Расписка при продаже квартиры о получении денег

Нужна ли расписка при продаже квартиры

Закон не делает расписку обязательной частью сделки: Росреестр её не запрашивает, основание для регистрации — сам договор купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Нужна она покупателю — как доказательство, что он заплатил. Без неё в споре о цене, в налоговой и при оспаривании сделки наследниками продавца подтвердить наличную оплату почти нечем: при несоблюдении письменной формы ссылаться на свидетелей нельзя (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Что подтверждает оплату, зависит от способа расчёта:

Аккредитив работает без расписки, потому что банк сам платит получателю по представлении предусмотренных аккредитивом документов (п. 1 ст. 867 ГК РФ) — обычно выписки из ЕГРН о переходе права. Наличными рассчитываться можно на любую сумму: расчёты граждан, не связанные с предпринимательством, идут наличными без ограничения суммы (п. 1 ст. 861 ГК РФ). Лимит 100 000 ₽ из правил Банка России касается организаций и ИП, а не двух физлиц.

Что писать в расписке: разбор по блокам

Утверждённой формы нет, расписку составляют в простой письменной форме — от руки или на компьютере. Сделки граждан между собой на сумму свыше 10 000 ₽ совершаются письменно (подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Ниже блоки в том порядке, в каком они стоят в бланке.

Продавцы и покупатель. Полные ФИО, паспорт с датой выдачи и кодом подразделения, адрес регистрации. Если продавцов несколько, каждого указывают отдельно вместе с его долей:

Мы, Воронцова Елена Сергеевна, паспорт 22 15 № 604718, выдан ГУ МВД России по Нижегородской области 17.04.2015, код подразделения 520-006, зарегистрирована по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Родионова, д. 191, кв. 24, и Воронцов Павел Сергеевич, паспорт 22 19 № 385062, выдан ГУ МВД России по Нижегородской области 02.10.2019, код подразделения 520-009, зарегистрирован по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 60, кв. 112, — продавцы квартиры, принадлежавшей нам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле у каждого, получили от Гаврилова Дениса Олеговича…

Сумма и её разбивка. Цифрами и прописью с большой буквы, с копейками. При нескольких продавцах — общая сумма и отдельной строкой, сколько получил каждый:

…денежные средства в размере 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, из них Воронцова Е. С. — 2 750 000 (Два миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, Воронцов П. С. — 2 750 000 (Два миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Договор и квартира. Без этого блока расписка подтверждает только то, что деньги перешли из рук в руки. Нужны дата договора купли-продажи, адрес и кадастровый номер квартиры:

Денежные средства получены в счёт оплаты цены квартиры по договору купли-продажи квартиры от 1 сентября 2026 года в отношении квартиры по адресу: 603105, г. Нижний Новгород, ул. Ванеева, д. 34, кв. 71, кадастровый номер 52:18:0060152:913, общая площадь 44,6 кв. м, этаж 5.

Способ получения. Наличными в руки, переводом на счёт или из банковской ячейки. Для ячейки укажите договор аренды сейфа и дату регистрации перехода права — это объясняет, почему расписка датирована позже договора:

Денежные средства получены наличными из индивидуального банковского сейфа, арендованного по договору аренды индивидуального банковского сейфа от 1 сентября 2026 года, после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю 8 сентября 2026 года.

Зачёт задатка. Сумму, полученную раньше, в сегодняшнюю не вписывают, а называют отдельно — с датой, основанием и ссылкой на пункт договора о зачёте:

Ранее, 3 августа 2026 года, мы получили от Гаврилова Д. О. задаток в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек, по 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек каждый, по соглашению о задатке от 3 августа 2026 года. В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи задаток засчитан в счёт оплаты цены квартиры.

Полный расчёт. Итоговая фраза, ради которой покупатель и берёт расписку: цена получена целиком, кем и в какой части. Сумма должна совпасть с ценой в договоре до рубля — 5 500 000 + 100 000 = 5 600 000 ₽:

Цена квартиры по договору в размере 5 600 000 (Пять миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек получена нами полностью, каждым — 2 800 000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, соразмерно доле. Обязательство покупателя по оплате исполнено, претензий по оплате к Гаврилову Д. О. не имеем.

Подписи. Каждый продавец расписывается и пишет расшифровку собственноручно, даже если текст напечатан. Подпись покупателя под строкой «денежные средства передал» не обязательна, но снимает спор о том, кто платил.

Отдельная расписка за неотделимые улучшения

Иногда сверх цены в договоре продавец берёт отдельную сумму «за неотделимые улучшения» — ремонт, встроенную кухню, замену коммуникаций — и пишет на неё вторую расписку. Обычно так пытаются показать в договоре меньшую цену. Но улучшения неотделимы от квартиры, поэтому по сути это та же плата за квартиру. Нижнюю границу налога продавца такой приём не сдвигает: если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, доход для НДФЛ всё равно считают от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Покупатель тоже рискует. Расходы на отделку принимаются к имущественному вычету, только если договор предусматривает покупку квартиры без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ), так что сумма по расписке «за улучшения» к вычету может не пройти. Надёжнее вписать в договор всю цену, а в расписке сослаться на неё.

