Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Что даёт вычет и кому он положен

Статья 220 НК РФ устанавливает два самостоятельных имущественных вычета при приобретении жилья:

Суммы 260 000 и 390 000 ₽ — это 13% от лимита, и они верны, пока доход за год не больше 2,4 млн ₽. Сверх этого порога налог по п. 1 ст. 224 НК РФ берут по 15%, а свыше 5 млн ₽ — по 18% и выше. Вычет уменьшает базу сверху, поэтому часть, которая снимает доход с верхней ступени, возвращается по её ставке, и возврат выходит больше. При зарплате 3 000 000 ₽ в год вычет 2 000 000 ₽ вернёт 272 000 ₽: 600 000 × 15% + 1 400 000 × 13%.

Лимиты применяются к каждому налогоплательщику. Супруги, купившие жильё в общую собственность, получают по своему лимиту независимо от размера долей. Вычет можно распределить между супругами в любой пропорции по соглашению.

Право на вычет имеет физическое лицо, которое одновременно соответствует условиям:

1. Налоговый резидент РФ. В соответствии с п. 2 ст. 207 НК РФ резидент — физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
2. Получает доход, облагаемый НДФЛ по основной прогрессивной шкале (13–22%). Это белая зарплата, выплаты по гражданско-правовым договорам, доход от сдачи имущества в аренду. Доход от продажи имущества с 2025 года образует отдельную налоговую базу со ставкой 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх (п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224 НК РФ): к ней вычет применяется только в той части, которая не уместилась в основную базу того же года. Дивиденды тоже образуют отдельную базу, и вычет к ним не применяется. Самозанятые на НПД и ИП на УСН/патенте основной вычет получить не могут — у них нет НДФЛ к возврату. Чтобы воспользоваться вычетом, нужны параллельные доходы, облагаемые по основной ставке, — какие именно и как оформить вычет на супруга, разобрано в статье налоговый вычет самозанятому.
3. Купил жильё на территории России. Дом, квартира, комната, земельный участок под ИЖС или с расположенным на нём жилым домом, доли в перечисленных объектах.
4. Не использовал лимит ранее. Основной вычет с 2014 года можно «добирать» по нескольким объектам, пока не выберется лимит 2 000 000 ₽. Вычет по процентам — только по одному объекту за всю жизнь.
5. Понёс расходы за свой счёт. Не за счёт работодателя, материнского капитала, средств бюджета, иных программ поддержки. Сумма государственной поддержки в расчёт не берётся.

Какие расходы учитываются

В сумму основного вычета включаются:

• стоимость жилья по договору купли-продажи или ДДУ;
• стоимость проектно-сметной документации (для строительства);
• расходы на отделочные материалы и работы по отделке (только если в договоре прямо указано, что объект приобретается без отделки);
• расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

В сумму вычета по процентам — только фактически уплаченные проценты по целевому кредиту на покупку или строительство жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Кредит должен быть именно ипотечным (целевым). Потребительский кредит, даже если фактически направлен на жильё, для вычета не подходит.

Если вы рефинансировали ипотеку, вычет сохраняется по уплаченным процентам новому банку — при условии, что в новом кредитном договоре прямо указано рефинансирование первоначального целевого кредита на покупку этого жилья. Какие проценты учитываются, как делить вычет супругам и созаёмщикам и как возвращать налог по годам — в отдельном разборе вычета по процентам по ипотеке.

Лимит 2 000 000 ₽ по подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ считается на каждого налогоплательщика, а расходы супругов на жильё в общей совместной собственности распределяются их заявлением — оно названо в подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ: если супруги купили квартиру, оформленную в общую совместную собственность, каждый имеет право на вычет в пределах своего лимита 2 000 000 ₽ независимо от того, на кого формально оформлено право собственности и на чьё имя оформлены платёжные документы.

Сколько НДФЛ можно вернуть

Возврат ограничен суммой НДФЛ, фактически удержанного с ваших доходов за год. Пример:

• зарплата за 2026 год — 1 800 000 ₽;
• НДФЛ удержан работодателем — 234 000 ₽;
• куплена квартира за 5 000 000 ₽ в ипотеку, проценты за 2026 год — 280 000 ₽.

В 2027 году можно подать декларацию за 2026 год и вернуть 234 000 ₽: это вся уплаченная за год сумма налога. Из лимита основного вычета останется 260 000 − 234 000 = 26 000 ₽, которые можно вернуть в следующем году. Затем — за 2028 год — продолжать подавать декларации до полной выборки лимита и до окончания периода уплаты процентов по ипотеке.

Вычет переносится на следующие годы без ограничения по времени до полной выборки лимита. Пенсионеры (в том числе работающие) дополнительно могут перенести вычет на 3 предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Для расчёта суммы НДФЛ к возврату используйте калькулятор НДФЛ.

Документы для вычета

К декларации 3-НДФЛ потребуется приложить:

1. Документы на жильё: договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи (для новостройки), выписка из ЕГРН (для готового жилья).
2. Платёжные документы: расписки продавца, чеки, банковские выписки, платёжные поручения.
3. Документы по ипотеке: кредитный договор, справка из банка об уплаченных процентах за год, график платежей.
4. Справка о доходах: отдельно её можно не брать — работодатель сам сдаёт в налоговую сведения о доходах и удержанном налоге до 25 февраля следующего года (п. 2 ст. 230 НК РФ), и в ЛК они подставляются в декларацию автоматически. Перед отправкой сверьте эти данные.
5. Свидетельство о браке и заявление о распределении вычета — если вычет распределяется между супругами.
6. Свидетельство о рождении ребёнка — если жильё оформлено на несовершеннолетнего ребёнка и вычет получает родитель.

