Претензия арендатору о задолженности по арендной плате

Когда нужна претензия арендатору

Претензию направляют, как только платёж просрочен и напоминания не помогли. Чем раньше она отправлена, тем раньше можно идти в суд: срок ожидания считается от даты отправки, а не от даты долга.

• Взыскать долг с предпринимателя. Если обе стороны — ИП или организации, спор рассматривает арбитражный суд, и претензия перед иском о деньгах обязательна (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
• Подготовить расторжение. Суд расторгает аренду по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд не внёс плату, но только после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ). Претензия и есть такое предупреждение.
• Остановить рост долга. Иногда арендатор платит сразу после официального письма с расчётом пени — это дешевле суда для обеих сторон.
• Закрепить сумму до зачёта депозита. Если по договору есть обеспечительный платёж, претензия фиксирует, какой долг им гасится и что остаётся к оплате.

Квартира, сданная гражданину, — это не аренда, а наём жилья по главе 35 ГК. Там свои основания расторжения: невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме, на срок до года, — невнесение платы более двух раз, причём не обязательно подряд (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ). Спор с гражданином идёт в суд общей юрисдикции, где общего обязательного претензионного порядка по денежным требованиям нет, но претензия всё равно нужна как доказательство и как шанс получить деньги без суда.

Шапка и договор: откуда взялась обязанность платить

Адресат — арендатор как сторона договора: для организации пишут полное наименование, ОГРН, ИНН и адрес из ЕГРЮЛ. Заявитель указывает свои реквизиты и контакты для ответа. Первый абзац называет договор, имущество и акт приёма-передачи: без акта арендатор может заявить, что помещение ему не передавали, и плата не начислялась.

В ООО «Торговая компания» ОГРН 1213600004567, ИНН 3664251234 адрес: 394018, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 10, пом. 3

от индивидуального предпринимателя Корнилова Андрея Викторовича ОГРНИП 318366800012345, ИНН 366201234567 адрес: 394036, г. Воронеж, ул. Кольцовская, д. 24, кв. 51 телефон: +7 473 255-18-64, e-mail: kornilov.av@example.ru

Условия оплаты переписывают из договора дословно, с номерами пунктов. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяет договор (п. 1 ст. 614 ГК РФ), и именно к этим пунктам суд будет привязывать каждую дату просрочки.

Между индивидуальным предпринимателем Корниловым А. В. (Арендодатель) и ООО «Торговая компания» (Арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № 4/26 от 2 февраля 2026 г. (далее — Договор) сроком до 31 декабря 2026 г. По Договору Арендатору передано нежилое помещение площадью 84,6 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 10, пом. 3, что подтверждается актом приёма-передачи от 2 февраля 2026 г.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата составляет 95 000 (Девяносто пять тысяч) руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается. Арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 3.3 Договора).

Как посчитать долг и пеню

Долг раскладывают по периодам: за какой месяц, какой срок платежа, сколько начислено и сколько поступило. Пеню считают отдельно по каждому платежу — со дня, следующего за последним днём срока оплаты. Если срок выпал на выходной, он переносится на ближайший рабочий день (ст. 193 ГК РФ), и просрочка начинается на день позже.

Ставку берут из договора — это неустойка по ст. 330 ГК РФ, убытки доказывать не нужно. Если неустойки в договоре нет, начисляют проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России (сейчас 14%), их удобно посчитать в калькуляторе процентов по ст. 395. Одновременно неустойку и проценты по ст. 395 не взыскивают, если закон или договор не предусматривают иное (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Арендатор не внёс арендную плату за июль 2026 г. (срок — 10 июля 2026 г.), август 2026 г. (срок — 10 августа 2026 г.) и сентябрь 2026 г. (срок — 10 сентября 2026 г.). Последний платёж поступил 9 июня 2026 г. за июнь 2026 г. Задолженность по арендной плате составляет 95 000 руб. × 3 = 285 000 (Двести восемьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрена пеня в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Расчёт на 21 сентября 2026 г. включительно:

— за июль: 95 000 руб. × 0,1 % × 73 дня (с 11.07.2026 по 21.09.2026) = 6 935 руб.; — за август: 95 000 руб. × 0,1 % × 42 дня (с 11.08.2026 по 21.09.2026) = 3 990 руб.; — за сентябрь: 95 000 руб. × 0,1 % × 11 дней (с 11.09.2026 по 21.09.2026) = 1 045 руб.

Итого неустойка — 11 970 (Одиннадцать тысяч девятьсот семьдесят) руб. 00 коп.

Три пропущенных платежа подряд — это ровно «более двух раз подряд» из ст. 619 ГК РФ. При двух просрочках требовать расторжения по этому основанию ещё рано, если договор не называет своих оснований; взыскивать долг можно уже с первой.

