Может ли управляющая компания запереть колясочную и выдавать ключ только мамам с колясками?

Нет. Колясочная — общее имущество, и управляющая компания его не владелец, а исполнитель услуг по содержанию. Ограничить доступ отдельным собственникам она не может, а порядок пользования определяют сами собственники соглашением или решением собрания. Если ключ не выдают, напишите в управляющую компанию, а при отказе — в жилищную инспекцию.

Можно ли поставить дверь и отгородить тамбур на две квартиры?

Только с согласия всех собственников дома, если тамбур захватывает часть межквартирного холла: это присоединение общего имущества по ч. 2 ст. 40 ЖК. Решения собрания большинством недостаточно, на это указал ВС РФ в определении № 5-КГ21-153-К2. Дополнительно дверь не должна мешать эвакуации и доступу к пожарным кранам, иначе её потребует снять МЧС.

Как приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Если подвал с трубами и оборудованием общего пользования, приватизировать его нельзя: он уже принадлежит всем собственникам в силу ст. 36 ЖК. Если подвал — отдельное нежилое помещение города, его покупают как любую муниципальную недвижимость, а не через приватизацию жилья. Сначала закажите выписку из ЕГРН и узнайте, есть ли у подвала отдельный собственник.

Кто отвечает за крыльцо подъезда?

Крыльцо и козырёк входа в подъезд входят в общее имущество, а их ремонт и уборку от снега выполняет управляющая организация или ТСЖ за счёт платы за содержание. Если крыльцо разрушено, пишите в управляющую компанию, а при бездействии — в жилищную инспекцию. Крыльцо отдельного магазина может относиться к нежилому помещению, это видно по проекту и документам на помещение.

Можно ли повесить кондиционер на фасад без разрешения?

Прямого федерального запрета нет, но фасад — общее имущество, а требования к его внешнему виду задают местные правила благоустройства. Некоторые города требуют согласовать размещение кондиционеров, за нарушение штрафуют по региональному закону. Выводить блок на лестничную клетку или в общий коридор запрещено подп. «м» п. 16 Правил противопожарного режима.

Общее имущество в МКД: подвал, колясочная, фасад

Кому принадлежат подвал, колясочная, холл и фасад многоквартирного дома, что решает собрание, а что требует согласия всех и почему кладовку в подвале не купить.

общее имущество МКДст. 36 ЖК РФколясочнаяподвал многоквартирного домафасадмежквартирный холлобщее собрание собственников

Автор: Алина Меркулова

Опубликовано: 16 октября 2026

Подвал с трубами, колясочная, межквартирный холл, крыльцо и фасад принадлежат не управляющей компании и не жильцам первого этажа, а всем собственникам помещений дома сразу, в общей долевой собственности. Пользоваться колясочной вправе каждый собственник и те, кто живёт в квартире с его согласия, а отдать её кому-то одному или запереть под кладовку решением «большинства на лестнице» нельзя. Ниже разобрано, что именно входит в общее имущество, какие решения принимает общее собрание двумя третями голосов, где нужно согласие всех собственников и почему купить у соседа кладовку в подвале чаще всего не получится.

Основа темы — ст. 36 ЖК РФ и дублирующая её ст. 290 ГК РФ. Право на общее имущество возникает вместе с правом на квартиру и отдельно не регистрируется: купили квартиру — получили долю в подвале, крыше и земле под домом.

Что входит в общее имущество дома

Часть 1 ст. 36 ЖК делит общее имущество на четыре группы. Первая — помещения, которые не входят в квартиры и обслуживают больше одного помещения: лестницы и площадки, лифты и шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями. Вторая — помещения для социально-бытовых нужд жильцов, не принадлежащие отдельным собственникам. Третья — крыша, несущие и ненесущие ограждающие конструкции, общее оборудование. Четвёртая — земельный участок с благоустройством.

Объект	Общее или нет	На чём держится
Межквартирный холл, лестничная площадка	общее	п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК: обслуживает несколько квартир
Колясочная, велосипедная, комната консьержа	общее, если не оформлена на конкретного собственника	п. 1 или 2 ч. 1 ст. 36 ЖК
Подвал с трубами, узлом учёта, щитовой	общее	п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК, «технические подвалы»
Подвал, который изначально был отдельным нежилым помещением	может быть чужим	см. раздел про подвал ниже
Фасад, несущие стены, балконные плиты, крыша	общее	п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК, ограждающие конструкции
Крыльцо и козырёк входа в подъезд	общее	п. 3–4 ч. 1 ст. 36 ЖК
Кладовая с собственным кадастровым номером и владельцем	не общее	отдельный объект в ЕГРН

Доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Площадь самого общего имущества на долю не влияет: она нужна для технического учёта и начислений на содержание, а считать долю и голоса нужно от суммы площадей всех квартир и нежилых помещений. Эти цифры есть в технической документации на дом, её копию можно запросить у управляющей организации.