Способы получения вычета

Через ЛК налогоплательщика на nalog.gov.ru. В личном кабинете доступна форма «Подать декларацию 3-НДФЛ» с автозаполнением данных из других источников. После отправки и прохождения камеральной проверки (до 3 месяцев) сумма перечисляется на банковский счёт в течение месяца. Это самый быстрый и удобный способ.

Упрощённый порядок. С мая 2021 года ФНС предлагает упрощённый порядок получения имущественного вычета — без декларации, по предзаполненному заявлению в ЛК. Если в ЛК появилось такое заявление, проверьте данные и подпишите. Проверка длится 30 календарных дней, а при признаках нарушений её могут продлить до трёх месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). Решение о вычете принимают в течение трёх дней после проверки (п. 5 ст. 221.1 НК РФ), а поручение о возврате денег уходит в казначейство не позднее следующего дня после решения (п. 3 ст. 79 НК РФ).

Через работодателя. Подайте в налоговую через ЛК заявление о подтверждении права на вычет. Его рассматривают до 30 календарных дней, после чего инспекция сама направит подтверждение работодателю (п. 8 ст. 220 НК РФ), носить бумагу не нужно. Затем напишите заявление работодателю — он перестанет удерживать НДФЛ с зарплаты до выборки суммы вычета. Этот способ позволяет получить деньги в течение текущего года, не дожидаясь его окончания.

Особенности и спорные моменты

Совместная собственность супругов. При покупке в браке имущество автоматически считается общим, независимо от того, на кого оформлено. Вычет может получить любой из супругов или оба, в любой согласованной пропорции. Заявление о распределении подаётся вместе с первой декларацией.

Долевая собственность. Каждый собственник получает вычет в размере своих фактических расходов на покупку, в пределах собственного лимита 2 000 000 ₽ (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Правило «пропорционально доле» отменено Федеральным законом от 23.07.2013 № 212-ФЗ и сохранилось только для случаев, когда право на вычет возникло до 1 января 2014 года.

Несовершеннолетние дети. Если жильё оформлено на ребёнка, вычет получает родитель — в пределах своего лимита по п. 6 ст. 220 НК РФ. Право ребёнка на собственный вычет в будущем не теряется.

Покупка с использованием материнского капитала. Сумма маткапитала из расходов исключается. Вычет считается только от собственных средств покупателя.

Продажа жилья до получения вычета. Право на вычет сохраняется. Если вы выехали и продали квартиру через 2 года, а вычет ещё не выбрали полностью, продолжайте подавать декларации.

Типичные ошибки при оформлении вычета

Вычет за год без права. Право возникает в году подписания акта приёма-передачи (для новостроек по ДДУ) или в году регистрации права собственности (для готового жилья). Подавать декларацию за более ранний период нельзя — налоговая откажет.

Неполный комплект документов. Отсутствие платёжных подтверждений, расписки без полных реквизитов сторон, кредитный договор без графика — частые причины приостановки камеральной проверки. Соберите все документы заранее, проверьте, что в каждом указаны идентифицирующие данные и сумма.

Расчёт с суммы маткапитала. Сумма материнского капитала и других мер господдержки исключается из стоимости. Налогоплательщики, не заметившие этого, получают требования о возврате части вычета и штрафы.

Пропуск срока давности. Заявление о возврате налога подаётся не позднее 3 лет с даты уплаты НДФЛ. Если в 2026 году вы вспомнили о том, что не получили вычет за квартиру 2018 года, сможете вернуть налог только за 2023, 2024 и 2025 годы.

Покупка у близких родственников. Покупка у супруга, родителей, детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекунов и подопечных лишает права на вычет. Если попытаться скрыть родство — налоговая отследит это по базе ЗАГС и потребует возврата выплаченных сумм с пенями.

Параллельные вычеты на лечение и обучение можно получать в том же году — они не уменьшают имущественный, а считаются от своих доходов отдельно. Подробный порядок оформления социального вычета описан в статье Как получить налоговый вычет за лечение. Все виды вычетов и их лимиты собраны в обзоре налоговых вычетов по НДФЛ, а посчитать налог по ставкам поможет калькулятор НДФЛ. Если жильё связано с наследованием, изучите навигатор по наследству.

Связанные материалы

• Налоговые вычеты по НДФЛ — обзор всех вычетов: стандартные, социальные, имущественные, профессиональные и через работодателя.
• Вычет по процентам по ипотеке — второй имущественный вычет, до 390 000 ₽ с уплаченных процентов.
• Как получить налоговый вычет за лечение — социальный вычет можно заявить в той же декларации 3-НДФЛ. Вычет на детей, который работодатель применяет ежемесячно без декларации — стандартные налоговые вычеты.
• Калькулятор НДФЛ — рассчитать сумму налога к возврату за год.
• Где взять пароль к сертификату электронной подписи в налоговой — чем подписывают декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете.
• Договор купли-продажи квартиры — образец, подтверждающий расходы на покупку жилья для вычета.
• Договор купли-продажи квартиры в ипотеку — для вычета по уплаченным процентам.
• кто подаёт декларацию 3-НДФЛ и в какие сроки — почему ради вычета декларацию принимают любым днём года, а не до 30 апреля.
• пояснения в ФНС об источниках доходов — что ответить, если после покупки квартиры инспекция спросит, откуда деньги.
• обмен дома на квартиру по договору мены — мена — тоже приобретение жилья: договор мены прямо назван договором приобретения квартиры в перечне документов на вычет, а расходами признаётся стоимость по договору.