Требования, предупреждение и срок ответа

В требовательной части каждую сумму называют отдельно, а срок оплаты — в днях от получения. Пеню просят «по день фактической оплаты», чтобы не переписывать расчёт, если арендатор затянет. Последний абзац превращает претензию в предупреждение по ст. 619: без слов о необходимости исполнить обязательство в разумный срок суд может не признать письмо предупреждением.

ТРЕБУЮ:

1. В течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения настоящей претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 285 000 (Двести восемьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.
2. В тот же срок уплатить неустойку в размере 11 970 (Одиннадцать тысяч девятьсот семьдесят) руб. 00 коп., начисленную по 21 сентября 2026 г. включительно, а также неустойку за последующие дни просрочки по день фактической оплаты долга.

Общая сумма требований на дату претензии — 296 970 (Двести девяносто шесть тысяч девятьсот семьдесят) руб. 00 коп.

Настоящая претензия является также письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы в разумный срок по статье 619 ГК РФ. Если задолженность не будет погашена в указанный срок, Арендодатель направит Арендатору предложение о расторжении Договора и обратится в Арбитражный суд Воронежской области с требованиями о взыскании задолженности и неустойки, о расторжении Договора и о возврате помещения, а также о возмещении судебных расходов.

Срок оплаты в претензии и срок до иска — разные вещи. Десять дней арендатору даёт сам арендодатель, а в арбитражный суд с иском о деньгах можно идти только по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если договор не установил другой срок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Претензия от 21 сентября, отправленная в тот же день, открывает дорогу в суд с 22 октября.

Отправляют ценным письмом с описью вложения по адресу из ЕГРЮЛ и по адресу из договора, если они разные, и дублируют на электронную почту из договора. Письмо, которое арендатор не забрал на почте, считается доставленным (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Можно и вручить нарочно — под отметку о получении на вашем экземпляре.

Если долг не погашен: расторжение и иск

Когда срок из претензии истёк, у арендодателя три пути. Их можно совмещать: взыскать долг, не расторгая договор; потребовать досрочно внести плату за будущие периоды; расторгнуть договор и вернуть помещение.

1. Судебный приказ. При бесспорном долге по договору до 750 000 рублей арбитражный суд выдаёт приказ без заседания (п. 1 ст. 229.2 АПК РФ). Минус: должник вправе его отменить, а требование о расторжении в приказном порядке не заявить.
2. Предложение расторгнуть договор. Отдельное письмо после истечения срока предупреждения. Суд рассмотрит требование о расторжении только после отказа арендатора или молчания в срок, указанный в предложении, а без такого срока — 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Иск о взыскании и расторжении. Подаётся в арбитражный суд по адресу арендатора (ст. 35 АПК РФ), если договор не выбрал другой суд. В одном иске объединяют долг, неустойку, расторжение и возврат помещения; пошлину считает калькулятор госпошлины в арбитражный суд.

Если договор не хочется терять, закон даёт мягкий вариант: при существенной просрочке арендодатель вправе потребовать досрочно внести плату, но не более чем за два срока подряд, если договор не говорит иное (п. 5 ст. 614 ГК РФ). А если договор даёт право на односторонний отказ, суд не нужен вовсе — достаточно уведомления о расторжении договора аренды.

Частые ошибки

Одно письмо на всё. Президиум ВАС допускает, что предложение расторгнуть договор на случай неуплаты в разумный срок можно включить в само предупреждение (п. 29 письма № 66). Но право требовать расторжения возникает, только если арендатор не устранил нарушение в этот срок, поэтому надёжнее отправить предложение отдельно, когда срок из претензии истёк: спорить о том, не поторопился ли арендодатель, тогда не придётся.

Пеня плюс проценты по ст. 395. Если договор устанавливает неустойку, проценты за тот же период поверх неё суд не взыщет, если только договор прямо не разрешает взыскать и то и другое. Выберите одно основание и посчитайте по нему.

Пеня от неверной даты. Просрочка начинается со следующего дня после срока платежа, а не с первого числа месяца. Ошибка в днях даёт арендатору повод оспорить весь расчёт.

Иск раньше 30 дней. Арбитражный суд вернёт иск, если с даты отправки претензии не прошло 30 календарных дней, а договор не установил меньший срок. Считайте от штампа на описи вложения.

Претензия не по тому адресу. Письмо на «фактический» адрес магазина, а не на адрес из ЕГРЮЛ, арендатор может оспорить как недоставленное. Отправляйте по обоим адресам.

Образец — основа: пункты договора, ставку пени и даты подставьте из своего договора и выписки по счёту.

Похожие документы

• Договор аренды нежилого помещения — где закрепить срок платежа, пеню и внесудебный отказ, чтобы претензия потом опиралась на конкретные пункты.
• Исковое заявление о расторжении договора — следующий шаг, если долг не погашен и предложение о расторжении осталось без ответа.
• Соглашение о расторжении договора аренды — если арендатор согласен съехать и подписать график погашения долга.