Ипотека и кредит самозанятому: как банк считает доход

Дают ли ипотеку самозанятым и от чего зависит ответ

Закон не делит заёмщиков по налоговому режиму. Решение принимает банк по двум фильтрам: собственный скоринг (кредитная история, стаж, стабильность дохода) и показатель долговой нагрузки — ПДН. Второй фильтр жёсткий: его считают по правилам Банка России, а не по усмотрению кредитора.

ПДН — это отношение всех ежемесячных платежей заёмщика по кредитам, включая новый, к его среднемесячному доходу. Методика расчёта — Указание Банка России от 16.10.2023 № 6579-У. Чем выше ПДН, тем меньше шансов на одобрение: Банк России ограничивает долю выдач заёмщикам с высокой нагрузкой макропруденциальными лимитами (ст. 45.6 ФЗ от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»), в том числе по ипотеке, и банки режут либо сумму, либо заявку целиком.

Требования к «стажу в статусе» — не норма, а внутренняя политика банков. Обычно просят от 6 до 12 месяцев на НПД, иногда меньше. Но даже там, где заявку принимают с трёх месяцев, работает арифметика ПДН из следующего раздела.

Чем подтвердить доход вместо 2-НДФЛ

Справки 2-НДФЛ у самозанятого нет: с дохода на НПД НДФЛ не платится. Её заменяют документы, которые самозанятый формирует сам в «Мой налог» или в веб-кабинете, — они подписаны электронной подписью ФНС и проверяются банком.

Выписка больше не помогает. По Указанию Банка России № 7286-У с 01.04.2026 выписки по счетам годятся только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и дохода от сдачи недвижимости в аренду (новость Банка России от 25.03.2026). Поступления от клиентов на карту без справки из «Мой налог» в расчёт дохода не попадут. Исключение — если вы на НПД сдаёте квартиру: аренду выписка подтверждает, но вместе с договором аренды и документом о праве собственности (п. 9 приложения 1 к Указанию № 6579-У в редакции № 7286-У).

Доход «на словах» тает. Банк вправе учесть доход, заявленный в анкете без документов, но не выше среднедушевого дохода в регионе по данным Росстата. С 01.07.2026 такую сумму банк умножает на 0,9, то есть применяет дополнительный дисконт 10 % (Указание № 6579-У в редакции № 7286-У), а с 01.07.2027 Банк России планирует оставить только подтверждённые доходы. Для самозанятого это значит: без справки КНД 1122036 на крупный кредит рассчитывать нельзя.

Налоговый вычет по ипотеке — отдельный вопрос: доход на НПД освобождён от НДФЛ, и вернуть налог с него нельзя. Когда вычет всё-таки возможен, объясняет разбор налоговый вычет самозанятому.

Как банк считает доход самозанятого в долговой нагрузке

Среднемесячный доход по Указанию № 6579-У — это сумма доходов за 12 календарных месяцев, делённая на 12. Период должен заканчиваться не ранее двух календарных месяцев до месяца расчёта ПДН (подп. 3.1.1 п. 3.1 Указания в изложении Банка России).

Главное для самозанятого — делитель не меняется. Банк России прямо разъяснил: если справка КНД 1122036 подтверждает доход только за 3 месяца, сумму всё равно делят на 12. Досчитать «типичный месяц» по короткому периоду (экстраполяция) Указание не разрешает. Отсюда и эффект «свежего статуса»: полгода работы на НПД дают банку половину реального месячного дохода.

Как это выглядит на цифрах. Марина из Екатеринбурга — фотограф, встала на учёт как самозанятая в феврале, до этого работала без оформления. В сентябре она подаёт заявку на ипотеку. Справка КНД 1122036 за февраль — август показывает 630 000 ₽, в среднем 90 000 ₽ в месяц. Банк делит сумму на 12 и видит 52 500 ₽. При платеже по ипотеке 38 000 ₽ её ПДН — 72 %, и банк откажет или сократит сумму.

Если бы Марина подождала до следующего февраля с тем же темпом, 12 месяцев чеков дали бы 1 080 000 ₽ и доход 90 000 ₽ в месяц. Тот же платёж — это уже ПДН 42 %. Второй путь — позвать созаёмщика, об этом ниже.

Почему самозанятым отказывают в ипотеке и кредите

Большинство отказов объясняется не статусом, а тем, как выглядит доход в документах.

• Свежий статус. Меньше 6–12 месяцев на НПД — часть банков не примет заявку, остальные разделят короткий доход на 12.
• Скачущий доход. Месяц на 200 000 ₽ и два нулевых подряд скоринг читает как нестабильность, даже если годовая сумма хорошая.
• Переводы без чеков. Чек обязателен на каждое поступление (ч. 1 ст. 14 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Не пробили — дохода нет в справке, а значит, и в ПДН. Сроки и штрафы — в материале чек самозанятого.
• Доход у лимита. При 2,4 млн ₽ за год право на НПД теряется с даты превышения, и банк видит обрыв в справке. Что происходит дальше — в разборе лимит дохода самозанятого.
• Чужие долги в истории. Займы, о которых вы забыли, и кредитки с неиспользуемым лимитом раздувают ПДН. Проверить их можно по инструкции как узнать, какие кредиты на меня оформлены.

