Можно ли передавать выписку из ЕГРН третьим лицам

Что в вашей выписке видит посторонний, а что нет

Что закрыто от чужого запроса. С 1 марта 2023 года персональные данные правообладателей в общедоступных выписках скрыты — так распорядился Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Постороннему, который закажет выписку на ваш объект, реестр покажет описание объекта, зарегистрированные права, аресты и обременения, но вместо имени собственника — отметку о том, что объект принадлежит физическому лицу (ч. 7.1 ст. 62 ФЗ-218). Скрытые данные — это фамилия, имя, отчество и дата рождения (ч. 1 ст. 36.3 ФЗ-218), и открываются они третьему лицу только при наличии в реестре разрешительной записи, которую подаёт сам собственник, — кроме случаев, прямо названных в самом законе (ч. 1.3 ст. 62 ФЗ-218).

Что в вашем экземпляре. Свою выписку вы получаете как правообладатель, и ваши данные в ней есть. Отдавая её покупателю, вы раскрываете ровно то, что реестр от него закрыл, и это законно: своими персональными данными распоряжаетесь вы сами. Разрешительная запись по ст. 36.3 для передачи из рук в руки не нужна и по смыслу другая — она открывает данные всем, кто закажет выписку, тогда как вы показываете документ одному конкретному человеку.

Чем рискует тот, кому вы отдали выписку

Хранить и использовать — законно. Риэлтор, агентство или покупатель, получившие документ с вашими данными, становятся обязанными по ст. 7 ФЗ-152: лица, получившие доступ к персональным данным, не вправе раскрывать их третьим лицам и распространять без согласия субъекта. Сама обработка при этом правомерна и отдельной бумаги не требует — она необходима для заключения и исполнения договора, стороной которого вы являетесь (п. 5 ч. 1 ст. 6 ФЗ-152).

Публиковать — нет. Раскрытие данных неопределённому кругу лиц закон называет распространением (п. 5 ст. 3 ФЗ-152), и на него нужно отдельное согласие по ст. 10.1 ФЗ-152, оформленное самостоятельным документом. Скан вашей выписки в объявлении или в открытом чате покупателей подпадает именно под это правило. Состав здесь — обработка без согласия там, где оно обязательно, ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ, а размер штрафа зависит от того, кто публикует: агентство как юридическое лицо — от 300 000 до 700 000 ₽, риэлтор-ИП или сотрудник агентства как должностное лицо — от 100 000 до 300 000 ₽, частное лицо — от 10 000 до 15 000 ₽ (суммы действуют с 30 мая 2025 года). Общие правила обращения с такими данными собраны в статье про персональные данные и 152-ФЗ.

Кадастровый номер покупателю сообщать можно

Кадастровый номер описывает объект, а не человека, и общедоступен по устройству реестра: сведения ЕГРН размещаются на официальном сайте — за исключением тех, доступ к которым ограничен федеральным законом, и сведений о правообладателях, включая их персональные данные (ч. 1.1 ст. 62 ФЗ-218). Поэтому номера участков и зданий и лежат открыто на публичной кадастровой карте Росреестра. Скрывать номер от покупателя бессмысленно — по адресу он найдёт его за минуту сам.

Постороннему номер даст немного. По нему закажут выписку об объекте и увидят площадь, границы, ипотеку и аресты, но не ваше имя. Переоформить недвижимость по одному номеру невозможно: для регистрации нужны заявление, документ-основание и подтверждённая личность заявителя. Вдобавок о каждом поступившем запросе сведений о вашем объекте вас уведомят по электронной почте или SMS, если контакты внесены в реестр (ч. 18 ст. 62 ФЗ-218), а список тех, кто уже получил сведения, выдадут по вашему запросу в срок не более трёх рабочих дней (ч. 17 той же статьи).

Что делать продавцу

1. Отдавайте выписку об объекте. Покупателю нужен документ о квартире или участке, а не выписка о правах отдельного лица: в ней перечислена вся ваша недвижимость. Третьим лицам её всё равно не выдадут — круг получателей закрыт частью 13 ст. 62 ФЗ-218.
2. Номер публикуйте, документ показывайте. Кадастровый номер можно смело оставлять в объявлении, а выписку с вашими данными разумно открывать адресно — когда покупатель уже перешёл к обсуждению сделки.
3. Дайте проверить, а не поверить. Выписку с персональными данными правообладателя любое лицо может проверить на официальном сайте на действительность сведений о правообладателе, и результат такой проверки получает уникальный идентификационный номер (ч. 8.1 ст. 62 ФЗ-218). Электронную выписку пересылайте исходным архивом — XML вместе с файлом подписи, а не скриншотом.
4. Ограничьте агентство договором. Пропишите цель обработки — сопровождение конкретной сделки — и прямой запрет публиковать ваши документы и размещать их сканы в рекламе. Формулировки удобно добавить в договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости.