Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка, субаренда и расторжение — три разных выхода из аренды

Переуступка (в законе она называется перенаймом) означает, что прежний арендатор из договора выбывает. По п. 5 ст. 22 ЗК РФ ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, и заключать с ним отдельный договор аренды не требуется — работает старый, со всеми его сроками, ставкой и условиями.

При субаренде картина другая: договор остаётся у прежнего арендатора, он же продолжает отвечать перед собственником за плату и за состояние участка. Это прямо следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ — ответственным по договору остаётся арендатор во всех случаях, кроме перенайма.

Разница ощутима, когда арендная ставка ниже рыночной или участок достался по льготному основанию: при перенайме условия сохраняются, при расторжении публичный участок уходит обратно и разыгрывается заново. Именно поэтому переуступку часто оформляют вместе с продажей строения, стоящего на участке: по п. 1 ст. 35 ЗК РФ покупатель здания получает право пользоваться участком на тех же условиях, что и продавец.

Уведомление или согласие: что требуется в вашем случае

Общее правило ГК для любой аренды строгое: передать права и обязанности другому лицу можно только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для земли действует специальная норма, и она мягче. Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ разрешает арендатору передать права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления — «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Последняя оговорка и есть развилка: она работает везде, кроме публичных участков, сданных больше чем на пять лет.

Для государственной и муниципальной земли, сданной надолго, оговорки нет. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ даёт арендатору участка со сроком аренды более пяти лет право передавать права и обязанности без согласия арендодателя, если иное не установлено федеральными законами, и отдельно запрещает ограничивать договором права арендатора. Пленум ВАС РФ в п. 18 постановления от 24.03.2005 № 11 сделал из этого прямой вывод: стороны не вправе предусматривать в договоре условие, по которому передача прав возможна только с согласия арендодателя. Верховный Суд эту позицию подтвердил — в деле № 18-КАД22-28-К4 (п. 32 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)) отказ Росреестра, опиравшийся на такое условие договора, признан незаконным.

Отдельная группа — арендаторы, которых п. 5 ст. 22 ЗК РФ из своего правила исключил. Это участники свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, получившие участки без торгов; субъекты МСП с участками из перечней имущества по ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ; граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства, которым публичный участок из земель сельхозназначения дали для деятельности КФХ. Резидент особой экономической зоны не вправе передавать права по договору вовсе, кроме залога арендных прав (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ). Оговорку про залог в этот пункт внёс Федеральный закон от 28.12.2024 № 527-ФЗ — она работает с 27.06.2025, до этого резидент ОЭЗ не мог и заложить арендные права.

Есть и обратный случай, о котором забывают: договоры аренды публичной земли, заключённые до введения в действие ЗК РФ, то есть до 30 октября 2001 года. По п. 17 постановления Пленума ВАС РФ № 11 стороны такого договора руководствуются его условием о порядке получения согласия, а не п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Участок с аукциона переуступить не получится

Это главная ловушка темы. Пункт 7 ст. 448 ГК РФ запрещает победителю торгов уступать права и переводить долг по обязательствам из договора, если по закону такой договор заключается только через торги; исполнять его победитель обязан лично. Для публичной земли это правило массовое: по п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды государственного или муниципального участка заключается на аукционе, а без торгов — только в случаях закрытого перечня п. 2 той же статьи. Участок под индивидуальное жилищное строительство, взятый через торги, в этот перечень не попадает.

Верховный Суд подтвердил, что администрация вправе прямо вписать этот запрет в проект договора: определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 отменило акты, которыми антимонопольный орган счёл такое условие нарушением. Смысл запрета в том, чтобы через переуступку в договор не входило лицо, которое не участвовало в торгах и не прошло бы отбор.

Как проверить своё основание: посмотрите преамбулу договора аренды. Ссылка на протокол о результатах аукциона или на постановление об итогах торгов означает, что переуступка исключена, каким бы длинным ни был срок аренды. Объявления «продам переуступку участка под ИЖС от администрации» чаще всего именно об этом: деньги уходят, а Росреестр в регистрации отказывает.

