Договор оказания риэлторских услуг по покупке недвижимости
Договор оказания риэлторских услуг по покупке объекта недвижимости определяет обязанности сторон, в частности обязанности исполнителя (риэлтора) по поиску объекта недвижимости соответствующего определенным заказчиком критериям, а также сроки поиска, стоимость услуг и условия их оплаты
Обновлено: 2026-02-18
Договор оказания риэлторских услуг по покупке недвижимости — частный случай договора возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), в котором исполнитель (риэлтор, маклер, агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика подобрать и сопроводить покупку объекта недвижимости — квартиры, дома, апартаментов, коммерческого помещения, земельного участка. Заказчик в свою очередь оплачивает услуги и компенсирует согласованные расходы.
В отличие от общего договора оказания риэлторских услуг, который описывает универсальный формат сотрудничества, договор именно на покупку фиксирует конкретный результат — найти объект, удовлетворяющий критериям заказчика, и довести сделку до регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Подробно об общих правилах гл. 39 ГК, моделях оплаты, приёмке и отказе по ст. 782 ГК — в опорной статье «Договор оказания услуг». Здесь — специфика именно для риэлторов на покупке недвижимости 2026 года.
Предмет договора и критерии объекта
Главное условие — точные параметры искомого объекта. В отсутствие чётких критериев исполнителю проще доказать, что задание выполнено, а заказчик окажется без рычагов воздействия. К договору обычно прикладывается приложение «Параметры объекта», в котором фиксируют:
- Тип объекта: квартира на вторичном рынке, новостройка, апартаменты, дом с участком, коммерческое помещение и т.п.
- Локация: регион, город, район, желательные/нежелательные улицы и микрорайоны, расстояние от метро или транспортных узлов.
- Метраж: общая и жилая площадь, кухня, лоджия/балкон.
- Этаж и этажность дома: предпочтительный и допустимый диапазон.
- Количество комнат: например, 2-3 изолированные комнаты.
- Бюджет: минимальная и максимальная стоимость, валюта расчётов.
- Тип сделки: прямая покупка, ипотека, использование материнского капитала, обмен с доплатой, альтернатива.
- Состояние и ремонт: «под отделку», «свежий ремонт», «жилое состояние», «с мебелью».
- Юридические требования: единственный собственник, отсутствие несовершеннолетних, нет арестов, длительное владение и т.п.
Параметры могут пересматриваться по согласованию сторон в течение действия договора — для этого подписывается дополнительное соглашение с новой редакцией приложения.
Перечень услуг
В стандартный пакет включают:
- Поиск объектов в открытых базах (Циан, Avito, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость), в закрытых базах риэлторских сетей, через сеть контактов и собственников.
- Первичная фильтрация по параметрам, организация просмотров, сопровождение заказчика на встречи с собственниками.
- Юридическая экспертиза объекта: проверка наличия обременений, арестов, прав третьих лиц, истории переходов права собственности — на основе выписки из ЕГРН, получаемой через Росреестр-онлайн. Проверка дееспособности продавца, согласия супруги, отсутствия задолженности по ЖКУ, корректности технических документов.
- Сопровождение торга: подготовка обоснованных аргументов для снижения цены, переговоры с собственником или его представителем.
- Подготовка договора задатка/аванса и договора купли-продажи, либо контроль за его подготовкой нотариусом.
- Сопровождение расчётов: рекомендации по способу — аккредитив, банковская ячейка, эскроу, безналичный перевод; контроль момента раскрытия аккредитива.
- Сдача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр через МФЦ или электронно через нотариуса/банк, а также получение готовых документов.
В приложении к договору перечень услуг расшифровывается с указанием сроков выполнения каждой группы операций.
Юридическая проверка через ЕГРН
Базовая проверка объекта строится на двух типах выписок из ЕГРН — об основных характеристиках и зарегистрированных правах, а также о переходе прав. Заказать их можно через личный кабинет на Госуслугах, через сайт Росреестра или через банк/нотариуса. Срок изготовления — несколько минут для электронных выписок. Риэлтор должен запросить выписки максимально близко к дате сделки (в идеале — в день подписания договора задатка и затем повторно перед регистрацией перехода права), чтобы исключить появление новых обременений или арестов в промежутке.
