Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Имущественный налоговый вычет — возврат уплаченного НДФЛ при покупке или строительстве жилья на территории России. На 2026 год это самый крупный по сумме вычет для физических лиц: общая экономия по двум видам вычета может достичь 650 000 ₽.

Что даёт вычет и кому он положен

Статья 220 НК РФ устанавливает два самостоятельных имущественных вычета при приобретении жилья:

• Основной вычет — до 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 ₽ (13% от лимита 2 000 000 ₽).
• Вычет по процентам — до 13% от уплаченных процентов по ипотечному кредиту, но не более 390 000 ₽ (13% от лимита 3 000 000 ₽).

Лимиты применяются к каждому налогоплательщику. Супруги, купившие жильё в общую собственность, получают по своему лимиту независимо от размера долей. Вычет можно распределить между супругами в любой пропорции по соглашению.

Право на вычет имеет физическое лицо, которое одновременно соответствует условиям:

1. Налоговый резидент РФ. В соответствии с п. 2 ст. 207 НК РФ резидент — физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
2. Получает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% или 15%. Это белая зарплата, доходы по гражданско-правовым договорам, дивиденды, доход от продажи имущества. Самозанятые на НПД и ИП на УСН/патенте основной вычет получить не могут — у них нет НДФЛ к возврату. Чтобы воспользоваться вычетом, нужны параллельные доходы, облагаемые по основной ставке.
3. Купил жильё на территории России. Дом, квартира, комната, земельный участок под ИЖС или с расположенным на нём жилым домом, доли в перечисленных объектах.
4. Не использовал лимит ранее. Основной вычет с 2014 года можно «добирать» по нескольким объектам, пока не выберется лимит 2 000 000 ₽. Вычет по процентам — только по одному объекту за всю жизнь.
5. Понёс расходы за свой счёт. Не за счёт работодателя, материнского капитала, средств бюджета, иных программ поддержки. Сумма государственной поддержки в расчёт не берётся.

Какие расходы учитываются

В сумму основного вычета включаются:

• стоимость жилья по договору купли-продажи или ДДУ;
• стоимость проектно-сметной документации (для строительства);
• расходы на отделочные материалы и работы по отделке (только если в договоре прямо указано, что объект приобретается без отделки);
• расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

В сумму вычета по процентам — только фактически уплаченные проценты по целевому кредиту на покупку или строительство жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Кредит должен быть именно ипотечным (целевым). Потребительский кредит, даже если фактически направлен на жильё, для вычета не подходит.

Если вы рефинансировали ипотеку, вычет сохраняется по уплаченным процентам новому банку — при условии, что в новом кредитном договоре прямо указано рефинансирование первоначального целевого кредита на покупку этого жилья.

Особенности расчёта при долевой собственности и совместной собственности супругов установлены пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ: если супруги купили квартиру, оформленную в общую совместную собственность, каждый имеет право на вычет в пределах своего лимита 2 000 000 ₽ независимо от того, на кого формально оформлено право собственности и на чьё имя оформлены платёжные документы.

Сколько НДФЛ можно вернуть

Возврат ограничен суммой НДФЛ, фактически удержанного с ваших доходов за год. Пример:

• зарплата за 2026 год — 1 800 000 ₽;
• НДФЛ удержан работодателем — 234 000 ₽;
• куплена квартира за 5 000 000 ₽ в ипотеку, проценты за 2026 год — 280 000 ₽.

В 2027 году можно подать декларацию за 2026 год и вернуть 234 000 ₽: это вся уплаченная за год сумма налога. Из лимита основного вычета останется 260 000 − 234 000 = 26 000 ₽, которые можно вернуть в следующем году. Затем — за 2028 год — продолжать подавать декларации до полной выборки лимита и до окончания периода уплаты процентов по ипотеке.

Вычет переносится на следующие годы без ограничения по времени до полной выборки лимита. Пенсионеры (в том числе работающие) дополнительно могут перенести вычет на 3 предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Для расчёта суммы НДФЛ к возврату используйте калькулятор НДФЛ.