Как уведомить арендодателя и что писать в уведомлении

Порядок уведомления описан не в кодексе, а в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, и он неочевиден: уведомление направляется собственнику участка в разумный срок после совершения сделки — письменно или иным способом, позволяющим арендатору располагать сведениями о получении письма адресатом. То есть ждать ответа администрации до подписания соглашения закон не требует. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе потребовать возмещения возникших из-за этого убытков, но сама сделка от молчания недействительной не становится.

Единой формы у уведомления нет. Достаточно письма на имя главы администрации или руководителя комитета по управлению имуществом:

Уведомляю о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2019 № 27-А (кадастровый номер 50:12:0080204:118, площадь 1500 кв. м, категория — земли населённых пунктов) обществу с ограниченной ответственностью «Название», ИНН 5012345678.

Соглашение о передаче прав и обязанностей заключено 1 сентября 2026 года. С указанной даты ответственным по договору аренды перед арендодателем является новый арендатор — ООО «Название» (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Копия соглашения прилагается.

Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения либо сдавайте через приёмную с отметкой на своём экземпляре: доказывать факт получения придётся вам. Электронное письмо годится, только если такой канал прямо согласован в договоре аренды.

Что должно быть в договоре переуступки

Нотариус не нужен: по п. 1 ст. 389 ГК РФ уступка совершается в той же форме, что и сделка, из которой возникло право. Договор аренды земли заключается в простой письменной форме — значит, и соглашение о переуступке пишется просто письменно, в трёх экземплярах (сторонам и в Росреестр).

Что обязательно указать в тексте:

• Реквизиты договора аренды — дата, номер, стороны, срок, номер регистрации в ЕГРН.
• Данные участка — кадастровый номер, площадь, категория земель и вид разрешённого использования.
• Объём передаваемого — права и обязанности передаются в полном объёме на весь оставшийся срок аренды.
• Цену переуступки или прямое указание на безвозмездность.
• Состояние расчётов — есть ли долг по арендной плате на дату подписания и кто его гасит.
• Момент перехода прав — по п. 2 ст. 389.1 ГК РФ права переходят в момент заключения соглашения, если стороны не договорились иначе; для регистрируемой сделки логичнее привязать переход к дате внесения записи в ЕГРН.

Передачу участка и документов зафиксируйте отдельным актом — по составу он не отличается от акта приёма-передачи земельного участка. Вместе с ним новому арендатору отдают экземпляр договора аренды, все допсоглашения, платёжные документы и переписку с арендодателем.

Регистрация в Росреестре: пошлина, сроки, документы

Регистрировать переуступку нужно тогда, когда зарегистрирован сам договор аренды. По п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды и субаренды участка, заключённые на срок менее года, регистрации не подлежат — переуступка по такому договору тоже проходит без Росреестра. Для всех остальных работает п. 2 ст. 389 ГК РФ: соглашение об уступке по сделке, требующей регистрации, регистрируется в том же порядке.

Размер пошлины часто называют неверно. Подпункт 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ прямо упоминает уступку прав требования по договорам аренды в одной строке с самими договорами аренды: 4 000 ₽ для физических лиц и 44 000 ₽ для организаций. Ставка 700 ₽ и 2 000 ₽ из того же подпункта относится к соглашениям об изменении или расторжении договора, а суммы 350 ₽, 1 000 ₽ и 2 000 ₽, которые до сих пор кочуют по сайтам, устарели: ставки подпункта 27.2 действуют с 1 января 2025 года. Если за регистрацией обращаются обе стороны сделки, пошлина уплачивается ими в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ): каждая сторона вносит половину той ставки, которая установлена для её категории плательщиков, а не половину общей суммы.

Срок регистрации — семь рабочих дней с даты приёма документов органом регистрации прав и девять рабочих дней, если документы сданы через МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Подают заявление, соглашение о переуступке, договор аренды и — если оно требовалось — согласие арендодателя либо доказательство направленного уведомления. Платёжку по пошлине прикладывать не обязательно: факт уплаты подтверждается сведениями из государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (п. 3 ст. 333.18 НК РФ).

