allcontract.ru

Аренда квартиры

Как правильно снять или сдать квартиру. Какой договор подписать, как оформить акт приёма-передачи и защититься от рисков.

Шаг 10 шагов пройдено

Что у вас за ситуация?

От этого зависит, какие документы вам нужны и на что обращать внимание. Арендатор — тот, кто снимает квартиру. Арендодатель (наймодатель) — собственник, который сдаёт.

Все варианты развития ситуации

Навигатор выше подбирает один сценарий под ваши ответы. Ниже — полный разбор: 6 возможных исхода с порядком действий и списком документов для каждого.

От чего зависит сценарий

  • Что у вас за ситуация? — От этого зависит, какие документы вам нужны и на что обращать внимание. Арендатор — тот, кто снимает квартиру. Арендодатель (наймодатель) — собственник, который сдаёт.
  • На какой срок планируете снимать? — Если договор найма жилья заключён на год и более, ограничение (обременение) права собственности регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому большинство наймодателей заключают договоры на 11 месяцев — такой наём считается краткосрочным и регистрации не требует.
  • Кому вы планируете сдавать жильё? — Граждане заключают договор найма (гл. 35 ГК РФ), юридические лица — договор аренды жилого помещения (гл. 34 ГК РФ). Это разные документы, хотя суть похожая.
  • Как планируете платить налог с дохода? — Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽, дальше — по повышенным ставкам (п. 1 ст. 224 НК РФ, шкала действует с 01.01.2025). Можно перейти на режим самозанятого (НПД 4% или 6%) — это проще и дешевле, чем регистрировать ИП.

Снять квартиру на срок до 11 месяцев

Это самый распространённый вариант — государственная регистрация не требуется. Главное — внимательно проверить документы собственника и составить договор так, чтобы защитить себя от внезапного выселения и завышенного депозита.

Порядок действий

  1. Попросите у собственника выписку из ЕГРН (свежую — не старше месяца) и паспорт. Сверьте ФИО собственника с тем, кто подписывает договор — если это не он, должна быть нотариальная доверенность.
  2. Если квартира в долевой собственности — для договора найма нужно согласие всех собственников.
  3. В договоре зафиксируйте: размер арендной платы, что в неё входит (коммуналка, интернет), порядок повышения цены, размер обеспечительного депозита и условия его возврата, сроки оплаты, порядок расторжения и сроки уведомления.
  4. Подпишите акт приёма-передачи: опишите мебель, технику, дефекты, передайте показания счётчиков. Сделайте фотографии — приложите их к акту.
  5. Чек или расписку о передаче депозита и арендной платы храните весь срок аренды.

Какие документы понадобятся

Снять квартиру на срок год и более

Долгосрочный наём защищает нанимателя лучше: собственник не может в одностороннем порядке выселить раньше срока. Но требуется регистрация обременения в Росреестре — госпошлина для физлица 4 000 ₽ (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, действует с 01.01.2025), срок регистрации найма — 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 51 ФЗ-218).

Порядок действий

  1. Заключите договор в простой письменной форме, оба экземпляра — подписаны обеими сторонами.
  2. Подайте заявление о государственной регистрации обременения не позднее чем через месяц со дня заключения договора (ч. 2 ст. 51 ФЗ-218) — через МФЦ или личный кабинет Росреестра (вход по учётной записи Госуслуг, заявление подписывается усиленной квалифицированной подписью, её бесплатно выпускает приложение «Госключ»). Госпошлина для физлиц — 4 000 ₽, для организаций — 44 000 ₽ (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), скидки за электронную подачу нет. Наём жилья регистрируют не позднее 5 рабочих дней со дня приёма документов (ч. 3 ст. 51 ФЗ-218).
  3. Преимущественное право на новый срок: если собственник захочет сдавать дальше, он обязан предложить аренду вам, а не другим — за 3 месяца до конца срока (ст. 684 ГК РФ).
  4. Расторгнуть договор досрочно собственник может только через суд при существенных нарушениях со стороны арендатора (ст. 687 ГК РФ).
  5. Сохраняйте все платёжные документы (расписки, переводы) — пригодятся при споре.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру юридическому лицу

С компанией заключается договор аренды (а не найма) по гл. 34 ГК РФ. Юрлицо может использовать жильё только для проживания граждан. Если сдаёте как обычное физлицо, НДФЛ с арендной платы удерживает и перечисляет сама компания — она налоговый агент (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ), и декларацию по этому доходу подавать не нужно. Со статусом самозанятого или ИП вы платите налог сами.

