Доверенность на сдачу квартиры в аренду

Когда нужна доверенность на сдачу квартиры

• Собственник переехал в другой город или уехал за границу, а квартиру решил сдавать.
• Квартира принадлежит нескольким людям, и они хотят, чтобы с жильцами общался кто-то один.
• Собственник работает вахтой или часто в разъездах и не успевает показывать квартиру, передавать ключи и принимать плату.
• Сдачей занимается риелтор или управляющий агент, который сам подписывает договоры с нанимателями.
• Пожилой собственник доверяет сдачу сыну или дочери, но оставляет квартиру за собой.

Можно ли сдавать квартиру по доверенности, закон отвечает прямо: наймодателем выступает собственник жилого помещения «или управомоченное им лицо» (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор, который подписал представитель в пределах полномочий, создаёт права и обязанности непосредственно для собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ) — наймодателем в нём остаётся собственница, а брат только расписывается за неё.

Нужен ли нотариус для сдачи квартиры по доверенности

Сайты, которые висят в топе по этому запросу, в один голос пишут, что для сделок с недвижимостью доверенность нужна только нотариальная, иначе суд признает договор найма недействительным. Кодекс этого не требует. Нотариальная форма обязательна для доверенности на сделки, требующие нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок и на распоряжение зарегистрированными правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Договор найма заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ), права собственности на квартиру он не отчуждает, поэтому доверенность на его подписание по общему правилу тоже простая письменная (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Регистрация нужна не каждому договору найма, а только заключённому на срок не менее года: тогда регистрируется ограничение (обременение) права собственности на квартиру (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому в образце срок найма ограничен одиннадцатью месяцами — представитель сможет подписать договор по простой доверенности, и регистрировать ничего не придётся. Краткосрочный наём, то есть до года, к тому же освобождён от части правил о долгосрочном найме, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Несколько собственников нотариуса тоже не требуют. Владение и пользование общей квартирой идут по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ), и правила о доверенности прямо применяются к доверенности, выданной несколькими лицами совместно (п. 6 ст. 185 ГК РФ). Достаточно одного листа, который подписали все сособственники, или отдельных доверенностей от каждого на одного представителя.

Нотариальную форму всё же выбирают, когда представитель будет общаться с незнакомыми людьми: нанимателю её проще проверить по реестру нотариальных доверенностей, агентства и часть управляющих компаний охотнее работают с ней. Во что обойдётся визит к нотариусу, разобрано в статье про нотариальную доверенность.

Кто выдаёт доверенность и как описать квартиру

Доверенность выдаёт собственник, а если их несколько — все вместе. Паспортные данные доверителя и представителя пишут полностью, адрес квартиры — вместе с кадастровым номером и записью в ЕГРН: так наниматель сразу сверит доверенность с выпиской и убедится, что ему сдаёт именно владелец.

Я, Соколова Марина Андреевна, «07» мая 1986 года рождения, паспорт серии 27 10 № 418305, выдан «19» мая 2010 г. Отделом УФМС России по Калининградской области в Ленинградском районе гор. Калининграда, код подразделения 390-005, зарегистрированная по адресу: 236022, г. Калининград, ул. Октябрьская, д. 25, кв. 61, являясь собственником квартиры по адресу: 620026, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 71, кв. 45, общей площадью 54,3 кв. м, кадастровый номер 66:41:0702011:3187 (запись о праве собственности в ЕГРН № 66:41:0702011:3187-66/199/2019-4 от 12.03.2019), настоящей доверенностью уполномочиваю Соколова Дениса Андреевича…

Дату совершения ставят обязательно: доверенность без даты ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ). В образце доверенность подписана в Калининграде 15 сентября 2026 года, а брат получает её по почте в Екатеринбурге — для простой письменной формы место подписания значения не имеет.

Если квартира в ипотеке, до выдачи доверенности загляните в договор с банком. Закон разрешает сдавать заложенное жильё внаём без согласия залогодержателя — на срок не дольше кредита и для проживания, — но только если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 1 ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ), а банки такой запрет вписывают часто.

Подписать, получить деньги, расторгнуть — три разных полномочия

Главная ошибка бланков из выдачи — одна строка «сдавать квартиру в аренду на условиях по своему усмотрению». Наниматель читает её буквально: подписать договор — да, а вот можно ли отдать этому человеку деньги и может ли он потом расторгнуть договор, из неё не следует. Поэтому в образце каждое действие описано отдельным пунктом.

Право заключить договор найма

Пункт задаёт рамки, за которые представитель не выйдет: срок договора, минимальную плату и круг нанимателей. Остальные условия он согласует сам.

2. заключать и подписывать от моего имени договоры найма указанной квартиры с гражданами на срок не более 11 (одиннадцати) месяцев с размером платы не менее 42 000 (Сорока двух тысяч) руб. 00 коп. в месяц, определять иные условия договоров по своему усмотрению, подписывать акты приёма-передачи квартиры и описи находящегося в ней имущества, дополнительные соглашения к договорам, в том числе о продлении на новый срок не более 11 (одиннадцати) месяцев;

Сдать квартиру самому себе или своей семье через эту доверенность не получится: представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Если брат захочет жить в квартире сам, договор с ним подписывает собственница.

