Как сдавать квартиру самозанятому: чеки и налог

Что можно сдавать на НПД, а что нет

Режим разрешает только наём жилья. П. 3 ч. 2 ст. 6 № 422-ФЗ выводит из-под НПД доходы от передачи прав на недвижимость, «за исключением аренды (найма) жилых помещений». Квартира, комната, жилой дом подходят, в том числе в субаренду: ФНС в ответах на npd.nalog.ru прямо допускает НПД при сдаче жилья по договору субаренды.

Кладовка, машино-место, гараж и апартаменты со статусом нежилого помещения на НПД не сдаются — норма отсекает объект по виду, и неважно, в том же ли он доме. Подробный разбор — в статье о том, можно ли сдавать машиноместо самозанятому. Если машино-место идёт к квартире «в нагрузку», разъяснений ФНС и Минфина на этот счёт нет. Безопаснее выделить его плату отдельной суммой и платить с неё НДФЛ.

Отдельно о людях. Госслужащим и муниципальным служащим НПД закрыт для любых доходов, кроме сдачи жилья (п. 4 ч. 2 ст. 6 № 422-ФЗ): квартиру чиновник сдавать самозанятым может, а доход от репетиторства или консультаций в том же статусе через НПД провести не может. Встать на учёт вправе граждане РФ, других стран ЕАЭС и Украины (ч. 2, 3, 5 ст. 5 № 422-ФЗ). Потолок дохода по всем видам деятельности вместе — 2,4 млн ₽ в год; что происходит при превышении, разобрано на странице о лимите дохода самозанятого.

Как встать на учёт и какой регион выбрать

Заявление подаётся в приложении «Мой налог», в его веб-версии на сайте ФНС или через Госуслуги. Датой постановки считается день отправки заявления (ч. 10 ст. 5 № 422-ФЗ), поэтому плату, которая придёт в тот же день, уже можно провести по НПД. Пошагово с экранами — в инструкции как стать самозанятым через «Мой налог».

При регистрации приложение спросит две вещи.

• Регион. Указывается один, даже если квартир несколько в разных субъектах (ч. 3 ст. 2 № 422-ФЗ). Ставки везде одинаковые, от региона зависит бюджет, куда уходит налог. Логично выбрать субъект, где стоит квартира; сменить регион ФНС разрешает не чаще раза в календарный год.
• Вид деятельности. Для жилья ФНС рекомендует пункт «Аренда квартир» — его же выбирают для дома и комнаты. ИП регистрировать и ОКВЭД указывать не нужно.

Договор найма на самозанятость не завязан: бывает с нанимателем уже подписан и ничего не говорит о налогах. Переподписывать его не обязательно, но при новом заселении удобнее сразу взять договор аренды квартиры с самозанятым — в нём ИНН наймодателя, чек, коммуналка и депозит уже расписаны.

Какой чек пробивать каждый месяц

Чек формируется на каждую полученную плату, а не раз в месяц «итогом». При переводе на карту, через СБП или наличными — в момент расчёта; только при оплате компанией по платёжному поручению со счёта срок растягивается до 9-го числа следующего месяца (ч. 3 ст. 14 № 422-ФЗ). Просрочка чека — штраф 20 % суммы расчёта, повторная в течение полугода — 100 % (п. 1 и 2 ст. 129.13 НК РФ).

Компании чек нужен не для порядка: без него она не спишет плату в расходы и обязана будет начислить на неё взносы (ч. 1, 8–10 ст. 15 № 422-ФЗ). В названии услуги пишите адрес и период — «Наём квартиры, ул. Ленина, 12–45, октябрь». Ошибочный чек не удаляют, а аннулируют с причиной «чек сформирован ошибочно» и сразу пробивают новый; подробности — в статье про чек самозанятого.

Налог ФНС считает сама. Уведомление приходит в приложение не позднее 12-го числа, заплатить нужно не позднее 28-го числа следующего месяца (ч. 2 ст. 11 № 422-ФЗ); если 28-е выпало на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Начисление меньше 100 ₽ переносится на следующий месяц. Новичку ФНС сама применяет вычет 10 000 ₽: пока он не исчерпан, с платы гражданина фактически уходит 3 %, с платы компании — 4 % (ч. 1 и 2 ст. 12 № 422-ФЗ). Прикинуть сумму заранее можно в калькуляторе налога самозанятого.

Коммуналка и депозит: где доход, а где нет

Возмещение коммунальных услуг, которые начисляются по счётчикам, доходом по НПД не признаётся — это позиция Минфина (письмо от 29.05.2019 № 03-11-09/40094), которую ФНС разослала инспекциям письмом от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@ и повторяет в ответах на npd.nalog.ru. Смысл — наниматель просто покрывает то, что сам потребил. Чек на воду и свет по счётчикам не нужен.

Фиксированные начисления — содержание жилья, капремонт, отопление без индивидуального прибора — от потребления нанимателя не зависят. Если он их компенсирует, разъяснение Минфина на них не распространяется, и такую сумму надёжнее считать частью платы и включать в чек. Проще всего сразу заложить постоянную часть в плату за наём, а счётчики вынести в договоре отдельной строкой.

