Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости
Договор риэлторских услуг по продаже недвижимости определяет обязанности сторон при поиске покупателя на объект заказчика, предмет, сроки и оплату услуг.
Обновлено:
Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости — частный случай договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), в котором собственник (Заказчик) поручает агентству недвижимости или частному риэлтору (Исполнителю) найти покупателя на конкретный объект, сопроводить переговоры и довести сделку до подписания договора купли-продажи. По юридической природе это смешанный договор: в нём почти всегда есть элементы посредничества (поручение/агентирование) — потому многие агентства используют конструкцию агентского договора (глава 52 ГК РФ), а не возмездного оказания услуг.
Предметом договора является комплекс действий риэлтора по продаже квартиры, дома, земельного участка, коммерческого помещения или иного объекта. В приложении подробно описывается объект — адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, основные характеристики, ориентировочная начальная цена.
Подробно об общих правилах гл. 39 ГК, моделях оплаты и одностороннем отказе по ст. 782 ГК — в опорной статье «Договор оказания услуг». Здесь — специфика именно для риэлторов на продаже недвижимости 2026 года.
Что входит в услуги риэлтора
Стандартный состав услуг по типовому договору на продажу:
- маркетинг объекта — фотосессия, размещение на профильных площадках (Циан, Авито, Домклик, Яндекс Недвижимость), таргетированная реклама;
- ведение «горячих» откликов и квалификация покупателей по платёжеспособности и составу семьи;
- организация и проведение показов;
- торг с потенциальным покупателем, согласование цены;
- проверка покупателя — источник средств, наличие одобренной ипотеки, возможные риски, проверка по реестрам банкротов;
- сбор и подготовка документов на сторону продавца (выписка из ЕГРН, согласие супруга, разрешение органов опеки и пр.);
- организация задатка/аванса, сопровождение в банке при ипотечной сделке;
- координация подписания договора купли-продажи у нотариуса или в МФЦ;
- сопровождение регистрации перехода права в Росреестре (включая электронную регистрацию через банк или нотариуса);
- сопровождение передачи объекта по акту и расчётов через аккредитив или сейфовую ячейку.
В договоре стоит зафиксировать конкретный перечень услуг — это снимает споры о том, что входит в комиссию, а что оплачивается отдельно.
Эксклюзивность и срок
Ключевой вопрос для риэлторских договоров — эксклюзивность. На рынке встречаются три модели:
- Эксклюзивный договор. Заказчик не вправе одновременно поручать продажу другим агентствам или продавать самостоятельно. За нарушение — штраф 50–100% от стандартной комиссии. Эксклюзив обычно даёт большую вовлечённость риэлтора и оправдан для сложных или дорогих объектов.
- Неэксклюзивный договор. Заказчик вправе работать с несколькими агентствами и самостоятельно; вознаграждение получает то агентство, чей покупатель купил.
- Открытое поручение без выплаты до подписания. Самая лёгкая форма — риэлтор работает без обязательств, оплата только по факту сделки.
Срок договора обычно от 3 до 6 месяцев с автоматической пролонгацией на месяц, если стороны не заявили о расторжении. В договоре стоит прописать порядок одностороннего отказа: заказчик вправе отказаться, оплатив фактически понесённые расходы (ст. 782 ГК РФ); исполнитель — с возмещением убытков заказчику.
Размер и порядок выплаты вознаграждения
Размер комиссии — основной коммерческий параметр договора. На 2026 год типичные значения: 2–4% от цены сделки в массовых сегментах Москвы и Санкт-Петербурга, 3–6% на региональном рынке жилья, до 8–10% по низкобюджетным объектам, где работает минимальная фиксированная сумма, и 1–2% по коммерческой недвижимости с большим чеком.
Альтернативные модели:
- Фиксированная сумма — независимо от итоговой цены (например, 300 000 ₽ за продажу квартиры в стандартном сегменте);
- Прогрессивная комиссия — больший процент с суммы, на которую риэлтор продал выше согласованной начальной цены;
- Налог с покупателя — комиссию платит не продавец, а покупатель (распространено в Москве на услугах подбора).
Стандартный способ оплаты — по факту регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это защищает заказчика: пока сделка не дошла до регистрации, обязанности оплачивать комиссию нет. Платёж проводят с использованием аккредитива или ячейки одновременно с расчётами по основному договору. Альтернативный вариант — оплата сразу после подписания договора купли-продажи; он выгоден риэлтору, но рискован для заказчика.
Налогообложение комиссии
У агентства риэлторская комиссия — выручка от обычной деятельности; на общей системе облагается НДС 22% (с 2026 года; до 2025 — 20%), на УСН — налогом по ставке 6% (доходы) или 15% (доходы минус расходы), плюс НДС 5% или 7% при доходе 60–450 млн ₽. У продавца-физлица комиссия учитывается как расход, уменьшающий налоговую базу при расчёте НДФЛ с продажи (если объект продан раньше минимального срока владения и есть налогооблагаемый доход). При продаже жилья, находящегося в собственности 5 лет и более (или 3 лет — для единственного жилья), доход вообще не облагается НДФЛ.
Обязанности заказчика и риэлтора
Заказчик обязан:
- предоставить достоверную информацию об объекте и правоустанавливающих документах;
- передать риэлтору ключи, выписку из ЕГРН, согласие супруга, документы на детей-собственников и иные документы по согласованному перечню;
- допускать показы в согласованное время;
- не вести параллельных переговоров без уведомления риэлтора (при эксклюзиве);
- выплатить комиссию в порядке, согласованном договором.
Риэлтор обязан:
- действовать в интересах заказчика, добросовестно и с должной профессиональной осмотрительностью;
- предоставлять отчёты о ходе работ (например, еженедельно) — количество просмотров, откликов, показов, проведённые торги;
- хранить конфиденциальность сведений о заказчике;
- не использовать ресурс заказчика в интересах третьих лиц без согласия;
- сопровождать сделку до полного завершения расчётов и регистрации права.
Проверка риэлтора и юридическая проверка покупателя
Профессиональная деятельность риэлторов в России не лицензируется. Перед заключением договора проверьте: наличие у агентства аккредитации в РГР (Российской Гильдии Риэлторов), сроки работы на рынке, отзывы. По покупателю риэлтор должен запросить: документ, удостоверяющий личность, источник средств (одобрение ипотеки, выписка по счёту, договор продажи прежнего жилья). Это снижает риски срыва сделки и претензий по «отмывочному» происхождению денег. С 2024 года все безналичные расчёты по сделкам с недвижимостью свыше 1 млн ₽ подпадают под обязательный контроль Росфинмониторинга.
Связанные документы
Сделка по продаже недвижимости — это не только риэлторский договор. Полный пакет обычно включает:
- Договор купли-продажи квартиры — основной документ сделки;
- Договор задатка при покупке квартиры — обеспечение договорённости до основной сделки;
- Акт приёма-передачи квартиры — фиксирует фактическую передачу объекта.
Подобрать всю цепочку документов под продажу недвижимости можно через юридический навигатор, а рассчитать налог с продажи — в калькуляторе налога на продажу недвижимости.