Можно ли продать участок, выданный многодетной семье

Откуда взялось поверье про пять лет

Ограничить оборотоспособность вещи можно только законом или в установленном законом порядке (п. 2 ст. 129 ГК РФ), а для земли — законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 той же статьи). Гражданское законодательство отнесено к ведению Российской Федерации (п. «о» ст. 71 Конституции РФ), поэтому региональный закон о поддержке многодетных семей запрет на продажу ввести не может: он регулирует условия предоставления участка, а не распоряжение уже возникшей собственностью. В самом ЗК РФ такого запрета тоже нет.

Регионы действительно ставят условия, но до передачи земли, а не после. Чаще всего встречаются три конструкции:

• участок сначала дают в аренду под строительство, а в собственность бесплатно переводят после того, как дом достроен и зарегистрирован;
• на учёт не ставят, пока у семьи есть другая земля или пока её не признали нуждающейся в жилых помещениях, — основания отказа регион задаёт сам (п. 2 ст. 39.19 ЗК РФ);
• вместо участка предлагают денежную выплату или иную меру поддержки по обеспечению жильём — этот механизм предусмотрен самим подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ и раскрывается региональным законом.

Именно они в пересказах превращаются в «пять лет продавать нельзя».

Если участок в аренде, продавать нечего

Если в выписке из ЕГРН стоит «аренда» с номером и сроком договора, а не «собственность», продавать нечего: предметом купли-продажи будет сам участок, а не право пользоваться им.

Выходов два. Первый — достроить дом и зарегистрировать его: собственник здания получает исключительное право приобрести участок под ним (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ), а по схеме «аренда, затем собственность» землю после регистрации дома передают семье бесплатно. Второй — перенаём: по п. 5 ст. 22 ЗК РФ прежний арендатор выбывает из договора, а новый занимает его место на прежних условиях; при сроке аренды больше пяти лет хватит уведомления арендодателя, и ограничить это право договором нельзя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее — в разборе переуступки права аренды земельного участка.

Доли детей: сначала опека, потом нотариус

Часть регионов передаёт участок в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей, — и тогда порядок продажи меняется. По п. 3 ст. 60 СК РФ родители распоряжаются имуществом ребёнка по правилам об имуществе подопечного, а п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению такого имущества и любые действия, влекущие его уменьшение.

Разрешение или мотивированный отказ выдают письменно не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ); отказ оспаривается в суде. Условий, при которых опека соглашается, закон не перечисляет — критерий один: имущество ребёнка не должно уменьшиться. На практике просят показать встречное приобретение: доли в другом объекте не меньшей площади и стоимости либо зачисление детской части цены на счета детей.

Второе последствие детских долей — нотариус: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению по ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Привычное освобождение для случая, когда все сособственники продают доли одной сделкой (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 того же закона), здесь не работает: норма привязана не к долям, а к принадлежности имущества ребёнку.

Порядок действий и налог

1. Закажите выписку из ЕГРН: вид права, состав собственников, обременения и вид разрешённого использования.
2. Если среди собственников есть дети, подайте в опеку заявление о предварительном разрешении и опишите, что они получат взамен. Ответ — до пятнадцати дней.
3. Подготовьте договор купли-продажи земельного участка, при детских долях удостоверьте его у нотариуса и сдайте документы на регистрацию перехода права вместе с разрешением опеки.

Минимальный срок владения участком — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ): трёхлетний срок п. 3 той же статьи дан закрытым перечнем (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё), и бесплатное предоставление земли многодетной семье там прямо не названо. Освобождение для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) пустому участку не поможет: земля попадает под него только при одновременной продаже с жилым домом на ней.

Если пять лет не прошли, доход уменьшают на вычет в 1 000 000 ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ): расходов на приобретение у бесплатного участка нет, и заменить вычет ими нечем. Занижать цену бессмысленно — при цене ниже кадастровой доходом признаётся кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (ст. 214.10 НК РФ). Подробнее о сроках — в статье о сроках владения при продаже имущества.