Депозит. Обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ возвратный, поэтому в момент получения это не доход — так Минфин ответил для НДФЛ в письме от 27.01.2022 № 03-04-05/5576, и по той же логике чек на него не пробивают. Доходом становится то, что зачли в счёт последнего месяца или удержали за испорченное имущество: чек — в день зачёта или удержания. Если первый перевод включает и плату, и депозит, чек формируется только на плату.

Квартира в общей собственности, в ипотеке или по доверенности

Совместная собственность супругов. ФНС в ответах на npd.nalog.ru подтверждает: один из супругов вправе указать в «Мой налог» всю сумму дохода от сдачи такой квартиры, и неважно, куплена она в браке или нет. Второму супругу регистрироваться самозанятым не нужно.

Долевая собственность. Сдать квартиру можно только по соглашению всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а доход по умолчанию делится соразмерно долям, если соглашением не предусмотрено иное (ст. 248 ГК РФ). Отдельного разъяснения ФНС для долевой собственности нет. Отсюда два рабочих варианта: письменно договориться, что вся плата поступает одному собственнику, и он проводит её по НПД, либо каждый платит налог со своей доли в своём режиме — самозанятый чеком, остальные через 3-НДФЛ.

Ипотека. Закон разрешает сдавать заложенную квартиру без согласия банка, если иное не установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 40 ФЗ-102), но такое условие почти всегда есть. К тому же права нанимателя, переданные без согласия, прекращаются при обращении взыскания на квартиру (п. 2 ст. 40 ФЗ-102). На налог это не влияет — НПД считается так же. Порядок получения согласия банка разобран в статье о налоге со сдачи квартиры.

По доверенности. Если квартиру сдаёт родственник или агент по доверенности, собственник на НПД всё равно вправе отражать этот доход у себя — ФНС допускает это для любого жилого помещения.

Посуточная сдача квартиры на НПД

Налоговый закон срок найма не ограничивает: п. 3 ч. 2 ст. 6 отсекает объект по виду, а не договор по длительности. Письмом от 27.04.2026 № СД-36-3/3331@ (позиция согласована с Минфином письмом от 22.04.2026 № 03-11-09/33827) ФНС указала, что ст. 4 и ст. 6 № 422-ФЗ не запрещают НПД даже для услуг гостевого дома.

Ограничитель — жилищный. Ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает оказывать гостиничные услуги в квартире многоквартирного дома. Сдавать посуточно по договору найма можно, организовать мини-гостиницу с услугами отеля — нет, при любом налоговом режиме. На практике это значит: каждое бронирование — отдельная оплата и отдельный чек в день поступления денег, а при месячном обороте в десятки заездов лимит 2,4 млн ₽ стоит держать в поле зрения.

Переход с НДФЛ посреди года: пример

Ирина сдаёт однокомнатную квартиру в Новосибирске гражданину за 28 000 ₽ в месяц плюс счётчики, наниматель переводит плату 15-го числа. С января по май она ничего не оформляла, а 10 июня 2026 года зарегистрировалась в «Мой налог».

• Январь–май. Пять платежей по 28 000 ₽ = 140 000 ₽ получены до постановки на учёт. Провести их чеками задним числом нельзя. Это доход по НДФЛ: 13 % = 18 200 ₽, декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года, уплата — до 15 июля того же года (п. 1 ст. 229 и п. 4 ст. 228 НК РФ).
• Июнь–декабрь. Семь чеков по 28 000 ₽ в дни оплаты. Налог 4 % = 1 120 ₽, вычет уменьшает его на 280 ₽ (1 % базы), к уплате — 840 ₽ в месяц. Налог за июнь — до 28 июля, за декабрь — до 28 января следующего года. Всего за семь месяцев — 5 880 ₽, вычета израсходовано 1 960 ₽, остаток 8 040 ₽ перейдёт на следующий год.
• Счётчики. Около 2 300 ₽ в месяц, которые наниматель возмещает по квитанции, в чеки не попадают.

Итог года — 24 080 ₽ налога: 18 200 ₽ НДФЛ за пять месяцев и 5 880 ₽ НПД за семь. Главная ошибка в такой ситуации — пробить в июне один чек «за весь год» на 336 000 ₽: доход до регистрации под НПД не подпадает, и инспекция доначислит НДФЛ на январь–май всё равно.

Что делать собственнику: порядок и сроки

1. Проверьте объект: квартира, комната или жилой дом — да; кладовка, машино-место, нежилые апартаменты — отдельно, через НДФЛ.
2. Если квартира общая, получите письменное согласие дольщиков, а по ипотечной — согласие банка до заселения нанимателя.
3. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» до дня следующей оплаты, укажите регион квартиры и вид деятельности «Аренда квартир».
4. Подпишите договор найма и акт передачи с показаниями счётчиков; депозит пропишите как обеспечительный платёж.
5. В каждый день оплаты формируйте чек: 4 % для гражданина, 6 % с ИНН для компании; счётчики и депозит — без чека.
6. Платите налог по уведомлению до 28-го числа следующего месяца.
7. Если до регистрации в этом году уже были платежи, подайте за них 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.