Порядок действий

  1. В договоре прямо пропишите: квартира предоставляется только для проживания граждан, не для офиса.
  2. Запросите у компании выписку из ЕГРЮЛ и подтверждение полномочий подписанта (доверенность или решение о назначении директора).
  3. Сравните два варианта налога. Без специального статуса компания сама удержит с вас 13% НДФЛ как налоговый агент. Со статусом самозанятого ставка 6%, но налог считаете и платите вы: зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» и выдавайте компании чек на каждую оплату.
  4. Договор аренды недвижимости, заключённый на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Госпошлина за регистрацию — 4 000 ₽ для физлица и 44 000 ₽ для организации (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); кто платит, стороны определяют в договоре. Договор на срок менее года регистрировать не нужно.
  5. Сохраняйте акт приёма-передачи и платёжные документы — они защитят вас при споре.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру как самозанятый

Самый выгодный режим для физлица: налог 4% (физлицу) или 6% (юрлицу), без отчётности и кассы. Регистрация — за 5 минут в приложении «Мой налог».

Порядок действий

  1. Скачайте приложение «Мой налог» (ФНС), пройдите регистрацию по паспорту — 5 минут.
  2. Заключите договор найма с арендатором (срок 11 месяцев — оптимально).
  3. При получении каждой оплаты формируйте чек в приложении «Мой налог» и передавайте его арендатору — по СМС, на почту или показав QR-код (ч. 3 и 4 ст. 14 ФЗ-422).
  4. Налог приложение считает само: 4% от суммы, если арендатор — физлицо. Уплатить нужно не позднее 28-го числа следующего месяца; списание пройдёт автоматически, только если в приложении подключён автоплатёж с карты.
  5. Лимит самозанятого — 2,4 млн ₽ в год (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ). При превышении право на НПД теряется с даты превышения, дальше — НДФЛ или ИП на УСН.

Какие документы понадобятся

Сдать квартиру как физлицо (НДФЛ 13%)

Стандартный режим для физлица. НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год (свыше — по повышенным ставкам п. 1 ст. 224 НК РФ), декларация 3-НДФЛ раз в год до 30 апреля. Подходит, если по каким-то причинам самозанятость не оформляется.

Порядок действий

  1. Заключите договор найма с арендатором (на 11 месяцев — без регистрации в Росреестре).
  2. Сохраняйте все расписки, переводы и квитанции — это подтверждение дохода.
  3. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru.
  4. До 15 июля — заплатите рассчитанный НДФЛ (13% при годовом доходе до 2,4 млн ₽).
  5. Если решите перейти на самозанятость — это можно сделать в любой момент: ставка НПД 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации вместо 13% НДФЛ.

Какие документы понадобятся

Спор по действующему договору найма

Наниматель жилья защищён сильнее, чем принято думать. Наймодатель не вправе выселить его своим решением: договор найма расторгается по требованию наймодателя только в судебном порядке и только по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ. Плату он тоже не может поднять в одностороннем порядке — её размер устанавливается по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ). А наниматель, наоборот, вправе уйти в любое время, письменно предупредив за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Порядок действий

  1. Проверьте основание выселения: по требованию наймодателя договор расторгается только через суд и только при невнесении платы (за шесть месяцев по долгосрочному договору, более двух раз по договору до одного года) либо при разрушении или порче жилья (п. 2 ст. 687 ГК РФ). «Съезжайте за неделю, я передумал» законной силы не имеет
  2. Знайте про отсрочку: даже при доказанном нарушении суд вправе дать нанимателю срок до года на его устранение, а при повторном обращении наймодателя — отсрочить исполнение решения ещё до года (п. 2 ст. 687 ГК РФ)
  3. Не соглашайтесь на повышение платы задним числом: размер платы устанавливается соглашением сторон, и одностороннее изменение не допускается, если иное не установлено законом или договором (ст. 682 ГК РФ). Смотрите, что о пересмотре платы написано в вашем договоре
  4. Для возврата обеспечительного платежа опирайтесь на акт приёма-передачи и фотографии на дату въезда: удержать из залога можно только документально подтверждённые убытки, а естественный износ убытком не является (ст. 381.1 ГК РФ)
  5. Съезжаете сами — предупредите письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ) и сохраните подтверждение вручения. Без этого наймодатель вправе требовать плату за оставшийся срок предупреждения
  6. Фиксируйте передачу ключей актом и снимайте показания счётчиков в присутствии наймодателя: большинство споров о залоге держится на том, что момент возврата квартиры никто не зафиксировал
  7. Долг по плате взыскивается в суде: до 500 000 ₽ — судебным приказом (ст. 121, 122 ГПК РФ), выше — иском. Самоуправство запрещено обеим сторонам: менять замки, удерживать вещи нанимателя или отключать коммунальные услуги наймодатель не вправе

Какие документы понадобятся