Повторная заявка через неделю с теми же документами даст тот же результат: ПДН в любом банке считают по одной методике Банка России. Менять нужно цифры — срок в статусе, число чеков, состав заёмщиков, — а не банк.

Семейная ипотека и другие льготные программы

Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711, на которое до сих пор ссылаются многие сайты, утратило силу по постановлению от 17.05.2024 № 615. С тех пор условия льготных ипотечных программ Правительство утверждает решениями о порядке предоставления субсидий, которые публикуются в системе «Электронный бюджет».

В опубликованных условиях семейной ипотеки требований к виду занятости заёмщика нет: право на ставку до 6 % зависит от детей, а не от того, работаете вы по найму или на НПД. Программа доступна семьям с ребёнком до 6 лет включительно, с двумя и более несовершеннолетними детьми или с ребёнком-инвалидом; взнос — от 20 %, лимит — 12 млн ₽ для Москвы, Петербурга и их областей и 6 млн ₽ для остальных регионов. По новым правилам на одну семью выдаётся один льготный кредит. Параметры программы Правительство пересматривает: обсуждается ставка в зависимости от числа детей, поэтому перед заявкой сверьте действующие условия у банка.

Отсюда практический вывод. Льготная программа снижает ставку, но не отменяет ПДН: доход самозанятого банк считает по тем же правилам, что и для рыночной ипотеки. Если ваш доход по справке не проходит, семейная ипотека сама по себе не поможет — нужен созаёмщик или больше месяцев в статусе.

Созаёмщик с зарплатой: когда он спасает заявку

ПДН по правилам Банка России характеризует заёмщика или созаёмщиков, поэтому доходы созаёмщиков складываются. Доход поручителя в расчёт не входит: поручительство — обеспечение, а не совместное обязательство. Если нужен чужой доход, человек должен стать именно созаёмщиком.

Вернёмся к Марине. Её муж работает по найму и получает 70 000 ₽ в месяц после налога, это подтверждает справка о доходах от работодателя. Как созаёмщики они дают банку 52 500 + 70 000 = 122 500 ₽. Платёж 38 000 ₽ — это ПДН 31 %, заявка проходит.

Созаёмщик отвечает по кредиту наравне с вами: кредитные договоры обычно делают заёмщиков солидарными должниками, и при просрочке банк вправе требовать весь долг с любого из них. Прежде чем подписывать, прочитайте, как договор распределяет права на квартиру; образец сделки — договор купли-продажи квартиры в ипотеку.

Кредитные каникулы для самозанятых: какие положены

Каникулы «для МСП и самозанятых» с 01.10.2025 — это ФЗ от 31.07.2025 № 276-ФЗ. Ловушка в определении заёмщика: закон распространяется только на кредиты, взятые самозанятым в целях предпринимательской деятельности (п. 1 ч. 1 ст. 2). Ипотека на своё жильё и кредит на личные нужды под него не попадают.

По ФЗ-276 основания доказывать не нужно — достаточно условий ч. 1 ст. 3: не было каникул по этому договору пять лет, нет банкротства, просрочка не больше 30 календарных дней подряд. Банк рассматривает требование 15 рабочих дней (ч. 2 ст. 4), а если за 30 календарных дней ответа нет, каникулы считаются установленными (ч. 3 ст. 4). Проценты при этом начисляются и прибавляются к основному долгу ежемесячно (ч. 1 и 2 ст. 6), так что платить после каникул придётся больше.

По ипотеке и потребкредиту самозанятый обращается как обычный гражданин. С 01.09.2026 к основаниям ипотечных каникул добавилось рождение или усыновление второго и следующего ребёнка (п. 7 ч. 2 ст. 6.1-1 ФЗ-353 в редакции ФЗ от 04.07.2026 № 229-ФЗ): льготный период по нему — до 18 месяцев, но не дольше, чем ребёнку исполнится полтора года, а падение дохода доказывать не нужно — хватит свидетельства о рождении. Требование можно составить по образцу заявления в банк о реструктуризации кредита.

Что делать самозанятому перед заявкой на ипотеку

1. Проверьте дату постановки на учёт в справке КНД 1122035 и посчитайте, сколько полных месяцев дохода банк увидит в 12-месячном периоде.
2. За 2–3 месяца до заявки пробивайте чеки на каждое поступление, включая переводы от знакомых за работу, — непробитое в справку не попадёт.
3. Закройте мелкие займы и кредитки с ненужным лимитом за месяц до подачи: платёж по ним входит в ПДН.
4. Если до 12 месяцев в статусе далеко, договоритесь о созаёмщике с официальной зарплатой.
5. Сформируйте справку КНД 1122036 за последние 12 месяцев в день подачи заявки, чтобы период совпадал с тем, что считает банк.
6. Отказ по ПДН — сигнал ждать или добавлять доход, а не рассылать заявки: обращения за кредитом и отказы попадают в информационную часть кредитной истории (ч. 4.1 ст. 4 ФЗ «О кредитных историях»).