Документы для вычета

К декларации 3-НДФЛ потребуется приложить:

1. Документы на жильё. Договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи (для новостройки), выписка из ЕГРН (для готового жилья).
2. Платёжные документы. Расписки продавца, чеки, банковские выписки, платёжные поручения.
3. Документы по ипотеке. Кредитный договор, справка из банка об уплаченных процентах за год, график платежей.
4. Справка о доходах. Раньше требовалась 2-НДФЛ, с 2021 года данные подгружаются автоматически в ЛК ФНС из отчётности работодателей. Но при подаче в текущем году рекомендуется проверить корректность данных в ЛК.
5. Свидетельство о браке и заявление о распределении вычета — если вычет распределяется между супругами.
6. Свидетельство о рождении ребёнка — если жильё оформлено на несовершеннолетнего ребёнка и вычет получает родитель.

Способы получения вычета

Через ЛК налогоплательщика на nalog.gov.ru. В личном кабинете доступна форма «Подать декларацию 3-НДФЛ» с автозаполнением данных из других источников. После отправки и прохождения камеральной проверки (до 3 месяцев) сумма перечисляется на банковский счёт в течение месяца. Это самый быстрый и удобный способ.

Упрощённый порядок. С мая 2021 года ФНС предлагает упрощённый порядок получения имущественного вычета — без декларации, по предзаполненному заявлению в ЛК. Если в ЛК появилось такое заявление, проверьте данные и подпишите. Срок проверки сокращён до 1 месяца, срок возврата — до 15 дней после её завершения.

Через работодателя. Получите в налоговой уведомление о праве на вычет (заявление подаётся через ЛК, ответ — за 30 дней). Передайте уведомление работодателю — он перестанет удерживать НДФЛ с зарплаты до выборки суммы вычета. Этот способ позволяет получить деньги в течение текущего года, не дожидаясь его окончания.

Особенности и спорные моменты

Совместная собственность супругов. При покупке в браке имущество автоматически считается общим, независимо от того, на кого оформлено. Вычет может получить любой из супругов или оба, в любой согласованной пропорции. Заявление о распределении подаётся вместе с первой декларацией.

Долевая собственность. Каждый собственник получает вычет пропорционально доле или по согласованной пропорции (если речь о супругах).

Несовершеннолетние дети. Если жильё оформлено на ребёнка, вычет получает родитель — в пределах своего лимита по п. 6 ст. 220 НК РФ. Право ребёнка на собственный вычет в будущем не теряется.

Покупка с использованием материнского капитала. Сумма маткапитала из расходов исключается. Вычет считается только от собственных средств покупателя.

Продажа жилья до получения вычета. Право на вычет сохраняется. Если вы выехали и продали квартиру через 2 года, а вычет ещё не выбрали полностью, продолжайте подавать декларации.

Типичные ошибки при оформлении вычета

Первая ошибка — попытка получить вычет за год, в котором ещё не возникло право. Право возникает в году подписания акта приёма-передачи (для новостроек по ДДУ) или в году регистрации права собственности (для готового жилья). Подавать декларацию за более ранний период нельзя — налоговая откажет.

Вторая ошибка — неполный комплект документов. Отсутствие платёжных подтверждений, расписки без полных реквизитов сторон, кредитный договор без графика — частые причины приостановки камеральной проверки. Соберите все документы заранее, проверьте, что в каждом указаны идентифицирующие данные и сумма.

Третья ошибка — расчёт вычета с маткапитала. Сумма материнского капитала и других мер господдержки исключается из стоимости. Налогоплательщики, не заметившие этого, получают требования о возврате части вычета и штрафы.

Четвёртая ошибка — пропущенный лимит давности возврата. Заявление о возврате налога подаётся не позднее 3 лет с даты уплаты НДФЛ. Если в 2026 году вы вспомнили о том, что не получили вычет за квартиру 2018 года, сможете вернуть налог только за 2023, 2024 и 2025 годы.

Пятая ошибка — отказ в вычете при покупке у близких. Покупка у супруга, родителей, детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекунов и подопечных лишает права на вычет. Если попытаться скрыть родство — налоговая отследит это по базе ЗАГС и потребует возврата выплаченных сумм с пенями.

Параллельные вычеты на лечение и обучение можно получать в том же году — они не уменьшают имущественный, а считаются от своих доходов отдельно. Подробнее — в навигаторе по налоговым вычетам. Если жильё связано с наследованием, изучите навигатор по наследству.