Можно ли купить дом на маткапитал у родственников

У кого из родни дом купить не выйдет

Действующий супруг. Всё, что нажито в браке, и так общее (п. 1 ст. 34 СК РФ) — покупать у мужа или жены то, что принадлежит обоим, попросту не за что. Если дом достался супругу до брака, по наследству или в дар, прямого запрета в ФЗ-256 нет, и «за родство» отказать фонд не вправе: перечень оснований в ч. 2 ст. 8 закрытый. Отказ в такой сделке выносят по п. 3 ч. 2 ст. 8 — жилищные условия семьи не улучшаются, деньги остаются внутри неё же. С бывшим супругом после развода ограничение не работает — он обычный продавец.

Родственник, продающий напрямую детям. При управлении имуществом ребёнка родители действуют по правилам, установленным для опекунов (п. 3 ст. 60 СК РФ), а там сказано прямо: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, кроме дарения и передачи в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Бабушка внуку дом по договору купли-продажи не передаст, дядя племяннику тоже. Обходить запрет не нужно: покупателями выступают родители, а доли детям выделяются позже — соглашением, в течение шести месяцев со дня перечисления средств продавцу (подп. «а» п. 15(1) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Если дом покупается в ипотеку, отсчёт другой — с погашения записи об ипотеке.

Продавец, остающийся жить в доме. Ради этой схемы СФР и прокуратура и смотрят родственные сделки под лупой. Договор без намерения создать последствия ничтожен как мнимый (п. 1 ст. 170 ГК РФ), а получение денег по нему Верховный Суд относит к мошенничеству при получении выплат: маткапитал прямо назван социальной выплатой для целей ст. 159.2 УК РФ (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48).

Что должно быть с самим домом

Предмет сделки обязан быть жилым помещением — изолированным, недвижимым и пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отсюда четыре типичных отказа.

Недострой. Объект незавершённого строительства ни при какой степени готовности не входит в перечень видов жилых помещений (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Купить его за сертификат нельзя; направить те же деньги на строительство или реконструкцию — можно, но это отдельное основание.

Непригодность. Сведения о признании жилого помещения непригодным для проживания — самостоятельное основание для отказа (п. 8 ч. 2 ст. 8 ФЗ-256); аварийность в том же пункте отнесена к многоквартирным домам, к частному дому она неприменима. Сведения фонд запрашивает у местной администрации и органов жилищного надзора сам (ч. 1.3 ст. 8 ФЗ-256), так что «никто не узнает» тут не работает.

Нет заключения о пригодности. С 1 января 2025 года при покупке дома, части дома или дома блокированной застройки заявление отклоняют, если заключения нет; действует оно год со дня оформления (п. 8.1 ч. 2 ст. 8 ФЗ-256, введён ФЗ от 26.12.2024 № 495-ФЗ). Сведения из заключения владелец сертификата указывает в заявлении по подп. «в» п. 8 Правил № 862 — годичный срок туда внесло постановление Правительства РФ от 04.02.2025 № 101. Оформляет заключение межведомственная комиссия, которую создаёт орган местного самоуправления, — по общему порядку Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; отдельного правительственного порядка выдачи таких заключений нет. По тексту нормы требование адресовано именно домам: квартиру, комнату или договор долевого участия оно не затрагивает, а деревенские сделки с роднёй просели по нему в первую очередь.

Земля под домом. Участок маткапиталом не оплачивается: в ч. 1 ст. 10 ФЗ-256 речь о жилом помещении, а участок к ним не относится. Цену дома и цену участка в договоре указывайте отдельными суммами.

Как провести сделку, чтобы её не развернули

1. Закажите выписку из ЕГРН: назначение объекта — «жилой дом», собственник — ваш продавец, обременений нет.
2. Получите заключение о пригодности через администрацию по месту нахождения дома. Годится оно год, прошлогоднее не подойдёт.
3. Пропишите в договоре часть цены, которую платит сертификат, отдельной строкой — с указанием, что её перечислит СФР.
4. Предупредите продавца: деньги придут на счёт безналично и после регистрации перехода права, а не в день подписания. Родственники часто ждут наличных сразу — на этом сделки и рушатся.
5. В течение шести месяцев после перечисления средств продавцу выделите доли детям и супругу. Без них дом потом не продать, а прокуратура вправе потребовать исполнения обязанности через суд.

Связанные материалы

• Соглашение о выделении долей детям по материнскому капиталу — образец, которым закрывают обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256.
• Договор купли-продажи недвижимости — бланк и образец с порядком расчётов через счёт продавца.
• Доля в квартире: как выкупить, отказаться или продать — преимущественное право покупки и извещение сособственников.
• Можно ли купить комнату в общежитии на маткапитал — тот же критерий обособленного жилого помещения, но на другом объекте.