Как выделить долю в доме в натуре

Выдел в натуре и порядок пользования — это разные требования

Их путают чаще всего, хотя постановление Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 разводит их в одном пункте. Подпункт «а» пункта 6 описывает выдел: истцу передаётся определённая изолированная часть жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, и он утрачивает право на долю в общем имуществе. Подпункт «б» — про порядок пользования: каждому передаётся конкретная часть строения исходя из его доли, но право общей собственности не прекращается, а выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать долям.

Отсюда практическая разница. Порядок пользования по статье 247 ГК РФ не требует ни отдельного входа, ни переоборудования — это распределение комнат между людьми, которые остаются совладельцами одного дома; если кому-то досталось больше причитающегося, с него можно взыскать плату за пользование излишком. Выдел меняет сам объект недвижимости и требует, чтобы будущая часть могла существовать самостоятельно.

Когда выделить не получится

Барьер сформулирован в пункте 3 статьи 252 ГК: если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся получает не часть дома, а выплату стоимости своей доли от остальных участников. Что считать таким ущербом, объясняет пункт 7 Пленума № 4 — существенное ухудшение технического состояния дома, превращение жилых помещений в нежилые из-за переоборудования, передача на долю помещений, непригодных под жильё из-за малого размера площади или неудобства пользования.

Деньги вместо доли не навязывают ни одной из сторон произвольно. Компенсация вместо выдела допускается с согласия самого собственника (п. 4 ст. 252 ГК). Обязать принять её без согласия суд может только при трёх условиях сразу: доля незначительна, реально выделена быть не может, существенного интереса в использовании общего имущества у собственника нет. Половина дома незначительной долей не является, поэтому требование «обяжите брата взять деньги за его 1/2» неисполнимо. Симметрично работает и пункт 11 Пленума № 4: при реальной возможности выдела компенсацию нельзя взыскать ни в пользу выделяющегося, ни в пользу остальных, если они против её получения. С получением компенсации право на долю прекращается (п. 5 ст. 252 ГК).

Работы, без которых выдел не состоится, пункт 10 Пленума № 4 называет прямо: возведение жилых пристроек к дому и переоборудование нежилых помещений в жилые допускаются лишь при наличии разрешения на строительство. Пункт писался до реформы 2018 года — на частный дом разрешение теперь не выдаётся вовсе (пункт 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ), его заменило уведомление о планируемой реконструкции, но узаконить перестройку всё равно придётся. Затраты на такие работы суд распределяет между сторонами с учётом долей — на это правило пункт 10 и ссылается, это статья 249 ГК РФ.

Что появится в ЕГРН и что будет с участком

Квартир в частном доме не образуется: квартирой часть 3 статьи 16 ЖК РФ называет помещение в многоквартирном доме, а от раздела жилой дом многоквартирным не становится. С 1 марта 2022 года пункт 40 статьи 1 ГрК РФ называет результат такого раздела домом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Два признака отсюда экспертиза и проверяет: глухую стену по линии раздела и свой выход наружу. Автономных вводов коммуникаций в определении нет, но кадастровые инженеры и эксперты обычно требуют и их. Если части дома уже числятся в ЕГРН как помещения-блоки, часть 1 статьи 16 ФЗ-476 признаёт их домами блокированной застройки независимо от того, здание это или помещение в здании.

Земельный участок делится отдельным действием и не всегда. По пункту 1 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе доли из участка образуется новый участок, а исходный сохраняется в изменённых границах; у выделяющегося возникает право на образуемый участок и прекращается доля в изменённом (п. 2). Ограничитель — пункт 1 статьи 11.9 ЗК РФ: предельные минимальные размеры участков задают градостроительные регламенты, и если один из двух будущих участков в норматив не укладывается, землю оставят в общей долевой собственности. Дом при этом делится и так: требования образовать отдельный участок под каждым домом блокированной застройки законодательство не содержит — это прямо сказано в письме Росреестра от 15.03.2023 № 11-00544/23.

Что делать собственнику

1. Закажите техническое заключение. Специалист скажет, можно ли обособить вашу часть под требования пункта 40 статьи 1 ГрК и во что обойдётся переоборудование.
2. Соглашение подписывают все сособственники. Нотариальная форма здесь, как правило, не нужна: часть 1.1 статьи 42 ФЗ-218 требует удостоверения сделок по отчуждению долей, но первым же исключением выводит случай, когда своими долями по одной сделке распоряжаются все участники. Отдельной нормы именно о соглашении про выдел в натуре нет, это вывод по аналогии, и практика управлений Росреестра различается — форму уточните в своём управлении заранее.
3. Закажите техплан у кадастрового инженера на каждую образуемую часть и подайте документы на учёт и регистрацию через МФЦ или сайт Росреестра.
4. Не договорились — идите в суд. Иск подают по месту нахождения дома, подсудность здесь исключительная (часть 1 статьи 30 ГПК РФ). Требование о выделе относится к искам о праве собственности: пошлина считается как по имущественному иску, цена — стоимость дома, но не ниже его инвентаризационной оценки.
5. Готовьтесь к строительно-технической экспертизе. Суд назначает её по статье 79 ГПК РФ; эксперт предлагает варианты раздела с отступлением от идеальных долей и считает денежную компенсацию за разницу.

Связанные материалы

• Исковое заявление о выделе доли в общем имуществе
• Доля в квартире: как выкупить у родственника, отказаться или продать
• Соглашение о выделении долей детям по материнскому капиталу