Соглашение о выделении долей детям по материнскому капиталу

Когда нужно соглашение о выделении долей

Обязанность возникает у того, кто получил сертификат, и у его супруга, если средства капитала пошли на жильё — ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Оформить жильё нужно в общую собственность владельца сертификата, супруга и всех детей, включая первого, второго и последующих, — с определением размера долей по соглашению.

• Квартира куплена по обычному договору купли-продажи, часть цены оплачена капиталом. Соглашение подписывают после того, как Социальный фонд перечислил деньги продавцу.
• Жильё в ипотеке: капитал пошёл на первоначальный взнос или на погашение кредита. Раньше ждали снятия обременения, теперь можно раньше — см. ниже.
• Дом построен или реконструирован своими силами с привлечением капитала. Отсчёт идёт от ввода объекта в эксплуатацию.
• Квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве — после подписания передаточного акта.
• Жильё приобреталось через кооператив — после внесения последнего паевого платежа.

Распорядиться капиталом по обычной купле-продаже, без кредита, можно только когда ребёнку исполнится три года (ч. 6 ст. 7 ФЗ-256). Исключение — ипотека и займы на жильё: здесь ждать не нужно (ч. 6.1 той же статьи).

Нужен ли нотариус

Это главный вопрос темы, и ответ зависит от того, трогает ли соглашение долю супругов. Сам ФЗ-256 формы соглашения не устанавливает, а значит, по общему правилу ст. 161 ГК РФ достаточно простой письменной формы.

Ключевую точку поставил Верховный Суд: соглашение об определении размеров долей не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов, поэтому отсутствие нотариального удостоверения не мешает регистрации права (Определение ВС РФ от 21.09.2022 № 5-КАД22-35-К2). Росреестр эту позицию учитывает — письмо от 11.10.2023 № 14-07517/23.

Отсюда практический приём, на котором построен наш образец: выделяем доли только детям, а супружеский остаток оставляем в совместной собственности и прямо это оговариваем. Тогда раздела общего имущества не происходит и нотариус не нужен. Если же супруги заодно решили определить свои доли, соглашение становится разделом общего имущества — а он требует нотариуса, иначе ничтожен по ст. 163 ГК РФ. Подробности такого раздела — в статье «Как разделить имущество супругов без суда».

Честная оговорка: позиция ВС обязательна для судов, но отдельные подразделения Росреестра всё ещё приостанавливают регистрацию и требуют нотариуса. Приостановление оспаривается — именно так закончилось дело, дошедшее до Верховного Суда. Если срок поджимает, дешевле бывает удостоверить соглашение, чем спорить.

Что писать в преамбуле и общих положениях

Родители подписывают соглашение и за себя, и как законные представители детей — основание указывается прямо в преамбуле (ст. 64 СК РФ). Детей перечисляют всех, с реквизитами свидетельств о рождении.

Первый раздел фиксирует три вещи: чем подтверждён капитал, сколько средств и куда ушло, и что за жильё делится. Реквизиты сертификата берите свои: с 15 апреля 2020 года он оформляется проактивно, по данным ЗАГС, и в личном кабинете виден как электронный документ. Сертификаты, выданные до 2023 года, значатся за Пенсионным фондом — сейчас его функции у Социального фонда России, но менять старый документ не нужно.

1.1. Владельцу сертификата в связи с рождением второго ребёнка — Ковалёва Тимофея Денисовича — выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал в форме электронного документа; сертификат оформлен в проактивном порядке Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по Новосибирской области 22 декабря 2021 г.

1.2. Средства материнского (семейного) капитала в размере 963 243 (Девятьсот шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля 17 копеек (размер средств сертификата с учётом ежегодной индексации по состоянию на 01 февраля 2026 г.; ранее средства не расходовались) направлены на приобретение жилого помещения и перечислены продавцу 12 марта 2026 г.

Сумма в образце — не случайная: с 1 февраля 2026 года капитал на второго ребёнка, если на первого его не получали, равен 963 243,17 ₽. Сертификат Ковалёвых оформлен ещё в 2021 году, но неизрасходованный остаток индексируется каждый год, поэтому к моменту сделки он вырос до актуальной суммы. Ставьте ту сумму, которую Социальный фонд реально перечислил, — её видно в справке о состоянии сертификата.

Квартиру описывают так, чтобы её нельзя было спутать: адрес, кадастровый номер, площадь, основание приобретения и запись регистрации.

1.3. Жилое помещение, в отношении которого заключается настоящее Соглашение: квартира, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ул. Кирова, д. 27, кв. 116, кадастровый номер 54:35:074130:2158, общая площадь 58,4 кв. м, приобретена на основании договора купли-продажи квартиры от 20 февраля 2026 г., право собственности Владельца сертификата зарегистрировано 27 февраля 2026 г., запись регистрации № 54:35:074130:2158-54/091/2026-3 (далее — «Жилое помещение»).

1.4. Стоимость Жилого помещения составляет 6 400 000 (Шесть миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек.