Сроки, цена и порядок расчётов
Срок действия договора обычно устанавливается в диапазоне от 1 до 6 месяцев с возможностью продления. По истечении срока обязательства сторон прекращаются, если объект не найден.
Размер вознаграждения на российском рынке считается одним из двух способов:
- Процент от стоимости объекта: обычно 2-5% для квартир на вторичном рынке, ниже для дорогих лотов и выше для бюджетных или сложных сделок. В крупных городах премиум-сегмент работает по фиксированной ставке.
- Фиксированная сумма независимо от стоимости объекта — для услуг без полного цикла (например, только подбор без сопровождения сделки) или для коммерческой недвижимости.
Способ выплаты:
- Аванс при заключении договора — иногда требуется для покрытия расходов на проверки, выписки, командировки; обычно зачитывается в счёт итоговой суммы.
- Основная часть — при выходе на сделку (подписании договора задатка) или при подписании договора купли-продажи.
- Финальная часть — после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
В договоре необходимо чётко зафиксировать момент возникновения обязанности по оплате — иначе риэлтор и заказчик могут трактовать «найден объект» по-разному.
Обязанности и ответственность сторон
Исполнитель обязан:
- осуществлять поиск объекта в соответствии с согласованными параметрами;
- предоставлять заказчику отчёт о подобранных вариантах с указанием источника и контактов;
- организовывать просмотры в согласованное время;
- проводить юридическую проверку объекта перед подписанием договора задатка;
- консультировать заказчика по всем юридическим и налоговым аспектам сделки;
- сохранять конфиденциальность сведений, ставших ему известными в ходе работы.
Заказчик обязан:
- предоставлять достоверные сведения о своих финансовых возможностях, источниках финансирования (собственные средства, ипотека, материнский капитал);
- своевременно являться на просмотры и согласованные встречи;
- информировать исполнителя об изменении критериев и о самостоятельно найденных вариантах;
- своевременно оплачивать услуги в согласованном порядке.
Ответственность исполнителя за пропуск рисков (скрытое обременение, отсутствие согласия супруги, нарушенные права несовершеннолетних) ограничивается обычно размером полученного вознаграждения — это общее правило для услуг (ст. 781 ГК РФ). Однако если в действиях исполнителя есть умысел или грубая неосторожность, ответственность может быть расширена по правилам главы 25 ГК РФ.
Эксклюзив и удержание комиссии
В договоре часто фигурирует условие об эксклюзивности — заказчик обязуется работать только с этим исполнителем и не вести параллельных переговоров с другими агентствами или напрямую с собственниками. Нарушение карается штрафом или удержанием комиссии в полном объёме при покупке через стороннего агента. Условие законно, но должно быть чётко сформулировано: эксклюзив на конкретный круг объектов, на определённой территории и в течение конкретного срока. Слишком общие формулировки суд может признать недействительными как ограничивающие свободу заказчика непропорционально.
Расторжение договора
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Исполнитель — также вправе отказаться, но с полным возмещением заказчику убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ).
В договоре стоит прописать:
- какие именно расходы исполнителя считаются «фактически понесёнными» (например, госпошлины за выписки ЕГРН, командировочные, оплаченные подписки на базы данных);
- предельную сумму расходов, которую заказчик возмещает при досрочном отказе;
- срок уведомления о расторжении (обычно 5-10 рабочих дней);
- судьбу аванса при разных основаниях расторжения.
При выборе риэлтора и при подписании договора полезно пройти чек-лист по покупке квартиры, а для расчёта итоговой стоимости сделки — учесть налоговый вычет и другие сопутствующие расходы через калькуляторы на сайте.
Налогообложение
Если исполнитель — юридическое лицо или ИП на УСН/ОСН, услуги облагаются НДС (по общему правилу — стандартная ставка) и налогом на прибыль/УСН. Самозанятый риэлтор по НПД может оказывать услуги частным лицам, но при объёме годового дохода свыше установленного лимита теряет право на режим. Покупатель-физлицо платит налоги только в части сделки купли-продажи: при последующей продаже объекта раньше минимального срока владения он начислит НДФЛ на разницу между ценой продажи и кадастровой стоимостью с учётом понижающего коэффициента.