Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Когда нужен договор ссуды нежилого помещения

• родитель, супруг или другой родственник отдаёт свою коммерческую недвижимость под бизнес члена семьи;
• участник ООО пускает свою компанию в принадлежащий ему офис, чтобы у неё было место нахождения;
• собственник на время ремонта или простоя пускает знакомого предпринимателя, чтобы помещение не пустовало;
• гражданин отдаёт гараж-бокс или кладовую соседу для хранения вещей;
• помещение получают НКО, приход или спортивная секция без арендной платы.

Если за пользование будет хоть какая-то плата, это уже аренда со своими правилами — берите договор аренды нежилого помещения.

Кто может быть сторонами: физлицо, ИП, ООО

Передать помещение в ссуду может собственник или тот, кого на это уполномочил закон или собственник (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Арендатор, например, отдаёт помещение в безвозмездное пользование только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обратное направление запрет не задевает: участник вправе передать своё помещение собственному ООО. Родство сторон тоже ничего не меняет — особых правил для ссуды между родственниками в ГК нет, договор пишется так же, как с посторонним.

Гражданин Российской Федерации Никитин Павел Сергеевич, 12 марта 1961 года рождения, паспорт 36 21 № 412587, ... именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Никитина Ольга Павловна, ИНН 631805274913, ОГРНИП 324631200045871, ... именуемая в дальнейшем «Ссудополучатель»

Предмет, срок и выход из договора

Помещение описывают так, чтобы его нельзя было спутать с соседним: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без этих данных условие о предмете не согласовано, а договор не заключён — правило об аренде из п. 3 ст. 607 ГК РФ распространено на ссуду прямо (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтажный план с обведёнными границами — лучшее приложение, если передаётся часть помещения.

1.2.1. адрес: г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 150, помещение Н-4; 1.2.2. кадастровый номер: 63:01:0630002:2314; 1.2.3. общая площадь 34,6 кв. м, этаж 1, отдельный вход с улицы, два смежных зала и санузел;

1.3. Помещение передаётся для использования в целях: размещение студии маникюра и педикюра (оказание бытовых услуг населению).

Пункт 2 ст. 689 перечисляет, какие нормы об аренде применяются к ссуде, и правила о госрегистрации в этот перечень не входят. Поэтому договор на три года в образце в Росреестр не несут — в отличие от аренды того же помещения на год и больше. Исключение одно: ссуда объекта культурного наследия подчиняется правилам ст. 609 ГК РФ (п. 3 ст. 689 ГК РФ).

2.1. Помещение передаётся в пользование на срок с 1 октября 2026 г. по 30 сентября 2029 г. включительно.

Если срок истёк, а пользователь остался в помещении и собственник не возразил, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из бессрочного договора любая сторона выходит, предупредив другую за месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Выход из договора до срока

Ссудополучатель вправе отказаться и от срочной ссуды, предупредив собственника за месяц (п. 2 ст. 699 ГК РФ). У собственника такого права по закону нет: из срочного договора он выходит только через суд по основаниям п. 1 ст. 698 ГК РФ — нецелевое использование, запущенное содержание, порча, передача третьему лицу без согласия.

Когда пользователь — ИП или организация, гражданину-собственнику договор может дать право отказа (п. 2 ст. 310 ГК РФ). В образце это три месяца — время найти новое помещение.

7.2. Ссудодатель вправе отказаться от Договора, известив Ссудополучателя письменно за 3 (три) месяца (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Продажа помещения ссуду не прекращает: покупатель получает его вместе с пользователем (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Смерть собственника тоже — права переходят к наследнику (п. 2 ст. 700 ГК РФ). А вот со смертью гражданина-ссудополучателя или ликвидацией компании-пользователя договор прекращается (ст. 701 ГК РФ).

Содержание, ремонт и отделка

По умолчанию ссудополучатель делает не только текущий, но и капитальный ремонт и несёт все расходы на содержание помещения (ст. 695 ГК РФ). Родителю, который пустил дочь в своё помещение, вряд ли нужно, чтобы она меняла кровлю, поэтому в образце капремонт переложен на собственника. Коммунальные платежи пользователь возмещает по счетам — это расходы на содержание, а не плата за пользование.

4.1. Ссудополучатель поддерживает Помещение в исправном состоянии, производит за свой счёт его текущий ремонт и оплачивает электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, отопление и услуги по содержанию путём возмещения Ссудодателю сумм по выставленным ему счетам в течение 10 (десяти) дней со дня передачи копии счёта.

4.2. Капитальный ремонт Помещения производит Ссудодатель за свой счёт, если необходимость в нём не вызвана действиями Ссудополучателя.

Отдельно решите вопрос с отделкой. Отделимые улучшения — мебель, кресла, вывеска — остаются у пользователя (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Правило аренды о компенсации неотделимых улучшений, сделанных с согласия собственника (п. 2 той же статьи), к ссуде не применяется: в перечень п. 2 ст. 689 ГК РФ попали только пп. 1 и 3. Хотите вернуть деньги за ремонт при выезде — пропишите компенсацию прямо в договоре, иначе не вернёте.

Налоги: у кого возникает доход

Собственник-гражданин: дохода нет, НДФЛ не платит. Налог на имущество за помещение остаётся на нём.

Пользователь-ООО или ИП на УСН: безвозмездно полученное признаётся внереализационным доходом и оценивается по рыночным ценам, а их пользователь подтверждает документально или независимой оценкой (п. 8 ст. 250 НК РФ). Для ссуды это рыночная арендная плата за такое же помещение. На УСН доход считают по тем же правилам (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Пример из образца: если аренда похожих помещений на Ново-Садовой стоит 650 ₽ за квадратный метр в месяц, доход ИП Никитиной — 34,6 × 650 = 22 490 ₽ в месяц, 269 880 ₽ за год. На УСН «доходы» по ставке 6 % это 16 192,80 ₽ налога до уменьшения на страховые взносы; регион вправе ставку снизить. Сохраните две-три распечатки объявлений об аренде аналогов — это и есть документальное подтверждение цены.

ООО, получившее помещение от своего участника: освобождение для полученного от участника с долей от 50 % говорит об имуществе и имущественных правах (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). При ссуде помещение остаётся у участника, компания получает только пользование, и налоговая оценивает его как безвозмездно полученную услугу. На освобождение рассчитывать рискованно — закладывайте доход по рыночной аренде и здесь.

Частые ошибки

• Нет кадастрового номера: «офис на втором этаже» не индивидуализирует помещение, договор могут признать незаключённым.
• Символическая плата: «1 000 ₽ в месяц за пользование» превращает ссуду в аренду, а договор на год и больше — в требующий регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды применяют его и к помещениям).
• Молчание про капремонт: по ст. 695 ГК он ляжет на пользователя, чего стороны обычно не ждут.
• Ремонт без условия о компенсации: пользователь вложил сотни тысяч в отделку, а при выезде закон ничего не возмещает.
• Нет права отказа у собственника: срочная ссуда с ИП на пять лет, а собственнику помещение понадобилось через год — выйти можно только через суд.

Похожие документы

• Договор безвозмездного пользования (ссуды) — если в ссуду передаётся не помещение, а автомобиль, техника или оборудование.
• Договор аренды нежилого помещения — когда за пользование платят.
• Акт приёма-передачи недвижимости — зафиксировать состояние помещения и показания счётчиков при передаче и возврате.
• Договор дарения — если помещение отдают родственнику насовсем.