Договор согласования перепланировки квартиры

Когда требуется согласование

Жилищный кодекс разделяет три понятия:

• Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ).
• Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт: перенос или разрушение перегородок, изменение площади помещений, оборудование новых проёмов.
• Реконструкция — изменение параметров объекта капитального строительства (этажности, площади, объёма). Реконструкция — это уже не перепланировка, она регулируется Градостроительным кодексом и требует получения разрешения на строительство.

Согласование требуется для любой перепланировки, затрагивающей несущие конструкции, инженерные сети общего пользования, площадь помещений. Замена обоев, мебели, межкомнатных дверей в существующих проёмах согласования не требует. Объединение санузла, перенос мокрых зон, демонтаж ненесущих перегородок, установка тёплого пола от системы отопления — всё это требует согласования.

Стороны и предмет договора

Заказчик — собственник помещения (физическое или юридическое лицо). Если собственников несколько, договор подписывают все либо один по нотариальной доверенности от остальных. В муниципальном жилье согласование заявляет наниматель с письменного согласия собственника-муниципалитета и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.

Исполнитель — проектная или юридическая организация, индивидуальный предприниматель, специализирующиеся на сопровождении согласований. Если исполнитель сам разрабатывает проект перепланировки, он должен иметь допуск саморегулируемой организации (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования по ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ. На субподряд проектные работы передают организации с допуском СРО.

В преамбуле договора указывают полные данные сторон, а допуск СРО исполнителя фиксируют реквизитом реестровой записи — это подтверждает право исполнителя разрабатывать проект.

Гр. Смирнова Ольга Николаевна, зарегистрированная по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, д. 52, кв. 18, именуемая «Заказчик», с одной стороны, и ООО «ПроектГрад» (ИНН 1655098765), член саморегулируемой организации Ассоциация «Гильдия проектировщиков Республики Татарстан» (рег. № СРО-П-089-12345), в лице директора Гафурова Р. И., именуемое «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор.

Предмет договора — комплекс услуг по сбору документов, разработке или экспертизе проекта, представлению интересов заказчика в государственных органах, оформлению результата перепланировки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Объект перепланировки описывают так, чтобы его нельзя было спутать: адрес, площадь, кадастровый номер и перечень планируемых изменений.

Объектом перепланировки является квартира по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, д. 52, кв. 18, общая площадь 58,3 кв. м, кадастровый номер 16:50:0110503:2345. Перепланировка включает объединение ванной комнаты и туалета в совмещённый санузел с демонтажем ненесущей перегородки и перенос ненесущей перегородки между кухней и коридором на 0,45 м. Работы не затрагивают несущие конструкции и стояки общего пользования.

Состав услуг исполнителя

Стандартный пакет включает:

1. Подготовка исходных документов. Заказ технического паспорта в БТИ или у кадастрового инженера, выписка из ЕГРН, поэтажный план дома, согласие всех собственников и зарегистрированных совершеннолетних жильцов.
2. Разработка или получение проекта перепланировки. Если изменения значительные, проект готовит организация с допуском СРО. Для типовых перепланировок муниципалитеты принимают эскизы — упрощённый формат без полного проекта.
3. Согласование проекта со специализированными службами. Роспотребнадзор (если затрагиваются санитарные нормы), управляющая компания или ТСЖ, в отдельных случаях — газораспределительная организация, поставщик электроэнергии, МЧС.
4. Подача заявления в муниципалитет через Госуслуги или МФЦ. С 2024 года в большинстве регионов услуга доступна полностью в электронном виде. Заявление рассматривается не позднее 45 дней (ст. 26 ЖК РФ).
5. Получение решения о согласовании или мотивированного отказа. При отказе — анализ оснований и подготовка к судебному обжалованию либо доработка проекта.
6. Производство работ заказчиком в соответствии с согласованным проектом. Исполнитель в этой части обычно только консультирует — сами строительные работы предмет отдельного договора подряда.
7. Приёмка перепланировки. После завершения работ муниципалитет назначает приёмочную комиссию, которая утверждает акт о завершённой перепланировке (ст. 28 ЖК РФ).
8. Изменения в ЕГРН. После утверждения акта орган, проводивший согласование, сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации изменений — с 1 апреля 2024 года (Федеральный закон № 608-ФЗ) заказчику подавать документы в Росреестр отдельно не нужно. Перепланировка считается завершённой со дня внесения сведений в ЕГРН.

