Договор поднайма жилого помещения

Когда заключают договор поднайма

• Наниматель муниципальной квартиры уезжает на год в другой город и хочет, чтобы жильё не пустовало.
• В двух- или трёхкомнатной квартире освободилась комната, и семья сдаёт её жильцу за плату.
• Сосед по коммунальной квартире просит пустить к себе родственника не бесплатно, а на возмездных условиях.
• Наниматель по обычному договору найма у частного собственника пересдаёт часть квартиры с его согласия — это тоже поднаём, но уже по ст. 685 ГК РФ. Оговорка: если наём краткосрочный, то есть заключён на срок до года, правила о поднайме к нему не применяются, пока стороны прямо не написали обратное в самом договоре найма (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если жильё вообще не приватизировано и договор социального найма остался от родителей, сначала разберитесь, кто сейчас наниматель: от этого зависит, чья подпись стоит в договоре поднайма. Разбор ситуации — в статье о том, что происходит с неприватизированной квартирой после смерти нанимателя.

Поднаём, субаренда и временные жильцы — три разных режима

Выдача по запросу «поднаём» сваливает в одну кучу три конструкции, у которых разные основания и разные последствия. Различать их проще всего по тому, кто платит и на какой срок пускают.

Практическая развилка проста. Берёте деньги — это поднаём, и без письменного согласия наймодателя он незаконен. Пускаете родственника пожить бесплатно — это временные жильцы: наймодателя достаточно предварительно уведомить, но проживание ограничено шестью месяцами подряд, а если срок проживания не согласован, жилец обязан съехать не позднее чем через семь дней со дня требования нанимателя (чч. 2 и 4 ст. 80 ЖК РФ). Субаренда же к жилью по социальному найму отношения не имеет вовсе: это глава об аренде, а не о найме.

Три согласия и норма площади

Наниматель вправе передать в поднаём часть занимаемого помещения, а в случае временного выезда — всё помещение целиком, но только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). Устного согласия закон не знает: «наймодатель не возражал» в суде не работает, а члены семьи, чью подпись не собрали, потом оспаривают вселение.

Вторая проверка — арифметическая. Договор можно заключить при условии, что после его заключения общая площадь помещения на одного проживающего составит не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (та же ч. 1 ст. 76). Обе нормы устанавливает орган местного самоуправления, и учётная не может превышать норму предоставления (чч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ). В Москве учётная норма — 10 кв. м для отдельных квартир и 15 кв. м для квартир, помещения в которых предоставлены разным семьям, а норма предоставления — 18 кв. м на человека (чч. 3 и 4 ст. 9, ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29). В других городах цифры свои — их смотрят в решении местной думы или администрации.

Считают не площадь сдаваемой комнаты, а общую площадь квартиры, делённую на всех, кто будет в ней жить после вселения поднанимателя.

1.7. После заключения настоящего договора в жилом помещении проживает 4 (четыре) человека, общая площадь на одного проживающего — 13,57 кв. м, что не менее учётной нормы 10 кв. м, установленной для отдельных квартир в городе Москве (ч. 1 ст. 76, ст. 50 ЖК РФ).

Третье ограничение — медицинское. Передача в поднаём не допускается, если в помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний из перечня по п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ (ч. 4 ст. 76 ЖК РФ). Сам перечень утверждён приказом Минздрава России от 29.11.2012 № 987н и действует до сих пор — в нём девять позиций, от туберкулёза с бактериовыделением до тяжёлых хронических заболеваний кожи с обильным отделяемым.

Коммунальная квартира и общежитие: где поднаём не пройдёт

Для комнаты в коммунальной квартире добавляется четвёртое согласие, и оно самое трудное. Требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Соседи против — законного способа сдать комнату нет: обойти эту норму нельзя ни решением суда, ни согласием наймодателя. Остаётся либо договариваться, либо пускать человека бесплатно временным жильцом, но и тут наймодатель вправе запретить вселение, если площадь на каждого проживающего окажется меньше нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ).

С общежитием история короче. Комната в общежитии относится к специализированному жилищному фонду, а наниматель специализированного жилого помещения не вправе ни обменивать его, ни передавать в поднаём (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ). Запрет безусловный: согласие коменданта, вуза или работодателя его не снимает, и договор поднайма комнаты в действующем общежитии ничтожен. Исключение одно — дом бывшего общежития, переданный в ведение органа местного самоуправления: к таким помещениям применяются нормы о социальном найме (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), и после этого поднаём становится возможен по общим правилам ст. 76 ЖК РФ.

Что писать в договоре: предмет, срок, плата

Договор поднайма заключается в письменной форме, и один экземпляр передаётся наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК РФ). Поэтому экземпляров три, а не два, — это первое отличие бланка от обычного договора найма жилого помещения.