Кто пишет расписку и у кого она остаётся

Пишет и подписывает расписку получатель денег — продавец. Документ, составленный покупателем, получение денег продавцом не подтверждает. Экземпляр один, и остаётся он у покупателя: это его доказательство оплаты. Продавцу достаточно снимка подписанного текста.

При общей долевой собственности деньги получает и подтверждает каждый совладелец: одна общая расписка с подписями всех и разбивкой по долям либо отдельная расписка от каждого. Подпись одного «за всех» не подтверждает, что остальные получили свою часть. Если все собственники продают доли одной сделкой и среди них нет несовершеннолетних, нотариус для договора не обязателен (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), а продажа отдельной доли требует нотариальной формы.

Собственник младше 14 лет

Сделки за малолетнего совершают родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), они же подписывают расписку от его имени. Продажа имущества ребёнка требует предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если разрешение ставит условие — например, зачислить долю денег на счёт ребёнка, — расписка и банковские документы должны показывать, что оно выполнено. Сам договор продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, удостоверяет нотариус — даже если все совладельцы продают доли одной сделкой (ч. 2 ст. 54 ФЗ-218).

Собственник от 14 до 18 лет

Подписывает расписку сам, с письменного согласия родителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Согласие приложите к расписке или упомяните в её тексте. Разрешение органа опеки на продажу и нотариальное удостоверение договора нужны и в этом возрасте — по тем же правилам, что для малолетнего.

Представитель по доверенности

Если деньги принимает представитель, проверьте, что в доверенности прямо названо право получить причитающиеся продавцу деньги: полномочие продать квартиру его не заменяет надёжно. Покупатель вправе потребовать доказательств, что исполнение принимает сам кредитор или управомоченное им лицо, и несёт риск, если этого не сделал (п. 1 ст. 312 ГК РФ). При доверенности в простой письменной форме можно не платить представителю до подтверждения его полномочий, в частности до предъявления нотариальной доверенности (п. 2 ст. 312 ГК РФ).

Когда писать: до или после регистрации перехода права

Расписку пишут в день, когда продавец фактически получил деньги, — не раньше. Всё остальное зависит от того, в какой момент по договору происходит оплата.

Оплата при подписании договора

Наличные передают в день подписания договора, до подачи документов на регистрацию, — расписку пишут тогда же. Если в договоре уже есть строка «расчёт между сторонами произведён полностью до подписания» и подписи обеих сторон, отдельная расписка её дублирует, но лишней не будет.

Банковская ячейка

Деньги, заложенные в ячейку, продавцом ещё не получены: доступ к ним открывается по условиям договора аренды сейфа, обычно после регистрации перехода права. Расписку пишут в день, когда продавец забрал деньги, и передают покупателю тогда же. Расписка, подписанная в день закладки, подтверждает то, чего ещё не произошло. Раз деньги продавец получает уже после регистрации, проверьте, что в договоре прямо сказано, что квартира не находится в залоге у продавца: иначе на неё может лечь ипотека в силу закона, о которой ниже.

Оплата частями

Расписку выдают и на часть исполнения, поэтому на каждый платёж пишется своя — с суммой, датой и остатком долга. Формулировку «расчёт произведён полностью» ставят только в последней, итоговой расписке.

Если квартира передана и право зарегистрировано до полной оплаты, по умолчанию она находится в залоге у продавца до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ), и такую ипотеку в силу закона Росреестр регистрирует одновременно с переходом права (ч. 2 ст. 53 ФЗ-218). Итоговая расписка обременение сама не снимает. Запись погашается по совместному заявлению покупателя и продавца либо по заявлению продавца как залогодержателя, иначе — по решению суда (п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Последнюю расписку и заявление о погашении ипотеки удобно подписать в один день.

Частые ошибки

Нет ссылки на договор. Фраза «получил 5 600 000 рублей» не связывает деньги с квартирой, и продавец в споре объяснит их иначе. Дата договора, адрес и кадастровый номер обязательны.

Задаток слит с основной суммой. Если вписать всю цену как полученную в день расписки, на бумаге продавец получит на 100 000 ₽ больше, чем в действительности. Две суммы — две строки.

Расписался один совладелец. Подпись одного продавца без доверенности от остальных подтверждает только его часть, а остальные вправе требовать свою долю цены.

Сумма только цифрами. Без суммы прописью спор о том, было там 5 600 000 или 560 000, разрешится не в пользу покупателя. Готовую строку выдаст калькулятор «Сумма прописью».

Похожие документы

• Договор купли-продажи квартиры — основной договор, в котором прописаны цена и порядок расчётов
• Акт приёма-передачи квартиры — встречный документ: продавец передал квартиру и ключи
• Расписка о получении задатка за квартиру — если деньги передаются до договора, чтобы закрепить сделку
• Расписка о получении денежных средств — универсальная версия для гаража, машины или вещи

Порядок всей сделки удобно сверить по чек-листу покупки квартиры, а налог с будущей перепродажи прикинуть в калькуляторе налога с продажи квартиры.