Договор аренды квартиры с самозанятым

Когда нужен договор с наймодателем-самозанятым

• собственник встал на учёт в «Моём налоге» и сдаёт квартиру, комнату или жилой дом гражданину;
• квартиру у самозанятого снимает компания или ИП для сотрудника, командированного или вахтовика;
• жильё сдаётся посуточно, и нужно закрепить, за что и когда выдаётся чек;
• наниматель хочет подтверждение каждого платежа, не собирая расписки.

Слово «аренда» в названии — дань поисковому запросу. Жильё гражданину сдают по договору найма (п. 1 ст. 671 ГК РФ), а договор аренды жилого помещения заключают только с юридическим лицом, и оно вправе использовать квартиру лишь для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Поэтому в бланке стороны названы «Наймодатель» и «Наниматель», а для компании предусмотрен вариант с арендатором. Подробнее о разнице режимов — в статье договор аренды квартиры.

Под НПД подходит только жилая недвижимость: доходы от передачи прав на недвижимость из объекта налога исключены, кроме аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422). Апартаменты со статусом нежилого помещения, гараж или машино-место этим договором сдать на НПД нельзя. Для оказания услуг самозанятым нужен другой документ — договор с самозанятым.

Преамбула и статус наймодателя

В обычном договоре найма наймодатель указывает паспорт и адрес регистрации. Здесь к ним добавляются ИНН и дата постановки на учёт как плательщика НПД: этот ИНН будет стоять в каждом чеке, а наниматель сможет проверить статус на сайте ФНС за минуту — как это сделать, показано в инструкции как проверить самозанятого по ИНН. Справку о постановке на учёт (КНД 1122035) наймодатель формирует в «Моём налоге» сам.

Белова Ирина Сергеевна, 12 мая 1986 года рождения, паспорт серия 65 10 № 482915, выдан ГУ МВД России по Свердловской области 3 июня 2016 года, зарегистрированная по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, д. 90, кв. 57, ИНН 667112345678, применяющая специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Гусев Денис Андреевич, 3 ноября 1994 года рождения, ... именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сам статус лучше оформить отдельным разделом-заверением: наймодатель подтверждает, что состоит на учёте, что квартира жилая и что обязуется сообщить об утрате статуса. За недостоверное заверение сторона отвечает убытками или договорной неустойкой (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

2.1. Наймодатель заверяет, что с 14 февраля 2025 г. состоит на учёте в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (справка о постановке на учёт по форме КНД 1122035 от 20 сентября 2026 г. передана Нанимателю).

2.2. Квартира является жилым помещением; доход Наймодателя по Договору является объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

2.3. Наймодатель уведомляет Нанимателя о снятии с учёта или утрате права на применение налога на профессиональный доход в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты снятия или утраты права. С этой даты платежи по Договору подтверждаются расписками Наймодателя; размер платы не изменяется.

Плата, чеки и коммунальные платежи

Чек в «Моём налоге» наймодатель формирует на каждую полученную сумму. Срок зависит от способа расчёта: при оплате наличными или электронным средством платежа — в момент расчёта, при иных безналичных расчётах — не позднее 9-го числа следующего месяца (ч. 3 ст. 14 ФЗ-422). За чек, не выданный в срок, грозит штраф 20 % суммы расчёта, а за повтор в течение шести месяцев — 100 % (п. 1 и 2 ст. 129.13 НК РФ). Подробности о сроках и аннулировании — в статье чек самозанятого.

4.1. Плата за наём Квартиры составляет 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей 00 копеек в месяц и включает плату за содержание жилого помещения, отопление и взнос на капитальный ремонт.

4.3. Наймодатель формирует чек в приложении «Мой налог» на каждую полученную сумму платы в момент расчёта (ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ) и в тот же день направляет Нанимателю ссылку на чек в мессенджере по телефону, указанному в разделе 11. Аннулирование чека допускается только при возврате денежных средств или ошибке ввода (ч. 4 ст. 8 того же закона).

Налог с 32 000 ₽ при нанимателе-гражданине — 1 280 ₽ в месяц по ставке 4 %. Пока не израсходован разовый вычет 10 000 ₽, налоговая сама снижает начисление до 960 ₽. Сравнение НПД с НДФЛ и патентом, сроки уплаты и расчёт на примере — в разборе налога за сдачу квартиры в аренду.

Коммуналка: что входит в доход, а что нет

Возмещение коммунальных услуг, которые оплачиваются по показаниям счётчиков, доходом по НПД не признаётся: такие деньги лишь покрывают расход, который зависит от фактического потребления нанимателя. Это позиция Минфина (письмо от 29.05.2019 № 03-11-09/40094), которую ФНС довела до инспекций письмом от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@. Фиксированные начисления — содержание жилья, отопление без индивидуального счётчика, капремонт — к счётчикам не привязаны, и если наниматель их компенсирует, это часть дохода наймодателя.

Отсюда практичная конструкция: постоянную часть включить в плату и пробивать чек на всю сумму, а услуги по счётчикам вынести отдельной строкой без чека. По умолчанию закон кладёт коммунальные платежи на нанимателя, если договором не предусмотрено иное (абз. 3 ст. 678 ГК РФ), поэтому распределение всё равно нужно прописать.