Долги, залог и риски нового арендатора

Вопрос «переходят ли долги» решён в п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54, и ответ зависит от того, спрашивали ли арендодателя.

• Переуступка с согласия арендодателя. Новый арендатор полностью заменяет прежнего и обязан вносить арендную плату за все периоды пользования, в том числе за время до вступления в договор, если в соглашении не предусмотрено иное.
• Переуступка в уведомительном порядке — а это как раз случай п. 5 ст. 22 ЗК РФ — по общему правилу порождает солидарную ответственность прежнего и нового арендаторов за встречное исполнение, полученное до заключения соглашения (ст. 323 ГК РФ). Требование о старом долге арендодатель может предъявить любому из них.

Отсюда практический вывод для покупателя прав: до подписания возьмите у арендодателя акт сверки или справку об отсутствии задолженности и закажите свежую выписку из ЕГРН. В выписке видны аресты, запреты регистрационных действий и залог арендных прав — заложенное право аренды переуступается только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Проверьте и вид разрешённого использования: если участок годами не используется по назначению, риск досрочного расторжения перейдёт к вам вместе с договором.

Пример: сколько стоит переуступка на практике

Сергей арендует у частного собственника участок 15 соток под автомойку: договор на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН, плата 35 000 ₽ в месяц. Проект он сворачивает и передаёт аренду ООО «Название» за 450 000 ₽. Запрета на переуступку в договоре нет, значит, согласие собственника не требуется — хватит уведомления.

• Госпошлина. Заявления подают обе стороны, поэтому Сергей платит половину ставки для физлица — 2 000 ₽, а ООО половину ставки для организаций — 22 000 ₽.
• Долг по аренде. За два месяца накопилось 70 000 ₽. Переуступка идёт без согласия арендодателя, то есть по общему правилу за этот долг Сергей и ООО отвечали бы солидарно, поэтому в соглашение вписали обязанность Сергея погасить его до подписания.
• НДФЛ. Плата за переуступку — доход Сергея, и уменьшать его нечем: право аренды он в своё время не покупал, расходов на его приобретение нет. При ставке 13% налог составит 58 500 ₽; декларацию 3-НДФЛ он подаёт не позднее 30 апреля следующего года, платит — не позднее 15 июля.

После налога, своей доли пошлины и погашения долга у Сергея от 450 000 ₽ остаётся 319 500 ₽. У ООО расходы сверх цены переуступки — 22 000 ₽ пошлины, зато оно входит в договор с прежней ставкой 35 000 ₽ в месяц и оставшимся сроком, а не ищет участок заново.

Что делать арендатору — пошагово

1. Проверьте основание аренды: найдите в договоре ссылку на торги. Если участок с аукциона, переуступка невозможна, и дальше идти незачем.
2. Прочитайте условие о передаче прав. Для публичного участка со сроком более пяти лет требование согласия недействительно; для остальных случаев условие договора работает.
3. Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что аренда зарегистрирована, а арестов, запретов и залога арендных прав на ней нет.
4. Согласуйте расчёты с арендодателем — сверка по арендной плате снимает будущий спор о солидарном долге.
5. Подпишите соглашение о переуступке в трёх экземплярах и акт передачи участка с документами.
6. Направьте уведомление арендодателю заказным письмом в разумный срок после сделки, приложив копию соглашения.
7. Подайте документы на регистрацию — семь рабочих дней в Росреестре, девять через МФЦ. Запись об арендаторе меняется, договор остаётся тот же.
8. Отчитайтесь по налогу, если переуступка была платной: 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Если по итогам проверки выясняется, что передать права нельзя, остаётся второй путь — расторгнуть договор аренды и дать новому пользователю получить участок самостоятельно. Как публичный участок берут в аренду с прицелом на выкуп, разобрано в статье про аренду земли у государства, а состав условий самого договора — в образце договора аренды земельного участка.