Калькулятор налога с продажи квартиры

Как считается налог с продажи квартиры

Расчёт идёт в четыре шага, и первый из них чаще всего оказывается последним. Сначала проверяется срок владения: если он не меньше минимального, доход освобождён от НДФЛ полностью — независимо от суммы сделки. Если срок не выдержан, определяется доход с учётом кадастровой стоимости, из него вычитается либо имущественный вычет, либо расходы на покупку, и к остатку применяется ставка.

Шаг 1. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет

Общий срок для недвижимости — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Он сокращается до 3 лет, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а также если на дату продажи это было ваше единственное жильё.

Точка отсчёта у каждого основания своя. По покупке срок идёт с даты регистрации права в ЕГРН, по новостройке — с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве, а по наследству — со дня смерти наследодателя, а не с даты оформления свидетельства. Ошибка в этой дате меняет ответ целиком, поэтому её стоит сверять с документом.

Шаг 2. Кадастровое правило: 70 % кадастровой стоимости

Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, доходом для налога признаётся именно эта величина — кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). При продаже доли кадастровая величина берётся пропорционально доле. Занижать цену в договоре бессмысленно: инспекция пересчитает базу автоматически по данным Росреестра.

Правило не работает, если кадастровая стоимость на 1 января года продажи не определена — тогда доход считается по цене договора (п. 3 ст. 214.10 НК РФ). Законом субъекта РФ коэффициент 0,7 может быть снижен вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Шаг 3. Вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку

Доход уменьшается одним из двух способов на выбор — сложить их нельзя. Первый: имущественный вычет 1 000 000 ₽ по жилью, садовым домам и земельным участкам (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), документы о покупке для него не нужны. Второй: документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — понадобятся договор покупки и платёжный документ.

Расходы почти всегда выгоднее, если квартира покупалась дороже миллиона. По унаследованному и подаренному жилью к расходам приравниваются затраты наследодателя или дарителя на покупку объекта, если сами они их для налога не учитывали. Исключение — приватизация: жильё передано бесплатно, расходов на приобретение нет, и остаётся только вычет. Калькулятор считает оба варианта и показывает разницу в рублях.

Вычет в 1 000 000 ₽ даётся не на объект, а на все проданные за год жилые объекты вместе. При продаже доли он распределяется между совладельцами пропорционально долям, но если доля продана как самостоятельный объект по отдельному договору, вычет предоставляется в полном размере (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Шаг 4. Ставка — 13 % и 15 %, а не пятиступенчатая шкала

Доход от продажи имущества относится к отдельной налоговой базе со своей шкалой: 13 % с суммы до 2 400 000 ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Пятиступенчатая шкала 13–22 %, по которой считается зарплата, к продаже недвижимости не применяется — даже при базе в 20 миллионов ставка останется 15 %.

Нерезидент платит 30 % со всей суммы дохода (п. 3 ст. 224 НК РФ): ни вычет, ни расходы на приобретение к его базе не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ). А вот освобождение по сроку владения на нерезидентов распространяется наравне с резидентами — для них это единственный способ не платить налог.

Пример расчёта

Квартира унаследована в мае 2024 года и продана в июне 2026 года за 4 200 000 ₽ при кадастровой стоимости 5 000 000 ₽. Срок владения — два года и один месяц, меньше льготных трёх лет, значит доход облагается. Кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 даёт 3 500 000 ₽ — это меньше цены договора, поэтому доходом признаются 4 200 000 ₽. Расходов наследодателя подтвердить нечем, остаётся вычет: база 3 200 000 ₽, налог 2 400 000 × 13 % + 800 000 × 15 % = 432 000 ₽. Дождись продавец мая 2027 года, налога не было бы вовсе.

Когда декларацию подавать не нужно

В двух случаях. Первый — срок владения выдержан: освобождённый доход в отчётности не показывается. Второй — доход от продажи жилья и участков за год не превысил 1 000 000 ₽, то есть размер вычета (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ). Во всех остальных случаях 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, а налог уплачивается до 15 июля — даже если после вычета база оказалась нулевой.

Чего калькулятор не учитывает

Отдельное освобождение для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) снимает вопрос о сроке владения полностью, но требует одновременного выполнения пяти условий — в том числе покупки другого жилья большей площади или кадастровой стоимости в том же году. Не учитываются и региональные законы, которыми минимальный срок владения снижен, а также взаимозачёт с вычетом при покупке другого жилья в том же году.

Что почитать дальше

• Когда не нужно платить налог с продажи машины или квартиры — минимальные сроки владения
• Налог с продажи автомобиля и декларация 3-НДФЛ
• Имущественный вычет при покупке жилья — как вернуть НДФЛ
• Калькулятор НДФЛ по пятиступенчатой шкале
• Договор купли-продажи квартиры — образец