Договор найма жилого помещения

Чем наём отличается от аренды

Разница не в словах, а в том, кто снимает жильё. Если наниматель — гражданин, заключается договор найма по главе 35 ГК РФ. Если жильё снимает организация, это уже договор аренды по главе 34 ГК РФ, и юридическое лицо вправе использовать помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Назвать документ «договором аренды квартиры» при найме между гражданами не ошибка — суд оценивает содержание, а не заголовок, — но правила к нему всё равно применяются наёмные.

Практическое следствие для собственника: расторгнуть наём «по уведомлению» нельзя. Даже когда наниматель не платит, придётся идти в суд — и это главная причина, по которой срок в договоре ставят коротким.

Предмет договора и кто будет жить

Предмет найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Изолированное означает, что помещением можно пользоваться самостоятельно, не проходя через чужое: отдельная комната подходит, проходная комната или доля в праве собственности — нет. В договоре указывают адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер и документ, подтверждающий право собственности.

1.2. Вид жилого помещения: жилой дом.

1.3. Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Малиновая, д. 17.

1.4. Характеристики: общая площадь 96,4 кв. м, жилая площадь 61,8 кв. м, количество комнат — 3 (три), кадастровый номер 16:50:150204:318.

Всех, кто будет жить вместе с нанимателем, перечисляют в договоре поимённо. По общему правилу отвечает перед собственником только наниматель — за себя и за действия этих людей (ст. 677 ГК РФ). Вселить кого-то ещё позже можно с согласия наймодателя и при соблюдении нормы площади на человека; для несовершеннолетних детей нанимателя согласие не требуется.

Срок: почему в договорах пишут 11 месяцев

Наём заключается на срок до пяти лет, а если срок не указан — договор считается пятилетним (ст. 683 ГК РФ). Договор до одного года считается краткосрочным, и к нему по умолчанию не применяются правила о поднайме, временных жильцах и преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

2.1. Договор заключён на срок 11 месяцев с 15 июля 2026 г. по 14 июня 2027 г.

2.3. Договор является краткосрочным: правила п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ к нему не применяются.

Отсюда и привычные 11 месяцев: срок от года влечёт государственную регистрацию ограничения права собственности в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а краткосрочный договор регистрировать не нужно. Обратная сторона — у нанимателя нет преимущественного права на новый срок, и по истечении 11 месяцев собственник свободен в выборе.

Плата, депозит и коммунальные платежи

Размер платы стороны определяют сами; в одностороннем порядке менять её нельзя, если такое право прямо не записано в договоре (ст. 682 ГК РФ). Депозит главой 35 ГК не предусмотрен, но допускается как обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) — в договоре нужно написать, что он покрывает и в какой срок возвращается.

3.1. Плата составляет 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп. в месяц.

3.5. При подписании договора Наниматель вносит обеспечительный платёж (депозит) в размере 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп. Депозит возвращается в течение 5 (пяти) рабочих дней после возврата помещения за вычетом документально подтверждённого ущерба и задолженности.

Коммунальные услуги по умолчанию оплачивает наниматель, если договор не устанавливает иное (ст. 678 ГК РФ). Капитальный ремонт помещения — обязанность наймодателя, пока договор не установил обратное (ст. 681 ГК РФ). А вот взносы в фонд капремонта и налог на имущество платит собственник: даже если договор возложит эти расходы на нанимателя, обязанным перед фондом и бюджетом остаётся владелец жилья, и условие сработает лишь как возмещение ему затрат.

Доход от сдачи жилья облагается налогом. Собственник-гражданин платит НДФЛ либо регистрируется самозанятым: ставка налога на профессиональный доход при сдаче жилья гражданину — 4 %, организации — 6 % (ст. 10 Федерального закона № 422-ФЗ), пока годовой доход не превысил лимит в 2,4 млн ₽ (ч. 2 ст. 4 того же закона). Расчёт вариантов и порядок декларирования разобраны в статье «Договор аренды квартиры».

Расторжение и выселение

Наниматель вправе уйти в любой момент, письменно предупредив собственника за три месяца и заручившись согласием тех, кто живёт вместе с ним (п. 1 ст. 687 ГК РФ); на практике стороны нередко сокращают этот срок в договоре. У собственника такой свободы нет: он расторгает договор только через суд и лишь по перечисленным в законе основаниям — долг за шесть месяцев (при краткосрочном найме — просрочка более двух раз), разрушение или порча помещения. Суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, и лишь после этого выселять.

5.1. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив Наймодателя за один месяц (стороны сократили трёхмесячный срок, предусмотренный ст. 687 ГК РФ).

Использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав соседей само по себе основанием не является: сначала собственник обязан предупредить нанимателя, и только при повторных нарушениях — идти в суд.

Частые ошибки

• Договор на 12 месяцев вместо 11. Срок ровно год уже требует регистрации обременения: заявление подают в Росреестр не позднее месяца со дня заключения договора (ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ), а за пропуск этого срока штраф в 5 000 ₽ грозит и наймодателю, и нанимателю (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
• Депозит без описания. Формулировка «залог 40 000 ₽» без указания, что он обеспечивает и когда возвращается, превращает спор о возврате в спор о том, чем эти деньги были.
• Нет акта приёма-передачи. Без описи имущества и показаний счётчиков удержать что-либо из депозита практически невозможно — нечем доказать состояние на день заселения.
• Условие о выселении за три дня. Оно ничтожно: порядок расторжения найма установлен ст. 687 ГК РФ и договором не меняется в худшую для нанимателя сторону.
• Наниматель — организация. Если снимает компания, глава 35 не применяется, и составлять нужно договор аренды.

Похожие документы

• Договор аренды квартиры — практический разбор именно квартирной сделки: депозит, приёмка, проверка по ЕГРН.
• Договор субаренды — когда снимающий пересдаёт помещение дальше.
• Договор аренды нежилого помещения — для офиса, склада и торговой площади.
• Расписка о получении денежных средств — подтверждение оплаты при расчётах наличными.