allcontract.ru

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами. Соответствует § 7 главы 30 ГК РФ (ст. 549-558). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре; сам договор с 01.03.2013 не регистрируется. Шаблон рассчитан на простую письменную форму и не подходит для двух случаев, где обязателен нотариус: отчуждение доли в праве общей долевой собственности, если свои доли по одной сделке отчуждают не все сособственники (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ), и продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Время заполнения: 7-10 минут

Шаг 1 из 333%
Стороны договора
Паспортные данные продавца и покупателя.
Превью документа
Обновляется по мере заполнения формы
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. ____                                                          ____

Гражданин(ка) Российской Федерации ____, паспорт ____, зарегистрирован(а) по адресу: ____, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации ____, паспорт ____, зарегистрирован(а) по адресу: ____, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает квартиру, расположенную по адресу: ____.
1.2. Характеристики квартиры:
— кадастровый номер: ____;
— общая площадь: ____ кв. м;
— этаж: ____;
— количество комнат: ____.
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ____.
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, кроме прав, указанных в п. 1.5 Договора, право собственности Продавца никем не оспаривается.
1.5. 

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
2.1. Стоимость квартиры составляет ____ рублей (____). Цена является окончательной и изменению не подлежит.

3. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Передача квартиры от Продавца к Покупателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 7 (семи) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
3.2. Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
3.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несёт Покупатель.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Все споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения квартиры.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для регистрирующего органа.
5.2. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: _________________ / ____ /
Покупатель: _________________ / ____ /

Договор купли-продажи квартиры: что это за документ и когда он нужен

Купля-продажа квартиры регулируется отдельным параграфом главы 30 ГК РФ — ст. 549–558. С 1 марта 2013 года сам договор не регистрируется, регистрируется только переход права собственности в Росреестре, и до этого момента покупатель квартирой не владеет, сколько бы актов стороны ни подписали.

Простой письменной формы для такой сделки достаточно не всегда. Нотариус обязателен в двух случаях: когда доли в праве общей долевой собственности отчуждают не все сособственники одной сделкой и когда продаётся жильё, принадлежащее несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному. В остальных ситуациях стороны вправе обойтись без нотариуса, хотя банки при ипотеке иногда требуют удостоверения по своим правилам.

У договора продажи жилого помещения есть особенность, которой нет у других договоров купли-продажи: помимо предмета и цены, существенным условием является перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи. Если такие лица есть, а в договоре их нет, договор считается незаключённым — и это не формальность, а самый частый повод для приостановки регистрации.

Существенные условия: без чего документ не работает

Данные, позволяющие определить квартиру
Адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж и количество комнат — по актуальной выписке ЕГРН. Без данных, определённо устанавливающих объект, условие о предмете не согласовано и договор не заключён (ст. 554 ГК РФ). Выписку берут свежую: срок её годности законом не установлен, но на сделках обычно требуют не старше тридцати дней.
Цена
Существенное условие: при отсутствии согласованной в письменной форме цены договор продажи недвижимости считается незаключённым, и правило об обычной цене здесь не применяется (ст. 555 ГК РФ). Занижение цены ради налога бьёт по покупателю дважды — при оспаривании сделки он вернёт только указанную сумму, а при последующей продаже не сможет подтвердить расходы.
Лица, сохраняющие право пользования
Перечень таких лиц с указанием их прав — существенное условие именно для жилья (ст. 558 ГК РФ). Сюда попадают, например, отказавшиеся от приватизации, получатели ренты и те, за кем право пользования признано судом. Простая регистрация по месту жительства сама по себе такого права не создаёт, но проверять список нужно до сделки, а не после.
Согласие супруга продавца
Если квартира приобретена в браке и не разделена, для её продажи требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Без него Росреестр зарегистрирует переход права, но внесёт в реестр отметку о том, что сделка совершена без необходимого согласия, — и супруг сможет её оспорить.
Передаточный акт
Передача недвижимости оформляется актом или иным документом о передаче, и до его подписания обязанность продавца передать квартиру не считается исполненной (ст. 556 ГК РФ). В акте фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков и переданные ключи — именно он потом разрешает спор о том, кто оплачивает коммунальные услуги за месяц сделки.
Порядок расчётов
Наличные, аккредитив, банковская ячейка или счёт эскроу. Безопасная схема привязывает раскрытие денег к регистрации перехода права: продавец получает оплату после того, как покупатель стал собственником. Если в договоре указано, что расчёт произведён полностью до регистрации, а фактически деньги ещё не переданы, вернуть их будет не с чего.
Ипотека покупателя
При покупке в кредит в договоре указывают банк-кредитор и то, что квартира приобретается частично за счёт кредитных средств. С момента регистрации возникает залог в силу закона в пользу банка — запись об ипотеке появляется в ЕГРН одновременно с записью о праве покупателя.
Налог у продавца
Доход от продажи не облагается НДФЛ, если истёк минимальный срок владения: по общему правилу пять лет, а для квартиры, полученной по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по ренте или являющейся единственным жильём, — три года. При меньшем сроке подаётся декларация, а база уменьшается на расходы по приобретению либо на имущественный вычет.

