Статус объекта «погашено» в Росреестре: что значит

Что означает статус «погашено» в ЕГРН

Статусы задаёт Порядок ведения ЕГРН — приложение к приказу Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, который действует с 12 февраля 2024 года. У записей реестра прав на недвижимость три статуса: «актуальная», «погашенная» и «архивная» (п. 13 Порядка). Погашенной становится неактуальная запись о ранее зарегистрированном праве, ограничении права, обременении или сделке — например, запись о собственности продавца после того, как квартира перешла к покупателю.

Отдельный статус есть у сведений внутри записи. Запись кадастра недвижимости бывает «актуальной» или «архивной», а сведения в ней — «актуальными» или «погашенными» (п. 12). Поэтому «погашено» нередко относится к одной характеристике объекта, а не к объекту целиком: после уточнения границ прежняя площадь участка получает статус «погашенные», новая становится актуальной. Так же работает исправление технической или реестровой ошибки — предыдущие значения сохраняются в ЕГРН со статусом «погашенные» (п. 15).

Погашенное не удаляют. Сведения и записи со статусами «погашенные» и «архивные» не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав: с ними по-прежнему работают и выдают по ним сведения, если федеральный закон не установил иного (п. 17). Из-за этого история объекта видна в реестре спустя годы, и увидеть погашенную запись — само по себе не признак проблемы.

Разборы статусов в выдаче обычно ссылаются на приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241. Ориентироваться на него не нужно: он признан утратившим силу пунктом 2 приказа № П/0514. По существу старые разборы не врут — и набор статусов, и нумерация пунктов о них сохранились, это те же пункты 12 и 13. Но ссылка на П/0241 в договоре, претензии или заявлении в Росреестр останется ссылкой на недействующий акт.

Погашено, архивно, актуально: чем статусы отличаются

Практическая разница — в том, жив ли объект. Погашенная запись говорит о прекращении конкретного права или обременения: объект остаётся на кадастровом учёте, его номер актуален, сделки по нему возможны. Архивный статус означает обратное — при снятии объекта с кадастрового учёта и прекращении зарегистрированных на него прав статус «архивная» («архивный») присваивается и записям, и разделу реестра целиком.

Отдельно стоит бытовое употребление. В Порядке статусы записаны как «погашенная» (о записи) и «погашенные» (о сведениях), а короткое «объект погашен» — разговорная форма, и ею называют в том числе снятый с учёта объект, то есть архивный статус. Поэтому первым делом выясняют, к чему относится увиденная пометка: к праву, к обременению, к отдельной характеристике или к самому объекту.

Почему запись получила статус «погашено»

• Право перешло к другому лицу. После регистрации перехода собственности запись о праве прежнего владельца погашается, актуальной становится запись нового: прекращение права по основанию, не связанному со снятием объекта с учёта, даёт записи статус «погашенные» (п. 16 Порядка).
• Участок разделили или объединили. Снятие исходных объектов с учёта и регистрация прекращения прав на них идут одновременно с учётом всех образованных объектов — ч. 3 ст. 41 ФЗ-218.
• Здание снесено или погибло. Прекращение существования подтверждает акт обследования: кадастровый инженер осматривает место нахождения объекта и фиксирует, что его больше нет — ч. 1 ст. 23 ФЗ-218.
• Ипотека выплачена. Регистрационную запись об ипотеке погашают в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления в орган регистрации прав — п. 1 ст. 25 ФЗ-102.
• Сведения уточнили или исправили. Прежние площадь, адрес или назначение остаются в реестре погашенными, а в выписке появляются новые значения (п. 15 Порядка).

Судьбу объекта меняют только две причины из пяти. Раздел, объединение и снос закрывают раздел ЕГРН, после чего прежний кадастровый номер годится только для истории. Переход права, снятая ипотека и уточнение характеристик — рутина реестра: объект работает дальше под тем же номером.

Куда делся статус «временный»

Временный характер получали сведения об образованных объектах, пока право на них не зарегистрировали. По ч. 7 ст. 72 ФЗ-218 он сохранялся до государственной регистрации права на такой объект (а для участка в государственной или муниципальной собственности — до регистрации аренды), но не позднее 1 марта 2022 года; после этой даты временные сведения из ЕГРН исключают.

