Дарственная на квартиру через МФЦ: как оформить дарение

Можно ли оформить дарственную через МФЦ без нотариуса

Нет, если и даритель, и одаряемый — граждане. Пункт 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ прямо требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества, заключённого между гражданами. Норма действует с 13 января 2025 года и не делает исключения для близких родственников: дарение квартиры дочери, внуку или родному брату удостоверяется так же, как дарение постороннему человеку.

Договор, составленный в простой письменной форме и принесённый в МФЦ, регистрацию не пройдёт. Несоблюдение обязательной нотариальной формы означает ничтожность сделки по ст. 163 ГК РФ — то есть она не порождает последствий с самого начала, и никакие расписки об этом не спасают.

Исключение одно, и оно узкое: правило написано про сделки «между гражданами». Если стороной выступает организация — например, компания дарит квартиру работнику или жильё передаёт фонд, — нотариальное удостоверение по ст. 574 ГК не требуется, и подача через МФЦ в простой письменной форме работает как раньше. Оговорка: когда предмет такого дарения — доля в праве общей собственности, нотариус всё равно обязателен, но уже по другому основанию — ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218.

На доли новое правило ничего принципиально не меняет. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности и до этого удостоверял нотариус в силу той же ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, а изъятие из этого правила для случая, когда все сособственники отчуждают свои доли одной сделкой, к дарению между гражданами теперь неприменимо: ст. 574 ГК требует нотариуса независимо от предмета.

Что делает нотариус, а что МФЦ

После удостоверения договора нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня сам направить в Росреестр заявление о регистрации и документы в электронной форме, если стороны против этого не возражают (ст. 55 Основ законодательства о нотариате). Это часть нотариального действия, а не отдельная платная услуга. Поэтому в типовой сделке в МФЦ не идёт никто: договор подписывается у нотариуса, документы уходят в реестр в тот же день.

МФЦ остаётся запасным маршрутом — когда стороны заявили нотариусу возражение против электронной подачи либо когда дарение идёт с участием организации и удостоверять его не нужно. Составить или проверить договор в МФЦ нельзя: центр принимает готовый пакет, формирует заявление и передаёт его в Росреестр.

Собственником одаряемый становится не после подписания договора, а после внесения записи в ЕГРН. Подтверждает это выписка из реестра: как её заказать и сколько она стоит, разобрано в материале как заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги.

Какие документы нужны

Пакет собирают к визиту к нотариусу; в МФЦ, если до него дойдёт дело, несут уже удостоверённый договор и то же удостоверение личности.

• Паспорта дарителя и одаряемого. За ребёнка до 14 лет действует законный представитель — нужны свидетельство о рождении и его паспорт.
• Правоустанавливающий документ на квартиру: договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
• Нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира приобреталась в браке и является общим имуществом (ст. 35 СК РФ).
• Согласие банка-залогодержателя, если квартира в ипотеке: заложенное имущество дарится только с его согласия (п. 1 ст. 37 ФЗ-102).
• Документ об уплате госпошлины за регистрацию перехода права.
• Доверенность, если вместо стороны действует представитель.

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ, выписка о зарегистрированных лицах и оценка квартиры в обязательный пакет не входят. Нотариус может запросить дополнительные документы, если у него возникнут сомнения в дееспособности дарителя или в чистоте права.

Сколько стоит дарение квартиры в 2026 году

Платежей три: госпошлина за нотариальное удостоверение, региональный тариф нотариуса и госпошлина за регистрацию перехода права. Поскольку с 2025 года нотариальная форма для этой сделки обязательна, удостоверение оплачивается госпошлиной по пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ — 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽.

Близким родственникам Федеральный закон от 23.07.2025 № 231-ФЗ дал скидку: п. 19 ст. 333.38 НК РФ уменьшает госпошлину за удостоверение дарения недвижимости между членами семьи и близкими родственниками наполовину. Льгота действует с 23 июля 2025 года и распространяется только на федеральную часть — региональный тариф нотариальной палаты субъекта считается отдельно и по её собственным расценкам, поэтому итог в Москве и в Кургане различается.

Ирина из Самары дарит дочери двухкомнатную квартиру с кадастровой стоимостью 5 200 000 ₽; эту же сумму стороны указали в договоре как стоимость дара. Расчёт по ставке 0,5% дал бы 26 000 ₽, но действует потолок 20 000 ₽, а мать и дочь — близкие родственники, поэтому госпошлина нотариусу составит 10 000 ₽. Сверху оплачивается региональный тариф палаты Самарской области, его размер уточняют в конторе. За регистрацию перехода права дочь платит 4 000 ₽. Скидки за подачу через Госуслуги нет — коэффициент 0,7 по п. 4 ст. 333.35 НК РФ не применяется с 1 января 2023 года.

Если кадастровая стоимость квартиры превышает 20 млн ₽, регистрация считается иначе: 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽. Полученную сумму округляют до полных 100 ₽ в меньшую сторону.

