Можно ли вернуть подаренный дом обратно дарителю

Пока переход права не зарегистрирован

До регистрации договор ещё можно отыграть двумя способами. Одаряемый вправе отказаться от дара в любое время до его передачи, и тогда договор считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ); отказ оформляется письменно (п. 2 той же статьи). Либо стороны подписывают соглашение о расторжении — в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Для недвижимости это означает визит к нотариусу: с 13 января 2025 года любое дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Окно здесь узкое. Нотариус, если стороны не возражают, подаёт заявление о регистрации в электронном виде не позднее окончания рабочего дня, если в договоре не назначен другой срок (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства о нотариате), а такие документы Росреестр регистрирует быстро. Передумали в тот же день — звоните нотариусу сразу.

После регистрации — только обратное дарение

Когда запись в ЕГРН сделана, путь один: бывший одаряемый дарит дом или квартиру бывшему дарителю новым договором. Это полноценная сделка у нотариуса со всеми расходами заново — нотариальный тариф из федеральной и региональной частей (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате) и госпошлина 4 000 ₽ за регистрацию права, если кадастровая стоимость не выше 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Что проверить до визита к нотариусу:

• Дом с участком. Если дом и земля под ним принадлежат одаряемому, дарить их обратно нужно вместе: отчуждение здания без участка того же собственника закон не допускает (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
• Супруг одаряемого. Полученное в браке в дар — личная собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ), согласие супруга на обратное дарение не требуется. Исключение — если в браке за счёт общих денег или труда супруга дом капитально отремонтировали или реконструировали и его стоимость значительно выросла: тогда суд может признать дом общим (ст. 37 СК РФ).
• Залог и аресты. Выписка из ЕГРН покажет, не заложил ли одаряемый дом и не наложен ли запрет регистрационных действий по его долгам.
• Одаряемый — ребёнок. Дарение от имени ребёнка до 14 лет запрещено (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ), так что подаренное малолетнему вернуть по договорённости не получится.

Кто заплатит налог при возврате

Обратное дарение — доход бывшего дарителя в виде недвижимости. Если стороны — члены семьи или близкие родственники по СК (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры), НДФЛ нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Во всех остальных случаях — невестка, зять, сожитель, тётя, друг — вернувший дом даритель платит 13 % с его стоимости, а с суммы свыше 2,4 млн ₽ — 15 % (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. Получается, что между неродственниками налог с одного и того же дома платят дважды: одаряемый при первом дарении и даритель при возврате. Если у дарителя есть основание для отмены по ст. 578 ГК РФ, судебный путь обходится без обратного дарения — но это уже спор, а не договорённость.

Ещё одно последствие: срок владения для будущей продажи начинается заново, с новой записи в ЕГРН. Без НДФЛ продать можно через 3 года, если дом вернул член семьи или близкий родственник либо если это единственное жильё продавца, и через 5 лет в остальных случаях (п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ).

Что делать, если одаряемый против

Уговорить не получилось — значит, нужен иск, и основания у него узкие: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленное причинение дарителю телесных повреждений, угроза утраты вещи большой неимущественной ценности или условие в договоре на случай, если даритель переживёт одаряемого. Срок на иск об отмене — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Если же дарственную подписали под давлением, обманом или в состоянии, когда даритель не понимал своих действий, это оспаривание сделки со сроком 1 год для оспоримой сделки (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Одна оговорка, от которой зависит весь спор: вернуть по суду можно только то, что сохранилось в натуре (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Если одаряемый дом уже продал, возвращать нечего — поэтому иск подают вместе с ходатайством о запрете регистрационных действий.

Порядок возврата по согласию

1. Закажите выписку из ЕГРН на дом и участок: собственник, обременения, запреты.
2. Договоритесь о нотариусе и соберите паспорта сторон, документы о родстве (для льготы по налогу и тарифу), данные о кадастровой стоимости.
3. Подпишите договор дарения у нотариуса — он сам направит документы в Росреестр.
4. Если вы не родственники, до 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ и до 15 июля заплатите налог.

Состав условий договора можно заранее сверить с образцом договора дарения — при обратном дарении стороны в нём просто меняются местами.