Может ли арендодатель заходить в квартиру без арендатора

Когда собственник всё-таки может войти

С согласия нанимателя. Согласие дают разово или заранее, пунктом договора. Рабочая формулировка — не «в любое время», а конкретика: осмотр не чаще одного раза в месяц, предупреждение не менее чем за сутки, в присутствии нанимателя; показы покупателям или следующим жильцам — в последний месяц найма и тоже по согласованию. Ориентир есть в самом законе: по пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 06.05.2011 № 354) даже аварийную службу жилец обязан пускать для осмотра оборудования в заранее согласованное время и не чаще одного раза в три месяца. Договорный график не превращается в право входить силой: если в назначенный день наниматель против, собственник вправе требовать исполнения договора или его расторжения, но не открывать дверь своим ключом.

При аварии. Ч. 3 ст. 3 ЖК РФ допускает вход без согласия проживающих только в случаях и порядке, которые установлены федеральным законом: ради спасения жизни или имущества при аварии и других чрезвычайных обстоятельствах либо ради задержания подозреваемых и пресечения преступлений. Такое право дано полиции (п. 1 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О полиции», вплоть до взлома замка) и аварийным службам, а не собственнику как таковому. Если из квартиры течёт на соседей, а наниматель не отвечает, собственник, открывший дверь своим ключом, отвечать не будет: это крайняя необходимость по ст. 39 УК РФ. Но «зайду проверю, всё ли в порядке» под неё не подпадает, как и визит за забытыми вещами или показ квартиры без предупреждения.

Дубликат ключей и замена замка

Держать у себя комплект ключей собственнику никто не запрещает: закон ограничивает не хранение ключа, а вход. Заменить личинку замка наниматель вправе: это не переустройство, которым по ч. 1 ст. 25 ЖК РФ считается только замена инженерных сетей и оборудования с изменением техпаспорта. Но он обязан обеспечивать сохранность квартиры (ст. 678 ГК РФ), поэтому старую личинку нужно сохранить и вернуть на место при выезде либо передать собственнику новые ключи по акту. Если договор обязывает отдать наймодателю комплект, отказ будет нарушением договора — поводом для претензии и расторжения, но не разрешением войти.

Что делать, если собственник заходил без вас

1. Зафиксируйте факт. Фото следов визита, журнал умного замка или домофона, показания соседей, переписка, в которой собственник сам подтверждает, что заходил.
2. Направьте письменное требование. Претензия со ссылкой на ст. 25 Конституции и ст. 3 ЖК РФ: прекратить визиты без согласования. Часто этого хватает: многие собственники не знают, что нарушают закон.
3. Подайте заявление в полицию. Проникновение в жилище против воли проживающего — ч. 1 ст. 139 УК РФ: штраф до 40 000 ₽, обязательные работы до 360 часов, исправительные работы до года или арест до трёх месяцев. Дело частно-публичное: по общему правилу без вашего заявления его не возбудят, зато и примирение его не прекратит (ч. 3 ст. 20 УПК РФ). Заявление принимают в любом отделе МВД (п. 8 Инструкции, утверждённой приказом МВД России от 29.08.2014 № 736), регистрируют в КУСП и выдают талон-уведомление (ч. 4 ст. 144 УПК РФ); решение по проверке — в трое суток с продлением до 10 или 30. Даже отказ в возбуждении дела фиксирует факт визита и пригодится в гражданском споре, а обжаловать его можно прокурору или в суд (ст. 124, 125 УПК РФ).
4. Взыщите моральный вред. Неприкосновенность жилища названа среди нематериальных благ в п. 1 ст. 150 ГК РФ, поэтому за её нарушение полагается компенсация по ст. 151 ГК РФ, а за пропавшие вещи — убытки по ст. 15 ГК РФ. Образец — исковое заявление о компенсации морального вреда.
5. Расторгните договор, если жить так невозможно. Наниматель вправе выйти из договора в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ); договор может сократить этот срок в пользу нанимателя, но не удлинить. Чтобы съехать сразу и без потерь, требуйте расторжения через суд за существенное нарушение (п. 2 ст. 450 ГК РФ) либо подпишите соглашение о расторжении договора аренды.

Вернут ли деньги за непрожитые дни при досрочном выезде

Плата за непрожитые дни. Вернут, но не с даты выезда, а с даты прекращения договора, и разница часто равна месяцу. Плата вносится за владение и пользование квартирой (п. 1 ст. 671, ст. 682 ГК РФ); за период после прекращения договора удерживать её не за что, и переплата взыскивается как неосновательное обогащение (абз. 2 п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Договор же прекращается, когда истечёт срок предупреждения: три месяца по п. 1 ст. 687 ГК РФ или записанный в договоре, обычно 30 дней. Оплатили вперёд квартал и предупредили по правилам — два месяца подлежат возврату; съехали без предупреждения — плату за месяц предупреждения наймодатель вправе оставить или довзыскать.

Депозит и штрафы. Обеспечительный платёж при прекращении договора возвращается, если соглашением не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ); удержать из него можно задолженность и подтверждённый ущерб. Условие «депозит не возвращается при досрочном выезде» суды, как правило, квалифицируют как неустойку и вправе снизить по ст. 333 ГК РФ. Отдельный «штраф за досрочное расторжение» между гражданами не работает вовсе: плата за отказ от договора допустима только между предпринимателями (п. 3 ст. 310 ГК РФ), а если право на выход дано законом, условие о плате ничтожно (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Как заранее прописать порядок доступа и выезда, разобрано в статье о договоре аренды квартиры, а перед подписанием стоит пройти чек-лист нанимателя.