Как составить смету на ремонтные работы

Что писать в смете

В шапке — номер и дата сметы, строка вида «Приложение № 1 к договору подряда № 14 от 12 сентября 2026 г.», адрес объекта и реквизиты сторон. Дальше табличная часть, где строка — отдельный вид работ: наименование, единица измерения (м², погонный метр, штука), объём, цена за единицу и сумма. Разбивка по помещениям или этапам удобнее сплошного перечня: по ней проще принимать работы частями.

Помимо таблицы работ в смете нужны ещё пять вещей:

• Материалы — отдельным разделом, с количеством и ценой. Здесь же видно, чьи они: по умолчанию работа выполняется иждивением подрядчика, то есть из его материалов и его средствами (п. 1 ст. 704 ГК РФ), и закупку материалов заказчиком оговаривают прямо.
• Сопутствующие затраты — доставка, подъём на этаж, вывоз мусора, аренда инструмента и техники.
• Итог — сумма цифрами и прописью, отдельной строкой НДС либо оговорка, что подрядчик его не начисляет.
• Вид сметы — прямая фраза «смета твёрдая» или «смета приблизительная» и порядок её изменения.
• Подписи сторон и дата: без подтверждения заказчика смета остаётся коммерческим предложением.

Государственные сметные нормативы (ГЭСН, ФЕР) при обычном ремонте применять не нужно. Обязательны они при бюджетном финансировании, при финансировании юрлицами, которые созданы Российской Федерацией, регионом или муниципалитетом либо в уставном капитале которых их доля больше 50 %, и при капремонте общего имущества многоквартирного дома за счёт регионального оператора, ТСЖ, кооператива или собственников; в прочих случаях — лишь если так сказано в федеральном законе или договоре (ч. 1 ст. 8.3 ГрК РФ).

Твёрдая и приблизительная смета: в чём разница

Твёрдая — фиксированная цена. Подрядчик не вправе требовать её увеличения, а заказчик — уменьшения, в том числе когда при заключении договора исключалась возможность предусмотреть полный объём работ или расходов. Исключение одно: если существенно подорожали материалы и оборудование подрядчика или оказываемые ему третьими лицами услуги и предвидеть это было нельзя, он вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика — расторжения договора по ст. 451 ГК РФ (п. 6 ст. 709 ГК).

Приблизительная — ориентир. Как только выясняется, что нужны дополнительные работы и из-за них цена будет существенно превышена, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика. Тот, не согласившись на превышение, вправе отказаться от договора — и тогда подрядчик может требовать оплаты выполненной части. Если же подрядчик не предупредил вовремя, он обязан выполнить договор и получит оплату по той цене, которая в нём была (п. 5 ст. 709 ГК).

Когда смету можно пересмотреть

В строительном подряде порог изменений — десять процентов. Заказчик вправе менять техническую документацию сам, пока вызванные этим дополнительные работы не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных договором работ; всё, что сверх, оформляется согласованной сторонами дополнительной сметой (п. 1 и 2 ст. 744 ГК РФ). Зеркальное право есть у подрядчика: когда по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %, он вправе требовать пересмотра сметы в порядке ст. 450 ГК (п. 3 той же статьи).

Обнаружив работы, не учтённые в технической документации, подрядчик обязан сообщить о них заказчику. Не получив ответа в течение десяти дней — если законом или договором не установлен иной срок, — он обязан приостановить эти работы, и убытки от простоя относятся на счёт заказчика — если только тот не докажет, что необходимости в дополнительных работах не было (п. 3 ст. 743 ГК).

Если ремонт заказывает гражданин

Когда работы заказывает человек для личных нужд, поверх правил ГК действует ст. 33 Закона о защите прав потребителей. Смета здесь не вопрос доброй воли: её составление обязательно, если этого потребовала любая из сторон — и потребитель, и исполнитель (п. 1).

Два правила, о которых редко пишут. Первое: при существенном подорожании материалов исполнитель, получивший отказ потребителя увеличить твёрдую смету, вправе расторгнуть договор только в судебном порядке (п. 2) — односторонним уведомлением он этого не сделает. Второе: исполнитель, вовремя не предупредивший о превышении приблизительной сметы, сохраняет право на оплату лишь в её пределах (п. 3), тогда как по п. 5 ст. 709 ГК подрядчик получает оплату по цене, определённой в договоре.

По позициям сметы потом проверяют объёмы и подписывают акт: как устроена приёмка и что делать с недостатками — в статье о приёмке работ по договору подряда.