Когда одаряемый платит НДФЛ

Подарок — это доход одаряемого, но при дарении между членами семьи и близкими родственниками он освобождён от налога по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Перечень закрытый и повторяет Семейный кодекс: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Тёти, дяди, племянники, двоюродные братья и сёстры, свёкор и тёща в него не входят — им придётся платить.

Декларацию при освобождении подавать не нужно. Если инспекция пришлёт письмо с вопросом об источнике дохода, достаточно ответить пояснением и приложить документы о родстве.

Для остальных доход считают не от рыночной цены и не от суммы в договоре, а от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права; при дарении доли — от соответствующей части этой стоимости (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Ставка — 13% на сумму до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Та же квартира кадастровой стоимостью 5 200 000 ₽, но одаряемая — племянница дарительницы. Родство есть, а освобождения нет: налог составит 312 000 ₽ плюс 15% от 2 800 000 ₽, то есть 732 000 ₽. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. В приложении 1 декларации указывают код вида дохода 018, а в разделе 2 — код группы доходов 02 (приложение № 4 к порядку заполнения, приказ ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@). Даритель не платит ничего: дохода он не получает.

Дарение доли и квартиры с долгами по ЖКХ

Подарить долю можно без согласия остальных сособственников, и извещать их заранее тоже не нужно: преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ работает только при возмездном отчуждении. Отсюда и соблазн «подарить» долю постороннему покупателю вместо продажи — но прикрытая дарением купля-продажа притворна и оспаривается по п. 2 ст. 170 ГК РФ, а сособственник может потребовать перевода прав покупателя на себя.

Долги за коммунальные услуги дарению не мешают: Росреестр их не проверяет, справка об отсутствии задолженности в пакет документов не входит. Обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникает у одаряемого с момента регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), а накопленный до этого долг остаётся личным долгом дарителя, и управляющая компания взыскивает его с него.

Можно ли подарить квартиру без присутствия одаряемого

Дарение — договор, а не одностороннее распоряжение имуществом. Оно предполагает принятие дара (п. 1 ст. 572 ГК РФ), и одаряемый вправе отказаться от него в любой момент до передачи (ст. 573 ГК РФ). Значит, у нотариуса должны быть обе стороны либо представитель по нотариальной доверенности — как её оформить, описано в материале нотариальная доверенность.

Доверенность здесь особая. Если в ней не назван одаряемый и не указан предмет дарения, она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Общая формулировка «дарить любое принадлежащее мне имущество любым лицам» не сработает — нотариус по такому документу сделку не удостоверит.

За малолетнего до 14 лет дар принимает законный представитель: самостоятельно принять безвозмездную выгоду ребёнок вправе только по сделке, не требующей нотариального удостоверения и регистрации (ст. 28 ГК РФ), а здесь нужно и то, и другое. Подросток с 14 до 18 подписывает договор сам, но с письменного согласия родителей (ст. 26 ГК РФ). Разрешение органов опеки в этом случае не нужно: имущество ребёнка не отчуждается, а приобретается.

Когда дарение отменяют или признают ничтожным

Отозвать дарственную «по передумал» нельзя. Основания отмены перечислены в ст. 578 ГК РФ, и перечень закрытый: покушение одаряемого на жизнь дарителя, его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений; обращение с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создающее угрозу её безвозвратной утраты; дарение предпринимателем или организацией за счёт средств от предпринимательской деятельности в течение шести месяцев до банкротства. Договор может дополнительно предусмотреть отмену, если даритель переживёт одаряемого. При отмене вещь возвращается, если сохранилась в натуре.

Отдельно закон запрещает саму сделку: дарение дороже 3 000 ₽ от имени малолетних и недееспособных, работникам образовательных, медицинских и социальных организаций от подопечных и их родственников, лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, в связи с их положением, а также между коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ).

Ссора с одаряемым, его переезд, отказ ухаживать за дарителем — не основания для отмены. Если ожидался уход, нужен был не договор дарения, а рента с пожизненным содержанием.

Что делать: порядок действий

1. Закажите выписку из ЕГРН и проверьте обременения: не должно быть ареста, а при ипотеке потребуется согласие банка.
2. Соберите документы из списка выше и получите нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке.
3. Запишитесь к нотариусу вдвоём с одаряемым. Текст договора готовит нотариус; готовый образец договора дарения поможет заранее понять структуру и обсудить условия.
4. Оплатите госпошлину за удостоверение с учётом скидки 50% для близких родственников и региональный тариф, подпишите договор.
5. Не возражайте против электронной подачи — тогда нотариус направит документы в Росреестр в тот же день, и запись появится в ЕГРН на следующий рабочий день. Госпошлину 4 000 ₽ за регистрацию оплачивает одаряемый.
6. Получите выписку из ЕГРН и передайте показания счётчиков и лицевые счета: с даты регистрации коммунальные платежи начисляются новому собственнику.
7. Если стороны не близкие родственники — до 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ и до 15 июля уплатите налог.

Когда квартира передаётся за деньги, а не безвозмездно, нужен другой документ — договор купли-продажи квартиры, у него своя форма и свои налоговые последствия.