Договор оказания риэлторских услуг по поиску арендатора

Договор оказания риэлторских услуг по поиску арендатора — соглашение, по которому исполнитель (риэлтор, агентство недвижимости) обязуется за вознаграждение подобрать заказчику арендатора на принадлежащий заказчику объект недвижимости и сопроводить сделку до подписания договора аренды. Конструкция относится к договорам возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), а её ключевая статья — ст. 779 ГК РФ: исполнитель обязуется оказать услуги по заданию заказчика, а заказчик — оплатить эти услуги.

В отличие от агентского договора (глава 52 ГК РФ), который тоже популярен в риэлторском бизнесе, договор оказания услуг не предполагает, что исполнитель совершает юридически значимые действия от имени заказчика или от своего имени, но за счёт заказчика. Риэлтор по такому договору ищет арендатора, организует показы, проверяет документы, помогает согласовать условия — но саму сделку аренды заключает заказчик лично или его представитель по отдельной доверенности.

Стороны и предмет договора

Заказчик — собственник жилого или нежилого помещения, желающий сдать его в аренду. Это может быть физическое лицо (типичный случай: владелец квартиры) или юридическое лицо (собственник коммерческой недвижимости). Если заказчик — не единственный собственник, потребуется согласие остальных совладельцев, а при долевой собственности — отдельные договоры или приложения по каждой доле.

Исполнитель — индивидуальный предприниматель, ООО, оказывающее риэлторские услуги, или самозанятый, применяющий налог на профессиональный доход (НПД). Лицензирования риэлторской деятельности в России нет с 2002 года, поэтому проверка исполнителя — задача заказчика: посмотреть отзывы, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на сайте ФНС, картотеку арбитражных дел, реестр недобросовестных подрядчиков на Госуслугах.

Предмет договора формулируется через перечень услуг. Стандартный состав:

• размещение объявлений на профильных площадках (Циан, Авито, Яндекс Аренда, ДомКлик и т.п.);
• предварительный отбор откликов и переговоры с потенциальными арендаторами;
• организация и проведение показов объекта;
• проверка документов потенциального арендатора (паспорт, регистрация, при необходимости — выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП для арендаторов-юрлиц);
• подготовка проекта договора аренды и сопровождение его подписания;
• содействие в составлении акта приёма-передачи и приёмке показаний счётчиков.

Полный перечень услуг с детализацией обычно выносится в приложение № 1 — это снижает риск споров о том, что входит в работу исполнителя, а что нет. Параметры объекта и требования к арендатору (бюджет, количество жильцов, наличие животных, отношение к курению, срок аренды) фиксируются в приложении № 2 «Задание заказчика».

Вознаграждение и порядок оплаты

В риэлторском бизнесе по поиску арендатора устоялись три модели расчёта:

• процент от месячной арендной платы — наиболее распространённая в Москве и крупных городах модель: 50–100% от первого месячного платежа. В отдельных сегментах (элитная аренда, корпоративные клиенты) комиссия достигает 100% и платится разово при подписании договора аренды;
• фиксированная сумма — характерна для регионов и для эконом-сегмента: 5 000 – 20 000 ₽ в зависимости от стоимости аренды;
• двухчастная модель — небольшая абонентская плата за публикацию и работу с откликами плюс success fee при результате.

Договор может предусматривать дополнительные платежи: за сложные проверки (полная юридическая проверка корпоративного арендатора, проверка зарубежных граждан с миграционным учётом), за работу в нерабочее время, за фотосъёмку и видеосъёмку объекта.

Принципиально важно условие о моменте возникновения права на вознаграждение. Возможны два варианта:

• по факту подписания договора аренды — наиболее распространённый и наиболее справедливый: вознаграждение выплачивается после того, как заказчик и арендатор подписали договор аренды;
• за факт оказания услуг — менее распространённый: исполнитель получает оплату за каждый успешно проведённый показ, отбор откликов и иные действия, даже если арендатор не найден.

Закон позволяет любую формулировку (ст. 781 ГК РФ), но первая модель проще для заказчика и понятнее для исполнителя.

Срок договора и эксклюзивность

Срок действия договора стороны определяют самостоятельно. На рынке преобладают сроки 1–3 месяца; договоры на 6–12 месяцев чаще встречаются по коммерческой недвижимости или элитной аренде с длительным циклом подбора арендатора.

Отдельный вопрос — эксклюзивность отношений. Возможны два режима:

• эксклюзивный договор — заказчик обязуется не заключать аналогичные договоры с другими риэлторами в течение срока действия и не размещать объявления самостоятельно. Исполнитель отвечает за результат и обычно получает повышенный комиссион. Если эксклюзивность нарушена, договор может предусмотреть штраф или удержание расходов на размещение;
• неэксклюзивный договор — заказчик вправе работать одновременно с несколькими риэлторами и публиковать объявления самостоятельно. Вознаграждение получает тот исполнитель, чьего арендатора заказчик принял. Это удобнее заказчику и менее интересно исполнителю.

В договоре также фиксируют сроки реакции исполнителя на запросы заказчика, периодичность отчётов (еженедельные или ежемесячные), формат отчётов (письмо, личный кабинет, мессенджер).

Завершение услуг и акт оказания

После подписания договора аренды между заказчиком и подобранным арендатором стороны подписывают акт оказания риэлторских услуг (форма выносится в приложение № 3). Акт фиксирует:

• перечень фактически оказанных услуг;
• дату подписания договора аренды и реквизиты арендатора;
• стоимость услуг и НДС, если исполнитель — плательщик НДС;
• основание для расчёта вознаграждения (процент от месячной аренды, фиксированная сумма);
• срок оплаты.

Закон позволяет заказчику отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Исполнитель, в свою очередь, вправе отказаться от исполнения, но только при условии полного возмещения убытков заказчику (п. 2 ст. 782 ГК РФ). Это императивные нормы, их нельзя отменить договором.

Договор является разновидностью договора оказания риэлторских услуг. По смежным конструкциям полезны типовая форма договора аренды квартиры и соглашение о расторжении договора оказания услуг. Для подбора арендатора-юридического лица пригодится навигатор по аренде коммерческой недвижимости.