Договор мены

Существенные условия и форма

Существенное условие договора мены — предмет: наименование, количество и характеристики каждого из обмениваемых товаров. Без определения предмета договор не считается заключённым. Цена товаров в денежном выражении в договоре не обязательна, но рекомендуется указывать — она нужна для целей налогообложения, оценки равноценности и расчёта компенсации при доплате.

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если иное не вытекает из договора (ст. 568 ГК РФ). Если стороны признают свои товары неравноценными, разница в цене подлежит оплате денежной суммой — непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар. Такую доплату называют компенсацией, и она не превращает договор мены в куплю-продажу: соотношение «товар + деньги в обмен на товар» остаётся в рамках мены, пока денежная часть не становится преобладающей.

Форма договора — простая письменная для сделок между гражданами на сумму свыше 10 000 ₽ и для всех сделок с участием юрлиц. При обмене недвижимости — обязательна государственная регистрация перехода прав в Росреестре. Сам договор мены недвижимости государственной регистрации не подлежит (с 1 марта 2013 года), регистрируется только переход права собственности к каждой стороне.

Переход права собственности и риски

По общему правилу право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно — после того, как обе стороны исполнили свои обязанности по передаче (ст. 570 ГК РФ). Это ключевое отличие от купли-продажи, где право обычно переходит к покупателю в момент передачи ему товара продавцом, независимо от расчётов.

Правило о синхронности означает: если одна сторона уже передала свой товар, а вторая — ещё нет, право собственности на оба товара остаётся прежним до момента встречной передачи. Сторона, исполнившая раньше, не становится «временным владельцем без права» — она вправе требовать встречной передачи или отказаться от договора и потребовать свой товар обратно.

Стороны могут изменить это правило договором — например, согласовать, что право собственности переходит в момент передачи каждого товара. Для недвижимости такого «синхронного» правила не применяется: переход права на каждый объект регистрируется в Росреестре независимо, и право возникает у стороны с момента внесения записи.

Если контрагент не передаёт свой товар, добросовестная сторона вправе требовать передачи в натуре или возмещения убытков. Применяются те же средства защиты, что и в купле-продаже: ст. 463 ГК РФ об отказе от исполнения, ст. 475 о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, ст. 481-482 о таре и упаковке.

Налоговые последствия мены

Самая «коварная» часть договора мены — налоги. Несмотря на отсутствие денежных расчётов, сделка считается реализацией товаров обеими сторонами. У каждой стороны возникают:

• НДС с реализации (если сторона — плательщик НДС) — налоговая база определяется как стоимость переданного товара по правилам ст. 154 НК РФ исходя из рыночной цены;
• налог на прибыль с реализации товара (для юрлиц) или НДФЛ с продажи имущества (для физлиц), за вычетом подтверждённых расходов на его приобретение;
• транспортный налог, налог на имущество — обязанность платить переходит к новому собственнику с даты перехода права.

Для физических лиц при обмене недвижимости действует минимальный срок владения. Общее правило — пять лет; три года достаточно, если право собственности получено по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если отчуждаемое жильё на дату сделки единственное (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок не выдержан — НДФЛ платится с разницы между рыночной стоимостью полученного и подтверждёнными расходами на отчуждаемое.

Вместо расходов можно взять имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ): для целей НДФЛ обмен приравнен к продаже. Важна оговорка, о которой обычно молчат: миллион — это совокупный лимит за налоговый период на все проданные за год жилые объекты и земельные участки. При мене дома с участком объектов сразу два, и вычет делится между ними, а не удваивается.

Когда выбирают мену, а когда — купли-продажу

Мена удобна, когда у обеих сторон есть имущество, которое нужно другой стороне, и денег у них либо нет, либо стороны не хотят гонять платежи через банк. Классические случаи — обмен квартирами без доплаты или с небольшой доплатой, обмен автомобилями, обмен оборудованием между предприятиями при модернизации производства.

В большинстве остальных случаев проще оформить две сделки купли-продажи. Это даёт каждой стороне независимый расчёт, упрощает учёт расходов для целей налогообложения и не создаёт связности — если одна сделка сорвётся, вторая останется в силе. Для разовых обменов имуществом между гражданами без участия посредников мена остаётся актуальной — она экономит сторонам один комплект документов.

Если предмет обмена — недвижимость, см. также договор купли-продажи недвижимости и порядок регистрации перехода прав. При обмене безвозмездно (без встречного предоставления) сделка превращается в договор дарения с иными налоговыми последствиями. При обмене на условиях разовой постоянной ренты или пожизненного содержания применяются правила о ренте, а не о мене.