Строка «помещение принадлежит наймодателю на основании» сбивает с толку чаще всего. В договоре поднайма собственника среди сторон нет: наниматель пишет не выписку из ЕГРН, а реквизиты своего договора социального найма — номер, дату и наймодателя, который его заключил. Если же вы заполняете обычный договор найма у собственника, в эту строку идёт правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор передачи при приватизации) и номер записи в ЕГРН с датой.

1.5. Помещение занимает Наниматель на основании договора социального найма жилого помещения № 5590-2011-0148 от 18 апреля 2011 г., заключённого с наймодателем — Департаментом городского имущества города Москвы.

1.9. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остаётся Наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ).

Пункт 1.9 переписан из ч. 3 ст. 76 ЖК РФ дословно и защищает обе стороны. Поднаниматель не встаёт на жилищный учёт за счёт этой комнаты и не участвует в её приватизации, а отвечать перед городом за разбитую сантехнику и долги будет наниматель — не тот, кто их наделал.

Отдельным пунктом перечисляют тех, кто въезжает вместе с поднанимателем: этого прямо требует ч. 2 ст. 77 ЖК РФ. Забыли вписать ребёнка — формально он в квартире посторонний, и его проживание придётся согласовывать заново.

Срок стороны определяют сами, а если он в договоре не определён, договор считается заключённым на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ). Верхнего предела в законе нет — в отличие от пятилетнего потолка коммерческого найма, — но поднаём в любом случае живёт не дольше основного договора социального найма.

Плата обязательна: договор поднайма по прямому указанию закона возмездный, а её порядок, условия, сроки и размер стороны устанавливают по соглашению (ст. 78 ЖК РФ). Бесплатное проживание — это уже не поднаём, а временные жильцы.

3.1. Договор поднайма является возмездным. Плата за поднаём составляет 22 000 (Двадцать две тысячи) руб. 00 коп. в месяц (ст. 78 ЖК РФ).

3.3. Расходы на коммунальные услуги Поднаниматель возмещает Нанимателю в размере 1/4 начисленной суммы в срок 5 дней со дня предъявления платёжного документа.

Доля в 1/4 в образце взята не с потолка: после вселения поднанимателя с дочерью в квартире живут четверо. Привязка к числу проживающих избавляет от спора, когда счёт за воду вырастает. Факт оплаты подтверждают распиской о получении платы, если деньги передают наличными.

Как прекращается поднаём и как выселить поднанимателя

Договор прекращается по истечении срока, а также автоматически — при прекращении самого договора социального найма (чч. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ). Расторгнуть его досрочно можно по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора (ч. 3 той же статьи).

Дальше начинается процедура, которую почти никто не проходит правильно. Если поднаниматель или тот, за кого он отвечает, использует жильё не по назначению, систематически нарушает права соседей или бесхозяйственно с ним обращается, наниматель сначала предупреждает его о необходимости устранить нарушения, а при разрушении помещения назначает разумный срок для ремонта. И только если после предупреждения нарушения продолжаются, наниматель вправе расторгнуть договор и выселить поднанимателя вместе с вселёнными с ним гражданами — в судебном порядке (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Без предупреждения иск рассыпается на первом же заседании.

Отказ освободить комнату после окончания срока тоже решается судом: выселение происходит без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ). Сменить замок или вынести вещи нельзя — это самоуправство, а не защита права.

Если срок в договоре не указан, у выхода есть цена: сторона-инициатор обязана предупредить другую о прекращении договора за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ). Три месяца — веский довод в пользу того, чтобы срок всё-таки написать.

Частые ошибки

• Согласие на словах: закон требует письменной формы согласия наймодателя и членов семьи, устная договорённость договор не спасает.
• Считают площадь комнаты: норма применяется к общей площади квартиры, делённой на всех проживающих после вселения.
• Два экземпляра вместо трёх: экземпляр для наймодателя обязателен, без него о договоре город официально не знает.
• Поднаём комнаты в общежитии: специализированное жильё в поднаём не передаётся вовсе, договор ничтожен.
• Забыт ребёнок поднанимателя: вселяемых совместно граждан нужно перечислить поимённо.
• Выселение своими силами: и при нарушениях, и по окончании срока поднанимателя выселяют только через суд.

Похожие документы

• Договор найма жилого помещения — базовый договор с собственником жилья по главе 35 ГК РФ.
• Договор субаренды — та же схема пересдачи, но для арендованного имущества по п. 2 ст. 615 ГК РФ.
• Расписка о получении арендной платы — подтверждение платежей, если расчёты идут наличными.