиков. Сделайте фотографии — приложите их к акту.
  5. Чек или расписку о передаче депозита и арендной платы храните весь срок аренды.

Какие документы понадобятся

Снять квартиру на срок год и более

Долгосрочный наём защищает нанимателя лучше: собственник не может в одностороннем порядке выселить раньше срока. Но требуется регистрация обременения в Росреестре — госпошлина для физлица 4 000 ₽ (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, действует с 01.01.2025) и 5-9 рабочих дней.

Порядок действий

  1. Заключите договор в простой письменной форме, оба экземпляра — подписаны обеими сторонами.
  2. Подайте заявление о государственной регистрации обременения в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) в течение месяца со дня заключения договора. Госпошлина для физлиц — 4 000 ₽, для организаций — 44 000 ₽ (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Скидки за подачу через Госуслуги нет.
  3. Преимущественное право на новый срок: если собственник захочет сдавать дальше, он обязан предложить аренду вам, а не другим — за 3 месяца до конца срока (ст. 684 ГК РФ).
  4. Расторгнуть договор досрочно собственник может только через суд при существенных нарушениях со стороны арендатора (ст. 687 ГК РФ).
  5. Сохраняйте все платёжные документы (расписки, переводы) — пригодятся при споре.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру юридическому лицу

С компанией заключается договор аренды (а не найма) по гл. 34 ГК РФ. Юрлицо может использовать жильё только для проживания граждан. Налог — НДФЛ 13% или через ИП/самозанятого.

Порядок действий

  1. В договоре прямо пропишите: квартира предоставляется только для проживания граждан, не для офиса.
  2. Запросите у компании выписку из ЕГРЮЛ и подтверждение полномочий подписанта (доверенность или решение о назначении директора).
  3. Налог удобнее платить через статус самозанятого — 6% при сдаче юрлицу. Для этого зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог».
  4. Договор аренды недвижимости, заключённый на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Госпошлина за регистрацию — 4 000 ₽ для физлица и 44 000 ₽ для организации (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); кто платит, стороны определяют в договоре. Договор на срок менее года регистрировать не нужно.
  5. Сохраняйте акт приёма-передачи и платёжные документы — они защитят вас при споре.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру как самозанятый

Самый выгодный режим для физлица: налог 4% (физлицу) или 6% (юрлицу), без отчётности и кассы. Регистрация — за 5 минут в приложении «Мой налог».

Порядок действий

  1. Скачайте приложение «Мой налог» (ФНС), пройдите регистрацию по паспорту — 5 минут.
  2. Заключите договор найма с арендатором (срок 11 месяцев — оптимально).
  3. При получении каждой оплаты формируйте чек в приложении «Мой налог» — клиенту отправляется автоматически по СМС/email.
  4. Налог приложение считает само: 4% от суммы, если арендатор — физлицо. ФНС списывает с привязанной карты до 28-го числа следующего месяца.
  5. Лимит самозанятого — 2,4 млн ₽ в год (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ). При превышении право на НПД теряется с даты превышения, дальше — НДФЛ или ИП на УСН.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру как физлицо (НДФЛ 13%)

Стандартный режим для физлица. НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год (свыше — по повышенным ставкам п. 1 ст. 224 НК РФ), декларация 3-НДФЛ раз в год до 30 апреля. Подходит, если по каким-то причинам самозанятость не оформляется.

Порядок действий

  1. Заключите договор найма с арендатором (на 11 месяцев — без регистрации в Росреестре).
  2. Сохраняйте все расписки, переводы и квитанции — это подтверждение дохода.
  3. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru.
  4. До 15 июля — заплатите рассчитанный НДФЛ (13% при годовом доходе до 2,4 млн ₽).
  5. Если решите перейти на самозанятость — это можно сделать в любой момент: ставка НПД 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации вместо 13% НДФЛ.

Какие документы понадобятся