Пункт 1.5 образца отдельно оговаривает, что квартира куплена в браке и является совместной собственностью супругов, — эта фраза объясняет Росреестру, почему остаток долей не делится.

Сколько выделить детям

Распространённое заблуждение — что закон задаёт минимум доли. Не задаёт: ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 говорит только «по соглашению». Ни прожиточный минимум, ни учётная норма площади к расчёту отношения не имеют.

Ориентир даёт судебная практика. Верховный Суд разъяснил, что доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства капитала, а не на всю стоимость жилья (Обзор, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). То есть считают долю от суммы капитала, делят её на всех членов семьи и переводят в дробь от цены квартиры.

2.1. Стороны определили размер долей в праве общей собственности на Жилое помещение следующим образом:

— Ковалёвой Софье Денисовне — 1/20 доля в праве;

— Ковалёву Тимофею Денисовичу — 1/20 доля в праве;

— 9/10 долей в праве остаются в общей совместной собственности Ковалёвой Марины Игоревны и Ковалёва Дениса Сергеевича; режим общей совместной собственности супругов в отношении этих долей настоящим Соглашением не изменяется и раздел общего имущества супругов не производится.

2.2. Размер долей, выделяемых детям, определён с учётом размера средств материнского (семейного) капитала, приходящихся на каждого члена семьи.

Расчёт: 963 243,17 руб. ÷ 4 члена семьи = 240 810,79 руб. на каждого, что составляет 240 810,79 / 6 400 000 ≈ 3,76% стоимости Жилого помещения. Выделяемая каждому ребёнку доля 1/20 (5% стоимости, 320 000 руб.) превышает расчётную величину.

Расчёт стоит писать прямо в соглашении: он показывает Росреестру, опеке и будущему покупателю, что права детей не ущемлены. Ковалёвы округлили вверх — вместо расчётных 3,76% дали по 5%. Так делать разумно: доля с запасом снимает будущие претензии, а дробь получается круглой.

Здесь же снимается вторая частая тревога. Доля ребёнка в образце — 1/20 от 58,4 кв. м, то есть 2,92 кв. м, меньше шестиметрового порога из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ. Запрет не применяется: он не действует, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона, а обязанность выделить доли установлена именно законом. Росреестр такие доли регистрирует. А вот продать потом долю меньше 6 кв. м постороннему нельзя — та сделка будет ничтожной.

Срок выделения долей и регистрация

Срок — шесть месяцев, и установлен он не законом, а п. 15(1) Правил (ПП РФ от 12.12.2007 № 862). Отсчёт зависит от того, как покупалось жильё: от перечисления средств Социальным фондом продавцу, от снятия обременения при ипотеке, от ввода дома в эксплуатацию при стройке, от передаточного акта по ДДУ, от последнего платежа в кооперативе. У Ковалёвых деньги ушли продавцу 12 марта 2026 года, поэтому крайний срок — 12 сентября, и они подписали соглашение с запасом.

С 7 июля 2025 года выделить доли в ипотечной квартире стало проще: согласие банка-залогодержателя больше не требуется (ФЗ от 07.07.2025 № 195-ФЗ дополнил ст. 7 ФЗ-102 «Об ипотеке» — норма действует со дня опубликования). Раньше банки нередко тянули с согласием или отказывали, и семьи ждали полного погашения кредита.

3.1. Право общей долевой собственности на Жилое помещение возникает у Сторон с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 8.1, 131 ГК РФ).

3.3. Стороны обязуются подать заявление о государственной регистрации не позднее 31 июля 2026 г.

Подписанное соглашение — ещё не выделенные доли. Право возникает только с записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ), поэтому документы подают в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Экземпляров делают на один больше, чем сторон, — лишний остаётся у регистратора.

Частые ошибки

Пропущенный срок. Полгода истекли, доли не выделены — обязанность никуда не делась. Прокуратура по обращению Социального фонда идёт в суд, и семью обязывают выделить доли либо вернуть капитал в бюджет.

Забыли ребёнка. Доли положены всем детям, включая рождённых после покупки жилья и совершеннолетних. Пропуск взрослого сына или дочери — типичный дефект, из-за которого сделку потом оспаривают.

Раздел супружеского имущества «заодно». Супруги вписывают свои доли в то же соглашение и несут его в МФЦ без нотариуса. Получают приостановку, а если регистрация всё же прошла — риск ничтожности.

Доля «символическая». 1/100 при капитале в четверть стоимости квартиры — приглашение к спору: прокуратура и опека считают долю от суммы капитала, и заниженную оспорят.

Продажа квартиры без выделения долей. Сделку оспаривают в интересах детей, покупатель теряет квартиру, а продавец попадает под требование вернуть деньги.

Похожие документы

• Договор купли-продажи квартиры — сделка, по которой чаще всего заходит капитал
• Договор купли-продажи квартиры в ипотеку — если капитал пошёл на взнос или погашение кредита
• Как разделить имущество супругов без суда — когда соглашение всё-таки требует нотариуса
• Договор дарения — альтернативный способ передать долю ребёнку вне обязанности по капиталу