Можно ли продать квартиру в аварийном доме

Покупателю возместят не больше, чем он заплатил

Это главное последствие сделки, и оно бьёт по покупателю, а не по продавцу. По ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ гражданин, получивший право собственности на квартиру уже после признания дома аварийным, вправе претендовать только на выплату возмещения, и её размер не может превышать стоимость приобретения квартиры. Купили за 1,2 млн ₽ — получите 1,2 млн ₽, даже если оценка по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе и участке, убытки от переезда) даст 1,8 млн ₽.

Ни квартиры взамен, ни региональных доплат. Норма прямо отключает для таких собственников ч. 8 (другое жильё по соглашению с зачётом стоимости) и ч. 8.1 (дополнительные меры поддержки, которые вправе установить субъект РФ). Расчёт на расширение жилплощади при расселении здесь не работает вовсе: даже без ограничения возмещение считается по изымаемому помещению, а не по нормативу на человека.

Единственное исключение — наследование. Тот, к кому квартира в аварийном доме перешла по наследству, под ограничение не подпадает и сохраняет обычный набор прав.

Дата покупки решает всё. Часть 8.2 появилась в кодексе 28 декабря 2019 года — в день официального опубликования ФЗ от 27.12.2019 № 473-ФЗ, который вступил в силу сразу, без отсрочки. К тем, кто стал собственником раньше, ограничение не применяется: акты жилищного законодательства обратной силы не имеют (ч. 1 ст. 6 ЖК РФ). Поэтому продавец, купивший квартиру до аварийности, может иметь право на новое жильё, а покупатель того же объекта — уже нет.

Ипотека и материнский капитал: сделка только за свои

В доме, признанном аварийным, все жилые помещения считаются непригодными для проживания — это записано в ч. 4 ст. 15 ЖК РФ. Отсюда два практических ограничения.

Маткапитал не пропустят. Отказ в распоряжении средствами прямо предусмотрен п. 8 ч. 2 ст. 8 ФЗ-256, если есть сведения о непригодности помещения или об аварийности дома. Проверяет это не покупатель: по ч. 1.3 той же статьи СФР сам запрашивает данные в органах местного самоуправления и в жилищном надзоре.

Ипотеку банк почти наверняка не даст. Прямого запрета в законе нет, требования к предмету залога банк устанавливает сам, но квартира в доме под снос как обеспечение его не устраивает. Отсюда узкий круг покупателей и расчёты собственными деньгами — через аккредитив или нотариальный депозит, как в обычном договоре купли-продажи квартиры. Сроки и порядок расчётов лучше закрепить заранее — для этого и нужен предварительный договор.

Дом по реновации в Москве — противоположный случай

Программу реновации часто путают с аварийным фондом, хотя правила там обратные. Дом, включённый в программу, аварийным не признан, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к нему не применяется, и дата покупки квартиры значения не имеет. По ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 собственнику предоставляется равнозначное жильё: жилая площадь и количество комнат не меньше прежних, общая площадь больше, дом — в том же районе Москвы (для Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов — в границах округа).

Вместо равнозначной квартиры собственник вправе письменно потребовать равноценное возмещение деньгами, но заявление подаётся в течение двадцати дней со дня получения проекта договора. Деньги не получит тот, у кого в ЕГРН зарегистрированы ограничения или обременения, — например, непогашенная ипотека.

Что проверить до сделки

1. Выписку из ЕГРН. Не слова продавца: в выписке видны и сведения об аварийности, и решение об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд, и записи об арестах. Заказать её можно через Госуслуги за пару дней.
2. Основание аварийности. Решение принимает межведомственная комиссия в порядке ПП РФ от 28.01.2006 № 47; у администрации запрашивают само заключение и распоряжение. Перечень аварийных домов обязана содержать региональная адресная программа переселения (ст. 16 и 20.15 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ), а сами такие программы размещаются в ГИС ЖКХ (п. 17 ч. 1 ст. 6 ФЗ от 21.07.2014 № 209-ФЗ).
3. Требование о сносе. По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ орган, признавший дом аварийным, предъявляет собственникам требование снести или реконструировать его в разумный срок за свой счёт; если этого не сделали, участок и каждая квартира в доме изымаются. Спросите, направлялось ли требование и какой срок в нём стоит.
4. Срок действия решения об изъятии. Оно действует три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ), а обжаловать его можно в течение трёх месяцев со дня уведомления собственника (п. 14 той же статьи).
5. Цену в договоре. Дисконт к рынку здесь не «скидка за ремонт», а плата за то, что верхняя граница будущего возмещения равна цене договора. Занижать её ради налога бессмысленно вдвойне: именно эта сумма и станет потолком выплаты.