Нужно ли присутствие одаряемого при дарении квартиры

Одаряемый в другом городе: два нотариуса вместо доверенности

Про него редко знают, а он снимает проблему целиком. По ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате сделку могут удостоверить два и более нотариуса, если её участники не могут присутствовать совместно. Работает это так:

• нотариусы готовят проект договора в электронной форме через единую информационную систему нотариата;
• каждая сторона приходит к своему нотариусу и подписывает электронный экземпляр простой электронной подписью, а бумажный остаётся в делах конторы;
• нотариусы скрепляют документ своими квалифицированными подписями.

Такой договор считается заключённым в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Для дарения квартиры это означает: даритель остаётся в своём городе, одаряемый — в своём, доверенность не нужна вовсе, а вместе с ней отпадает и спор о полномочиях представителя.

Два условия. Обоих нотариусов стороны подбирают сами и сами же решают, кто из двоих подаст заявление на регистрацию: выбор закон отдаёт участникам сделки (ч. 2 ст. 53.1 Основ). И хотя бы один нотариус обязан вести деятельность в субъекте РФ, где находится квартира (ч. 3 ст. 53.1 и ч. 3 ст. 56 Основ): если ни даритель, ни одаряемый в этом регионе не живут, съездить к нотариусу «по адресу квартиры» придётся одному из них.

Заявление о регистрации права в Росреестр подаёт сам нотариус — электронно и не позднее окончания рабочего дня, если стороны не возразили против этого и не назначили в договоре другой срок (ч. 2 ст. 55 Основ). Идти в МФЦ не нужно ни дарителю, ни одаряемому, а регистрация по электронно поданным нотариальным документам занимает один рабочий день (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218).

Доверенность: что в ней написать и кому её нельзя выдать

Второй путь — представитель. Доверенность на принятие дара обязательно нотариальная: она выдаётся и на сделку, требующую нотариальной формы, и на подачу заявления о государственной регистрации (п. 1 ст. 185.1 ГК). Заочно её не оформить — сам одаряемый к нотариусу прийти обязан, зато представителя вести с собой не нужно, и он может находиться где угодно; подробности — в материале про доверенность на человека в другом городе.

Конкретика вместо общих формул. П. 5 ст. 576 ГК объявляет ничтожной доверенность на совершение дарения, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения. Формально норма написана про сторону дарителя, но обратную доверенность — на принятие дара — нотариусы составляют по тому же принципу: конкретная квартира с адресом и кадастровым номером, фамилия дарителя, полномочие подписать договор и подать документы на регистрацию.

Даритель представителем быть не может. Представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также представлять одновременно обе стороны (п. 3 ст. 182 ГК); такую сделку суд по иску представляемого может признать недействительной. Так что схема «сам себе подарю по доверенности от племянника» не работает — нужен посторонний человек.

Срок. Без указания срока доверенность действует год со дня совершения, а без даты совершения — ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК); верхнего предела у срока нет. Сколько стоит удостоверение и как проверить документ в реестре — в статье про нотариальную доверенность.

Дарение ребёнку: за него расписывается взрослый

Возраст одаряемого меняет ответ полностью.

До 14 лет. Сделки за малолетнего совершают его родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК) — вести ребёнка к нотариусу не нужно, договор подписывает законный представитель. Правило о том, что дети с шести лет сами вправе принимать безвозмездную выгоду, здесь не спасает: оно распространяется только на сделки, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (подп. 2 п. 2 той же статьи), а дарение квартиры требует и того и другого.

С 14 до 18 лет. Подросток подписывает договор сам, но с письменного согласия законного представителя (п. 1 ст. 26 ГК). К нотариусу идут оба.

Родитель дарит собственному ребёнку. Распространён совет «ищите второго родителя, иначе конфликт интересов». На самом деле закон делает для дара прямое изъятие: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, кроме передачи имущества подопечному в дар или в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК), а к сделкам законных представителей несовершеннолетнего это правило распространено абзацем вторым п. 1 ст. 28 ГК. Запрет представителю действовать в отношении себя лично здесь не мешает: он и сам сформулирован с оговоркой «за исключением случаев, предусмотренных законом». Отец, дарящий долю сыну восьми лет, расписывается и за себя, и за него.

Разрешение органа опеки на принятие дара не требуется: оно нужно на сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК), а подарок его увеличивает.

Что делать, если одаряемый не может приехать

1. Спросите своего нотариуса про удостоверение сделки двумя нотариусами: второго, в городе одаряемого, стороны выбирают сами, и один из двоих должен работать в регионе, где находится квартира.
2. Если дистанционный вариант не подошёл, одаряемый идёт к любому нотариусу по месту, где находится, и выдаёт доверенность на принятие дара конкретной квартиры.
3. Представителем назначайте не дарителя и не человека, который в этой же сделке представляет дарителя.
4. Проект договора согласуйте заранее: шаблон и разбор условий — на странице договора дарения.