Обмен дома на квартиру: как оформить договор мены

Мена или две купли-продажи — что выбирать

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Каждая при этом одновременно продавец своего объекта и покупатель чужого, а правила главы 30 о купле-продаже применяются к мене, если не противоречат существу обмена (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Выгода мены — в отсутствии встречных денежных потоков: не нужны ни два аккредитива, ни подтверждение источника средств на полную стоимость жилья. Плата за это — связность. Договор один, поэтому приостановка регистрации, спор о равноценности или отказ одной из сторон бьют сразу по обеим: расторгнуть половину мены невозможно.

Разводить сделку на две купли-продажи стоит, когда объект одной из сторон в ипотеке, под арестом, получен по наследству недавно или принадлежит нескольким собственникам с разными интересами. Универсальный образец договора мены на сайте подойдёт для движимых вещей и как основа; под жильё с землёй его придётся дополнять разделами, о которых ниже.

Дом уходит только вместе с участком

Отчуждение здания без земельного участка под ним и участка без здания не допускается, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Это следствие принципа единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Значит, со стороны владельца дома предметом мены будут два объекта, а не один: жилой дом и участок, каждый со своим кадастровым номером.

Исключения из этого запрета закрытые, и к обычному дому на своей земле ни одно не относится: часть здания, которая не может быть выделена вместе с частью участка; здание на изъятом из оборота участке; сооружение на участке, обременённом сервитутом; объект культурного наследия при отчуждении на конкурсе.

Отдельный случай — участок не в собственности, а в аренде. Тогда предметом мены будет только дом, а к его приобретателю переходит право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях и в том же объёме, что были у прежнего собственника (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Это право переходит в силу закона, отдельного согласия арендодателя на саму сделку не требуется, если она не противоречит условиям пользования участком. Но арендодателя уведомляют и подписывают с ним соглашение о замене стороны в договоре аренды — иначе счета и претензии продолжат приходить прежнему владельцу дома.

Что обязательно написать в договоре мены

Форма — письменная, одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение влечёт недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). Обмен пакетами документов или письмами здесь не работает.

Предмет. Данные, позволяющие определённо установить каждый объект: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение; для участка дополнительно категория земель и вид разрешённого использования (ст. 554 ГК РФ). Без этого договор считается незаключённым.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования. Для жилого дома и квартиры это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и типовые шаблоны мены его почти всегда теряют. Здесь же прячется главный жилищный риск: член семьи, отказавшийся от участия в приватизации, сохраняет бессрочное право пользования квартирой и после смены собственника (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Стоимость каждого объекта. Прямо закон её не требует: пока в договоре не сказано иное, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Но без цифры невозможно ни рассчитать доплату, ни заполнить декларацию, ни объяснить налоговой, откуда взялась сумма дохода. Указывайте стоимость дома, участка и квартиры отдельными строками — при мене это три разных объекта с разными налоговыми последствиями.

Кто платит за передачу. Расходы на передачу и принятие несёт в каждом случае та сторона, на которой лежит соответствующая обязанность (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если хотите иначе — пишите прямо.

Доплата: как оформить разницу в цене

Когда стороны признали объекты неравноценными, сторона с более дешёвым имуществом оплачивает разницу непосредственно до или после исполнения своей обязанности передать товар, если договором не установлен другой порядок (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Доплата не превращает мену в куплю-продажу и не требует отдельного договора — это условие того же документа.

Отчёт независимого оценщика для мены не обязателен, но при заметной доплате он решает сразу две задачи: снимает будущий спор о равноценности и подтверждает перед инспекцией, почему дом с участком оценены именно так. Особенно это важно, когда объекты разного типа — сравнить дом с землёй и квартиру «на глаз» не получится.

Безопасный способ передать деньги тот же, что в купле-продаже: аккредитив или банковская ячейка с доступом по зарегистрированной выписке из ЕГРН. Наличными до регистрации доплату отдавать не стоит — если Росреестр приостановит переход права, возвращать её придётся отдельно.

Когда мену дома на квартиру удостоверяет нотариус

По общему правилу договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме. Нотариус становится обязательным в двух случаях:

• отчуждается доля в праве общей долевой собственности — ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, перечень исключений закрытый;
• объект принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину — ч. 2 ст. 54 ФЗ-218.

Во втором случае одного нотариуса мало: нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ); к родителям те же правила применяются по п. 3 ст. 60 СК РФ. Опека проверяет, не ухудшаются ли условия ребёнка, и при переезде из дома с участком в квартиру меньшей площади разрешение выдают не всегда.

Ещё два согласия, о которых забывают. Если объект нажит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). А если меняется доля, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право — правила ст. 250 ГК РФ применяются и при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). Подробности про выкуп и отказ разобраны в статье о доле в квартире.

