Претензия в управляющую компанию ЖКХ

За что предъявлять претензию

Типовые поводы:

• Ненадлежащее качество коммунальных услуг: холодная вода вместо горячей, перебои с отоплением, низкое напряжение, перерывы в электроснабжении сверх нормативов (Приложение № 1 к ПП-354).
• Перерывы сверх допустимых. Например, по горячему водоснабжению — суммарно не более 8 часов в течение месяца, единовременно — не более 4 часов (для аварии — 24 часа). Превышение — основание для снижения платы.
• Неудовлетворительное содержание общего имущества: грязные подъезды, неисправные лифты, отсутствие уборки, протечки кровли, не работающее освещение, неубранный мусор, не очищенный двор от снега и наледи.
• Завышение начислений: применение неправильных нормативов, ошибки в показаниях ОДПУ, двойное начисление, отказ в перерасчёте за время отсутствия при выполненных условиях п. 86 Правил (раздел VIII ПП-354) — а условий два: индивидуального прибора учёта нет и есть акт об отсутствии технической возможности его установить.
• Отказ предоставить информацию: смета, отчёт об исполнении договора, тарифы, контактные данные аварийной службы (ст. 162 ЖК РФ, раздел VIII Правил, утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
• Несвоевременная реакция на аварийные заявки. По п. 13 Правил, утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 № 416, аварийно-диспетчерская служба отвечает на телефонный звонок не более чем за 5 минут, локализует аварийные повреждения внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения в течение получаса с момента регистрации заявки и ликвидирует засоры системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации.

Сценарии действий собственника при разных типах нарушений собраны в Навигаторе по спорам с управляющей компанией. Если речь о шуме, заливе или другом конфликте между соседями — параллельно полезно зафиксировать ситуацию в Навигаторе по защите прав потребителей в ЖКХ, поскольку отношения «собственник — УК» подпадают под ЗОЗПП.

Структура претензии и расчёт перерасчёта

Адресат — управляющая организация, ТСЖ или ЖСК по реквизитам договора управления и из ЕГРЮЛ. Если коммунальные услуги предоставляет напрямую ресурсоснабжающая организация (РСО) по прямым договорам, претензию направляют в РСО.

Описательная часть содержит:

• Адрес помещения, номер лицевого счёта, фамилию-имя-отчество и контакты собственника.
• Реквизиты договора управления (при наличии).
• Описание нарушения с конкретными датами, временем, продолжительностью, реквизитами актов и заявок в аварийную службу.
• Ссылки на нарушенные нормы: пункты ПП-354 о качестве и сроках, пункты договора управления, минимальный перечень работ из ПП РФ от 03.04.2013 № 290.
• Расчёт перерасчёта: размер платы за период нарушения уменьшается пропорционально количеству часов отклонения от норматива по формулам Приложения № 1 к ПП-354. Если перерасчёт уже считала УК и заявитель не согласен, прикладывают свой расчёт.

В требовательной части прямо называются:

1. Устранить нарушение в конкретный срок.
2. Произвести перерасчёт за указанный период с зачётом в счёт будущих платежей или возвратом на банковский счёт.
3. Выплатить неустойку и компенсировать убытки (например, ремонт квартиры после протечки кровли, починку техники из-за скачка напряжения).
4. Предоставить запрошенные документы (отчёт, смету, копию протокола ОСС) в течение 5 рабочих дней.

К претензии прилагают копии: акта о ненадлежащем качестве, фотографий, заявок в АДС, квитанций, отчётов экспертизы, паспорта (для подтверждения собственности — выписка ЕГРН). При требовании по протечке — акт о заливе.

Если УК отказала или промолчала

При отказе, отписке или молчании дольше 10 рабочих дней собственник параллельно использует три инструмента:

Жалоба в ГЖИ. Подаётся через сайт регионального жилнадзора, госуслуги или ГИС ЖКХ. ГЖИ проводит внеплановую проверку, выдаёт предписание об устранении нарушений и вправе штрафовать УК по ст. 7.22-7.23 КоАП РФ (до 200 000 ₽ за нарушение правил содержания) и ст. 14.1.3 КоАП РФ (до 350 000 ₽ за нарушение лицензионных требований). Это самый быстрый канал давления на УК.

Жалоба в Роспотребнадзор. Отношения собственника и УК — потребительские (Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17). Роспотребнадзор проверяет соблюдение прав потребителей и вправе оштрафовать УК по ст. 14.7-14.8 КоАП РФ.

Иск в суд. По требованиям о перерасчёте, взыскании ущерба, компенсации морального вреда. Госпошлина по делам о защите прав потребителей до 1 000 000 ₽ не уплачивается — расчёт см. в калькуляторе госпошлины. Подсудность — мировой судья до 100 000 ₽, далее районный суд. Пакет документов и порядок подачи — чек-лист искового заявления. В иске заявляют, помимо основного требования, штраф 50% по п. 6 ст. 13 ЗОЗПП и компенсацию морального вреда.

При систематических нарушениях собственники вправе на общем собрании сменить управляющую организацию или способ управления. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов в доме (ст. 44-48 ЖК РФ). Договор управления расторгается в одностороннем порядке с уведомлением УК и регистрирующего органа.

Связанные документы

Поскольку отношения собственника и УК подпадают под законодательство о защите прав потребителей, при возмещении ущерба от залива или скачка напряжения готовят исковое заявление о защите прав потребителя. Если нарушение качества коммунальных услуг сопоставимо с потребительским спором о товаре, полезен и порядок из претензии о возврате некачественного товара. Когда в собрании собственников по смене УК участвует представитель, ему оформляют доверенность на участие в общем собрании. Если УК тянет с выпиской по лицевому счёту, куда за ней идти и чем её заменить — в разборе справки о составе семьи. Когда нарушение затрагивает весь подъезд или дом, вместо отдельных претензий эффективнее направить коллективную жалобу с листом подписей жильцов. Если залив пошёл из вашей квартиры и УК отказывается фиксировать причину в акте, порядок действий виновника описан в статье Затопил соседей снизу: что делать и сколько платить. Если холод или протечка в новостройке идут от строительного брака, а не от содержания дома, требование адресуют застройщику по гарантии — претензия застройщику об устранении недостатков.