Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости — частный случай договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), в котором собственник (Заказчик) поручает агентству недвижимости или частному риэлтору (Исполнителю) найти покупателя на конкретный объект, сопроводить переговоры и довести сделку до подписания договора купли-продажи. По юридической природе это смешанный договор: в нём почти всегда есть элементы посредничества (поручение/агентирование) — потому многие агентства используют конструкцию агентского договора (глава 52 ГК РФ), а не возмездного оказания услуг.

Предметом договора является комплекс действий риэлтора по продаже квартиры, дома, земельного участка, коммерческого помещения или иного объекта. В приложении подробно описывается объект — адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, основные характеристики, ориентировочная начальная цена.

Что входит в услуги риэлтора

Стандартный состав услуг по типовому договору на продажу:

• маркетинг объекта — фотосессия, размещение на профильных площадках (Циан, Авито, Домклик, Яндекс Недвижимость), таргетированная реклама;
• ведение «горячих» откликов и квалификация покупателей по платёжеспособности и составу семьи;
• организация и проведение показов;
• торг с потенциальным покупателем, согласование цены;
• проверка покупателя — источник средств, наличие одобренной ипотеки, возможные риски, проверка по реестрам банкротов;
• сбор и подготовка документов на сторону продавца (выписка из ЕГРН, согласие супруга, разрешение органов опеки и пр.);
• организация задатка/аванса, сопровождение в банке при ипотечной сделке;
• координация подписания договора купли-продажи у нотариуса или в МФЦ;
• сопровождение регистрации перехода права в Росреестре (включая электронную регистрацию через банк или нотариуса);
• сопровождение передачи объекта по акту и расчётов через аккредитив или сейфовую ячейку.

В договоре стоит зафиксировать конкретный перечень услуг — это снимает споры о том, что входит в комиссию, а что оплачивается отдельно.

Эксклюзивность и срок

Ключевой вопрос для риэлторских договоров — эксклюзивность. На рынке встречаются три модели:

• Эксклюзивный договор. Заказчик не вправе одновременно поручать продажу другим агентствам или продавать самостоятельно. За нарушение — штраф 50–100% от стандартной комиссии. Эксклюзив обычно даёт большую вовлечённость риэлтора и оправдан для сложных или дорогих объектов.
• Неэксклюзивный договор. Заказчик вправе работать с несколькими агентствами и самостоятельно; вознаграждение получает то агентство, чей покупатель купил.
• Открытое поручение без выплаты до подписания. Самая лёгкая форма — риэлтор работает без обязательств, оплата только по факту сделки.

Срок договора обычно от 3 до 6 месяцев с автоматической пролонгацией на месяц, если стороны не заявили о расторжении. В договоре стоит прописать порядок одностороннего отказа: заказчик вправе отказаться, оплатив фактически понесённые расходы (ст. 782 ГК РФ); исполнитель — с возмещением убытков заказчику.

Размер и порядок выплаты вознаграждения

Размер комиссии — основной коммерческий параметр договора. На 2026 год типичные значения:

• 2–4% от цены сделки — массовые сегменты в Москве и Санкт-Петербурге;
• 3–6% — региональный рынок жилья;
• до 8–10% — низкобюджетные объекты, где работает минимальная фиксированная сумма;
• 1–2% — коммерческая недвижимость с большим чеком.

Альтернативные модели:

• Фиксированная сумма — независимо от итоговой цены (например, 300 000 ₽ за продажу квартиры в стандартном сегменте);
• Прогрессивная комиссия — больший процент с суммы, на которую риэлтор продал выше согласованной начальной цены;
• Налог с покупателя — комиссию платит не продавец, а покупатель (распространено в Москве на услугах подбора).

Стандартный способ оплаты — по факту регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это защищает заказчика: пока сделка не дошла до регистрации, обязанности оплачивать комиссию нет. Платёж проводят с использованием аккредитива или ячейки одновременно с расчётами по основному договору. Альтернативный вариант — оплата сразу после подписания договора купли-продажи; он выгоден риэлтору, но рискован для заказчика.

Обязанности заказчика и риэлтора

Заказчик обязан:

• предоставить достоверную информацию об объекте и правоустанавливающих документах;
• передать риэлтору ключи, выписку из ЕГРН, согласие супруга, документы на детей-собственников и иные документы по согласованному перечню;
• допускать показы в согласованное время;
• не вести параллельных переговоров без уведомления риэлтора (при эксклюзиве);
• выплатить комиссию в порядке, согласованном договором.

Риэлтор обязан:

• действовать в интересах заказчика, добросовестно и с должной профессиональной осмотрительностью;
• предоставлять отчёты о ходе работ (например, еженедельно) — количество просмотров, откликов, показов, проведённые торги;
• хранить конфиденциальность сведений о заказчике;
• не использовать ресурс заказчика в интересах третьих лиц без согласия;
• сопровождать сделку до полного завершения расчётов и регистрации права.

Связанные документы

Сделка по продаже недвижимости — это не только риэлторский договор. Полный пакет обычно включает:

• Договор купли-продажи квартиры — основной документ сделки;
• Договор задатка при покупке квартиры — обеспечение договорённости до основной сделки;
• Акт приёма-передачи квартиры — фиксирует фактическую передачу объекта.

Подобрать всю цепочку документов под продажу недвижимости можно через юридический навигатор, а рассчитать налог с продажи — в калькуляторе налога на продажу недвижимости.