Чем конструктор отличается от готового бланка

Сделка с квартирой — редкий случай, когда типовой бланк опасен не пропусками, а лишними абзацами: скачанный договор часто написан под ипотеку, под доли или под нотариальную форму, и покупатель узнаёт об этом уже на приостановке регистрации. Конструктор собирает текст под одну конфигурацию: есть ипотека или нет, есть сохраняющие право пользования лица или нет, какой способ расчёта выбран.

Отдельно он закрывает существенное условие, о котором чаще всего забывают, — перечень лиц с правом пользования. Вопрос задаётся явно, и «нет таких лиц» попадает в договор отдельной формулировкой, а не остаётся пустым местом, из которого потом непонятно, забыли стороны об этом или действительно никого нет.

Готовый образец полезен для другой задачи: прочитать договор, который подготовило агентство или банк, и понять, чего в нём не хватает. Для случаев с нотариальной формой конструктор не подходит — там текст готовит нотариус.

Договор купли-продажи квартиры — образец и разбор — бланк в DOCX, порядок регистрации перехода права, проверка квартиры перед покупкой и налоги продавца

Похожие конструкторы

Соглашение о задатке
Соглашение о задатке, обеспечивающее исполнение обязательства по будущей сделке. Регулируется ст. 380-381 ГК РФ: при отказе покупателя задаток остаётся у продавца, при отказе продавца — возвращается в двойном размере. Задатком может быть обеспечено обязательство из предварительного договора (п. 4 ст. 380 ГК РФ); если обязательство заключить основную сделку нигде не зафиксировано, суд толкует сомнение в пользу аванса и возвращает сумму без штрафных последствий (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Для сделки с квартирой надёжнее оформить предварительный договор с условием о задатке.
Открыть →
Договор дарения недвижимости
Договор безвозмездной передачи недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка) в собственность одаряемого. Регулируется главой 32 ГК РФ (ст. 572-582). ВАЖНО: с 13.01.2025 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) — независимо от степени родства. Договор в простой письменной форме ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ), Росреестр по нему переход права не зарегистрирует. Готовый текст используйте как проект, который вы приносите нотариусу. Переход права регистрируется в Росреестре. Близкие родственники освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Открыть →
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях. Регулируется ст. 429 ГК РФ. Включает условие о задатке (п. 4 ст. 380, ст. 381 ГК РФ) как обеспечение исполнения обязательства. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ): если основная сделка требует нотариуса — отчуждение доли не всеми сособственниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218) или продажа жилья несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного (ч. 2 ст. 54 ФЗ-218), — предварительный договор в простой письменной форме ничтожен.
Открыть →
Договор купли-продажи автомобиля
Договор купли-продажи транспортного средства между физическими лицами. Регулируется главой 30 ГК РФ. Покупатель обязан поставить машину на государственный учёт в течение 10 дней со дня приобретения прав владельца (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 03.08.2018 № 283-ФЗ). На автомобили, выпущенные в обращение с 01.11.2020, бумажный ПТС не оформляется — сведения о машине содержит электронный паспорт (ЭПТС).
Открыть →