5.2. Наниматель возмещает Наймодателю стоимость электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения по показаниям индивидуальных приборов учёта на основании платёжного документа управляющей организации в течение 5 (пяти) дней с даты его передачи Нанимателю.

5.3. Суммы, указанные в пункте 5.2, не являются платой за наём и не включаются в сумму чека, формируемого Наймодателем.

Депозит, акт передачи и опись имущества

Депозит — обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ: он обеспечивает возмещение ущерба и долгов и возвращается, если основания для удержания не наступили. Пока он просто лежит у наймодателя, это не доход. Минфин разъяснил это для НДФЛ в письме от 27.01.2022 № 03-04-05/5576, и та же логика применима к НПД: чек нужен только на ту часть, которую наймодатель зачёл в счёт платы или удержал за ущерб, — в день зачёта или удержания.

6.1. При подписании Договора Наниматель вносит обеспечительный платёж в размере 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей 00 копеек (ст. 381.1 ГК РФ). Обеспечительный платёж не является платой за наём, и чек на него при получении не формируется.

6.3. Обеспечительный платёж возвращается Нанимателю в течение 7 (семи) дней с даты подписания акта возврата Квартиры за вычетом сумм, удержанных по пункту 6.2. На удержанную или зачтённую в счёт платы сумму Наймодатель формирует чек в день удержания или зачёта.

В образце первый перевод 21 сентября 2026 года — 64 000 ₽: 32 000 ₽ платы за первый месяц и 32 000 ₽ депозита. Чек пробивается только на 32 000 ₽. Если объединить обе суммы в одном чеке, налог уйдёт и с депозита, который потом придётся возвращать.

Удержать депозит за испорченное имущество получится, только если его состояние зафиксировано при заселении. Поэтому к договору приложены акт приёма-передачи и опись с показаниями счётчиков; отдельный бланк такого акта — акт приёма-передачи помещения в аренду.

Показания приборов учёта на 21 сентября 2026 г.: электроэнергия — 18 452 кВт·ч; холодная вода — 146,3 куб. м; горячая вода — 92,7 куб. м.

3. Холодильник двухкамерный, белый, исправен — 1 шт. 4. Стиральная машина, исправна, царапина на верхней крышке — 1 шт.

Если квартиру снимает компания для сотрудника

Когда нанимателем выступает организация, договор становится арендой по главе 34 ГК, а наймодатель платит НПД по ставке 6 % вместо 4 %: с 32 000 ₽ это 1 920 ₽ в месяц. Налог целиком на самозанятом, но компании НПД наймодателя выгоден: она не становится налоговым агентом и НДФЛ из платы не удерживает, потому что доходы, облагаемые НПД, из-под НДФЛ выведены (ч. 8 ст. 2 ФЗ-422). Основание для бухгалтерии — чек, в котором обязательно стоит ИНН компании (п. 8 ч. 6 ст. 14 ФЗ-422); без чека расход на аренду не учесть (ч. 8–10 ст. 15 ФЗ-422).

Главный риск — утрата статуса. С этой даты доход наймодателя облагается НДФЛ, и компания обязана удерживать налог как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ). Не удержала — штраф 20 % суммы, подлежавшей удержанию (п. 1 ст. 123 НК РФ). Поэтому в бланке для организации срок уведомления короче, а бухгалтерия проверяет статус перед каждой оплатой:

2.4. (для Арендатора — юридического лица или ИП) Наймодатель указывает в каждом чеке ИНН Арендатора. Арендатор не удерживает налог на доходы физических лиц из платы, пока Наймодатель применяет налог на профессиональный доход (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Наймодатель уведомляет Арендатора об утрате права на его применение не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты утраты; с этой даты Арендатор удерживает налог на доходы физических лиц из суммы платы, размер платы не изменяется.

В преамбуле для организации указывают также сотрудника, который будет жить в квартире: юрлицо вправе использовать жильё только для проживания граждан. Срок и выход из договора аренды подчиняются нормам главы 34 ГК, а не правилам найма о пяти годах и трёхмесячном предупреждении.

Частые ошибки

• Один чек на плату и депозит: НПД уходит с возвратной суммы, потом чек приходится корректировать.
• Коммуналка «в плате» без разбивки: налог платится и со счётчиков, хотя они доходом не являются.
• Нет ИНН компании в чеке: бухгалтерия не примет расход, чек придётся аннулировать и выбить заново.
• Сдача нежилых апартаментов на НПД: доход не объект налога, чеки придётся корректировать и платить НДФЛ.
• Нет условия об утрате статуса: компания узнаёт о нём при проверке и платит штраф как налоговый агент.

Похожие документы

• Договор аренды квартиры — общий образец найма, если наймодатель платит НДФЛ.
• Договор найма жилого помещения — для комнаты, дома или части дома.
• Акт приёма-передачи помещения в аренду — зафиксировать состояние и опись при заселении и выезде.
• Расписка о получении арендной платы — чем подтверждать платежи, если статус НПД утрачен.