Право получать плату и обеспечительный платёж

Без этой строки наниматель, отдавший деньги представителю, рискует заплатить дважды: у представителя не было полномочия их принимать. Надёжнее всего указать в договоре найма счёт собственника, а наличные оставить запасным вариантом — с распиской от имени доверителя.

3. получать от нанимателей плату за наём и обеспечительный платёж наличными денежными средствами с выдачей расписок от моего имени, а также возвращать нанимателям обеспечительный платёж при прекращении договора за вычетом сумм, удержание которых предусмотрено договором;

За доверенностью между родственниками обычно стоит договор поручения, пусть и устный, а по нему поверенный обязан без промедления передавать доверителю всё полученное по сделкам (ст. 974 ГК РФ). Сроки передачи денег лучше оговорить заранее — например, до 5-го числа каждого месяца. Для расчётов наличными пригодится готовая расписка о получении арендной платы.

Право расторгнуть договор и принять квартиру

Право подписать договор не включает права его прекратить. Если жильцы съезжают раньше срока или перестают платить, представителю нужны отдельные полномочия на уведомления, соглашение о расторжении и приёмку квартиры.

4. расторгать договоры найма по соглашению сторон, направлять нанимателям предупреждения, требования и уведомления, в том числе об отказе от продления и о расторжении договора, подписывать соглашения о расторжении, принимать квартиру и имущество от нанимателей по акту возврата;

Представлять собственницу в суде эта доверенность не позволяет: выселение через суд требует отдельной доверенности на представление в суде с процессуальными полномочиями.

Управляющая компания и коммунальные платежи

Последний пункт закрывает бытовые вопросы, ради которых представителя вызывают в квартиру чаще всего: показания счётчиков, залив соседей, заявки в УК.

5. представлять мои интересы в управляющей организации, товариществе собственников жилья и ресурсоснабжающих организациях: передавать показания приборов учёта, получать платёжные документы и справки о расчётах, подавать заявки и обращения, участвовать в составлении и подписывать акты о заливе и иных повреждениях, вносить за мой счёт плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Завершает перечень прямое ограничение: доверенность не даёт права продавать, дарить, закладывать и иным образом отчуждать квартиру, регистрировать в ней граждан и подавать заявления о государственной регистрации. Для нанимателя это ещё и сигнал, что квартиру ему сдают, а не готовят к продаже.

Срок доверенности и передоверие риелтору

Срок пишут конкретной датой. Если его не указать, доверенность действует год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). В образце выбран ровно год — до 15 сентября 2027 года включительно: за это время брат успеет найти жильцов, заключить договор на 11 месяцев и принять квартиру назад.

Настоящая доверенность выдана сроком на 1 (один) год, до «15» сентября 2027 года включительно, без права передоверия.

Представитель действует лично, а передать полномочия другому вправе, только если это разрешено доверенностью или его вынуждают обстоятельства (п. 1 ст. 187 ГК РФ). Передоверие при этом оформляется только у нотариуса, а срок его не может превышать срок основной доверенности (пп. 3 и 4 той же статьи). Если собираетесь привлекать агентство, проще сразу выдать доверенность агенту — с ним же заключают договор на поиск арендатора.

Передумали — отмените доверенность в той же форме, в которой её выдали, или у нотариуса (подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ), и сразу сообщите об этом нанимателю.

Кто платит налог, если квартиру сдаёт представитель

Налог платит собственник, а не представитель. Договор найма, подписанный по доверенности, заключён от имени собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ), плата за наём — её доход, даже если наличные сначала оказались в руках брата. Когда наниматель — обычный гражданин, налоговым агентом он не является, и собственник декларирует доход сам (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ): декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налог на профессиональный доход для сдачи жилья тоже доступен (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422), но самозанятым регистрируется сам собственник, и чеки в приложении «Мой налог» формируются на него. Если собственник за 12 месяцев подряд провёл в России меньше 183 дней, он утрачивает статус налогового резидента (ст. 207 НК РФ), и тогда доход облагается по ставке для нерезидентов (п. 3 ст. 224 НК РФ) — посчитать сумму поможет калькулятор НДФЛ для нерезидентов. Все режимы и сроки уплаты собраны в статье о налоге за сдачу квартиры в аренду.

Частые ошибки

• Одно общее полномочие: «сдавать в аренду» без права получать деньги и расторгать договор — наниматель не отдаст представителю ни платы, ни ключей при выезде.
• Нет даты совершения: такая доверенность ничтожна, и все подписанные по ней договоры придётся переподписывать.
• Договор на год по простой доверенности: обременение подлежит регистрации, а подать заявление в Росреестр представитель без нотариальной доверенности не сможет.
• Подпись одного из сособственников: пользование общей квартирой идёт по соглашению всех, и второй собственник, чьей подписи нет, вправе оспаривать вселение жильцов.
• Лишние права на распоряжение: универсальная доверенность «на управление и распоряжение квартирой» позволяет её продать — выдавать её ради сдачи жильцам не нужно.

Похожие документы

• Договор аренды квартиры — сам договор найма, который представитель подпишет по этой доверенности.
• Доверенность на распоряжение имуществом — если квартиру нужно не сдать, а продать, подарить или заложить.
• Уведомление о расторжении договора аренды — бланк для представителя, когда договор с жильцами пора прекращать.