В договоре состав услуг перечисляют закрытым списком и отделяют работы, которые исполнитель не выполняет, — прежде всего сам ремонт.

В состав услуг Исполнителя входит: получение технического паспорта и выписки из ЕГРН, разработка проекта перепланировки и технического заключения, подача заявления о согласовании в орган местного самоуправления через МФЦ, получение решения, сопровождение приёмки и контроль внесения изменений в ЕГРН. Строительно-монтажные работы по согласованному проекту Заказчик выполняет самостоятельно; в предмет договора они не входят.

Цена услуг и порядок оплаты

Стоимость услуг по согласованию зависит от сложности перепланировки, региона, наличия готового проекта, необходимости судебного узаконивания. Обычно тариф разделяется по этапам: аванс при подписании договора (10–30% общей стоимости), платёж после получения решения муниципалитета и финальный платёж после внесения изменений в ЕГРН.

Стоимость услуг Исполнителя составляет 85 000 (Восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек. Оплата: аванс 30% — 25 500 (Двадцать пять тысяч пятьсот) рублей — в течение 3 рабочих дней с даты подписания; 40% — после получения решения о согласовании; оставшиеся 30% — после внесения изменённых сведений в ЕГРН.

Государственные пошлины и платежи в адрес третьих лиц (БТИ, кадастровый инженер, проектная организация) обычно оплачиваются заказчиком сверх вознаграждения исполнителя. Это удобно фиксировать в договоре отдельным пунктом — какие платежи входят в цену, какие нет.

Ответственность сторон

Исполнитель отвечает за качество услуг, в первую очередь за полноту собранного пакета документов и соответствие проекта строительным нормам. Если в согласовании отказано по вине исполнителя (например, проект не учёл вентиляционный короб), исполнитель устраняет недостатки без дополнительной оплаты или возвращает заказчику внесённые суммы.

Заказчик отвечает за полноту и достоверность сведений о квартире и о собственниках, за своевременное предоставление документов, за фактическое выполнение работ в соответствии с проектом. Если заказчик отступит от проекта в ходе ремонта, исполнитель не отвечает за последующий отказ муниципалитета в приёмке.

Любая сторона вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг по ст. 782 ГК РФ. Заказчик при отказе оплачивает фактически понесённые исполнителем расходы; исполнитель при отказе возмещает заказчику убытки. Удобно заранее согласовать неустойку за просрочку — это дисциплинирует обе стороны.

За нарушение сроков оказания услуг по вине Исполнителя Заказчик вправе требовать неустойку 0,1% стоимости услуг за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости. За просрочку оплаты Заказчик уплачивает Исполнителю неустойку 0,1% неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Частые ошибки

• Начинают ремонт до получения решения о согласовании. Это уже самовольная перепланировка: штраф для граждан по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — от 2000 до 2500 ₽, плюс предписание вернуть помещение в прежнее состояние.
• Затрагивают несущие стены без расчёта и заключения о безопасности. Такую перепланировку не согласуют и не узаконят через суд — комиссия и эксперты дадут отрицательное заключение.
• Отступают от согласованного проекта в ходе работ. Приёмочная комиссия не примет перепланировку, акт не утвердят, сведения в ЕГРН не внесут.
• Не оформляют согласие всех сособственников и совершеннолетних жильцов. Заявление вернут без рассмотрения, а срок согласования начнётся заново.
• Считают перепланировку завершённой сразу после ремонта. Юридически она завершена только со дня внесения изменений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ) — до этого квартиру нельзя продать или заложить без проблем с документами.

Похожие документы

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — если перепланировка планируется в новостройке, приобретаемой у застройщика.
• Договор строительного подряда — для оформления самих ремонтно-строительных работ по согласованному проекту.
• Договор купли-продажи квартиры — когда перепланировка нужна для предпродажной подготовки или узаконивания перед сделкой.
• Договор оказания юридических услуг — если перепланировку приходится узаконивать через суд по ст. 29 ЖК РФ.