Вариант «временные» до сих пор предусмотрен формой выписки — п. 56 особенностей заполнения разделов 1 и 2 выписки об объекте недвижимости (приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329) велит указывать его вместе с датой истечения временного характера. Но встретить такую отметку на живом объекте сегодня нельзя: срок истёк четыре года назад. Если продавец объясняет странности «временным статусом участка», речь идёт о документах старше 2022 года, и объект нужно проверять заново.

Пример: участок, который «исчез» перед сделкой

Сергей договорился о покупке участка в Тверской области: 1200 м² по 1000 ₽ за метр, всего 1 200 000 ₽. Продавец прислал сканы выписки годичной давности с кадастровым номером вида 69:27:0000000:15 (номер условный). Перед передачей задатка Сергей нашёл этот номер на кадастровой карте и увидел, что объект снят с учёта, а запись о праве погашена.

Выяснилось, что участок разделён на два по 600 м², и продать собирались один из образованных. При той же цене метра сделка стоила 600 000 ₽ — вдвое меньше обсуждавшейся суммы, потому что и земли вдвое меньше. Подписывать договор с погашенным кадастровым номером было нельзя ещё и по формальной причине: если данные не позволяют определённо установить передаваемую недвижимость, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключённым (ст. 554 ГК РФ). Сергей переписал предмет на новый кадастровый номер и пересчитал цену.

Что делать, если объект в сделке значится погашенным

1. Определите, что именно погашено. Погашенная запись о праве, снятое обременение или прежняя характеристика — норма. Пометка о снятии объекта с кадастрового учёта — стоп-сигнал: сделка по такому номеру невозможна.
2. Закажите свежую выписку об объекте. По снятому с учёта объекту её тоже выдадут: в реквизите «Статус записи об объекте недвижимости» будет указано, что объект снят с кадастрового учёта, и приведена дата снятия (п. 56 приказа № П/0329). Порядок заказа разобран в материале про выписку из ЕГРН через Госуслуги.
3. Возьмите выписку о переходе прав. Она показывает цепочку правообладателей с датами регистрации, из которых видно, когда прежняя запись перестала быть актуальной. Какой номер и дату брать из документа — в разборе номеров выписки из ЕГРН.
4. Найдите объект-преемник. При разделе, объединении или перераспределении вместо исходного появляются новые объекты со своими номерами. Попросите у продавца выписку на образованный объект и сверьте площадь, адрес и категорию земель.
5. Перепишите предмет договора. В договор купли-продажи квартиры или земельного участка вносите актуальный кадастровый номер и площадь из свежей выписки, а не из присланных сканов.

Если продавец о разделе не знал, восстанавливать нечего: исходного объекта больше нет, и придётся ждать, пока продавец оформит образованные участки, чтобы заключить договор уже по ним. Другое дело — снятие с учёта по ошибке: тогда сведения ЕГРН восстанавливают через исправление технической или реестровой ошибки по ст. 61 ФЗ-218, а если исправление задевает права правообладателя или третьих лиц, полагавшихся на прежнюю запись, — только по решению суда (ч. 4 той же статьи). Быстро такая сделка не выйдет в любом случае.

Где смотреть статус объекта

Публичная кадастровая карта с 23 декабря 2024 года работает на платформе НСПД — национальной системы пространственных данных nspd.gov.ru. Прежний адрес карты (pkk.rosreestr.ru) сам перенаправляет на новый портал, и это первое, обо что спотыкаются инструкции трёхлетней давности. Карта бесплатна, авторизация не нужна: по кадастровому номеру видны площадь, категория земель, вид разрешённого использования и статус объекта.

Карта и справочные сервисы дают быстрый ответ, но юридического значения не имеют. Основание для сделки — выписка из ЕГРН, где статус записи об объекте указан в разделе 1 по утверждённой форме, а сведения о правах и обременениях с их датами — в разделе 2. Если карта показывает одно, а свежая выписка другое, верить нужно выписке.