Регистрация: два перехода права и три госпошлины

Договор мены сам по себе не регистрируется — в ЕГРН вносятся записи о переходе права по каждому объекту. Правило ст. 570 ГК РФ об одновременном переходе права после исполнения обязательств обеими сторонами к недвижимости не применяется: право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому заявления по всем объектам подают одним пакетом и от обеих сторон — иначе одна запись может пройти, а вторая зависнуть на приостановке.

Сроки установлены ч. 1 ст. 16 ФЗ-218. Госпошлину платит приобретатель права, и считается она по каждому объекту отдельно (ст. 333.33 НК РФ):

• квартира — 4 000 ₽, если её кадастровая стоимость не превышает 20 млн ₽; выше порога — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽, с округлением итога до полных 100 ₽ в меньшую сторону (пп. 22 п. 1);
• участок под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство и созданный на нём дом — по 700 ₽ за каждый объект (пп. 24 п. 1).

То есть владелец квартиры за дом с участком заплатит 1 400 ₽, а владелец дома за квартиру — 4 000 ₽. Скидки за подачу через Госуслуги нет с 1 января 2023 года: коэффициент 0,7 отменён, и пересчёты вроде «4 000 → 2 800 ₽» неверны.

НДФЛ: почему равноценный обмен от налога не освобождает

При исполнении договора мены происходит возмездная передача права собственности, и для целей налогообложения это реализация имущества; доход определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. Так сформулирован п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел по главе 23 НК РФ, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 21 октября 2015 года. Отсутствие доплаты на этот вывод не влияет — «денег не получал» не аргумент.

От налога освобождает только выдержанный минимальный срок владения: пять лет в общем случае (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) и три года, если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, приобретено по ренте или является единственным (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок считается по каждому объекту свой, и дом с участком тут могут разойтись: участок часто оформлен раньше дома. Проверяют его обе стороны: доход возникает у каждой, потому что каждая передаёт своё имущество, — получение доплаты тут ни при чём. Подробный разбор точек отсчёта — в статье о сроках владения при продаже имущества.

Если срок не выдержан, доход уменьшают одним из двух способов: документально подтверждёнными расходами на приобретение переданного объекта (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо вычетом 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — это общий лимит за год на все жилые объекты и участки, а не на каждый. Отдельно работает контроль по кадастру: если доход оказался меньше 0,7 кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доходом признаётся эта величина (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Ирина Соколова меняет дом 96 м² с участком ИЖС в Твери на двухкомнатную квартиру. Дом с землёй стороны оценили в 6 200 000 ₽, квартиру — в 5 000 000 ₽, разницу 1 200 000 ₽ Ирине доплачивает вторая сторона. Дом с участком Ирина купила два года назад одним договором за 4 800 000 ₽, то есть минимальный срок не выдержан. Её доход — стоимость полученной квартиры плюс доплата, 6 200 000 ₽. Совокупная кадастровая стоимость дома и участка 5 800 000 ₽, 70% от неё — 4 060 000 ₽, это меньше договорной цены, поэтому пересчёта по кадастру не будет. Ирина заявляет расходы на покупку дома с участком: база 6 200 000 − 4 800 000 = 1 400 000 ₽, налог по ставке 13% — 182 000 ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Вычет в 1 000 000 ₽ дал бы базу 5 200 000 ₽, а она уже попадает во вторую ступень шкалы: 312 000 ₽ плюс 15% с превышения над 2 400 000 ₽, итого 732 000 ₽. Расходный вариант выгоднее вчетверо.

Есть и встречный плюс: ограничений по способу оплаты жилья Налоговый кодекс не ставит, и договор мены прямо назван договором приобретения квартиры в перечне документов на вычет (письмо ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@). Расходами на приобретение признаётся стоимость полученной квартиры, указанная в договоре мены, а если её там нет — рыночная оценка. Значит, работает и имущественный вычет при покупке жилья до 2 000 000 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), если он ещё не израсходован — см. условия вычета при покупке жилья. Прикинуть сумму к уплате помогает калькулятор налога с продажи квартиры. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом регистрации перехода права, налог платят до 15 июля (ст. 229 НК РФ).

Что делать: порядок действий

1. Закажите свежие выписки из ЕГРН на дом, участок и квартиру: собственники, обременения, аресты, границы участка.
2. Проверьте, что дом и участок принадлежат одному лицу и оба свободны для отчуждения; если участок арендованный, заранее уведомите арендодателя и подготовьте соглашение о замене стороны в договоре аренды.
3. Согласуйте стоимость каждого объекта и размер доплаты, при существенной разнице закажите оценку.
4. Соберите согласия: нотариальное согласие супругов, разрешение опеки при участии ребёнка, извещение сособственников при мене доли.
5. Подпишите договор мены и передаточные акты по каждому объекту, а при доплате — заложите деньги в аккредитив или ячейку.
6. Подайте документы в МФЦ или Росреестр одним пакетом от обеих сторон, оплатив пошлину по каждому объекту.
7. После регистрации проверьте выписки и отчитайтесь по НДФЛ, если минимальный срок владения не выдержан.