Колясочная: кто может пользоваться и что там хранить

Колясочная, предусмотренная проектом дома, — общее помещение, и закрепить её только за семьями с детьми закон не позволяет. Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), а порядок пользования долевой вещью устанавливается соглашением всех участников, при споре — судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому ключ от колясочной должен быть у каждого, кто о нём попросит, а не у «старшей по подъезду».

Что хранить внутри, ограничивают правила пожарной безопасности, а не табличка на двери. Коляски, санки и велосипеды в самой колясочной — нормально. Держать вещи на лестнице нельзя: подп. «к» п. 16 Правил противопожарного режима запрещает устраивать в лестничных клетках кладовые и хранить под лестничными маршами и площадками вещи и мебель из горючих материалов. Подп. «б» п. 27 тех же Правил запрещает ставить мебель и предметы на путях эвакуации и у дверей выходов, а площадки и коридоры к путям эвакуации как раз относятся.

Штраф за нарушение требований пожарной безопасности для гражданина — предупреждение или от 5 000 до 15 000 ₽ (ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ). Шкаф на площадке или старый диван в тамбуре — ровно такой случай.

Правила внутри колясочной (какие вещи, где держать ключ, кто убирает) собственники обычно утверждают на общем собрании. Выгнать оттуда отдельного соседа или сдать помещение в аренду таким решением нельзя: пользование общим имуществом другими лицами решается квалифицированным большинством, о нём ниже.

Подвал: общий он или чужой

Подвал, через который идут трубы отопления, водопровода и канализации, по умолчанию общий: ЖК прямо называет «подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Такой подвал нельзя приватизировать, выкупить у администрации или оформить на одного жильца: он уже принадлежит всем собственникам в силу закона.

Исключение — подвал или его часть, которые с самого начала были самостоятельным нежилым помещением: магазин, мастерская, бывшее ЖЭУ. Конституционный Суд в определении от 19.05.2009 № 489-О-О связал режим помещения с его назначением: если оно служит для обслуживания дома, оно общее. Суды при спорах выясняют, было ли помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме. Если было и принадлежит городу или компании, это чужая собственность, и спор с жильцами решается в суде, а не табличкой «Подвал жильцов».

Проверить статус подвала можно по ЕГРН. Если у помещения есть свой кадастровый номер и зарегистрированный собственник, это отдельный объект. Если в реестре такого помещения нет, а в техническом паспорте оно значится подвалом с коммуникациями, это общее имущество. Как заказать сведения о чужом объекте, разобрано в статье про выписку из ЕГРН третьим лицам.

Можно ли купить кладовку в подвале у соседа

Можно, только если кладовка — самостоятельное нежилое помещение со своим кадастровым номером и сосед указан в ЕГРН её собственником. Так бывает в новостройках, где застройщик продавал кладовые отдельно от квартир. Тогда это обычная сделка с недвижимостью: договор купли-продажи и регистрация перехода права в Росреестре.

Если же сосед когда-то сам огородил угол общего подвала сеткой и повесил замок, продавать ему нечего. Собственник не вправе выделять в натуре свою долю в общем имуществе и отчуждать её отдельно от квартиры (п. 1–2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), а условие о переходе квартиры без доли в общем имуществе ничтожно (ч. 2 ст. 38 ЖК РФ). Росреестр такой «кладовки» не зарегистрирует, а деньги, отданные за чужой угол, придётся взыскивать с продавца.

«Узаконить» такую кладовку решением собрания тоже не выйдет. Передача части общего подвала в собственность одному человеку — это уменьшение общего имущества, а оно возможно только с согласия всех собственников и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, подп. «б» п. 16 Правил противопожарного режима в редакции от 03.02.2025 запрещает использовать подвальные и технические этажи для хранения мебели, оборудования и других предметов, кроме случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности. Самодельная кладовка за сеткой под такое исключение не подпадает: оно касается помещений, которые заложены в проект с соблюдением противопожарных требований.

Фасад: кому принадлежит и что нельзя без собрания

Фасад — это наружные стены дома, то есть ограждающие конструкции, и он входит в общее имущество по п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК. Стена вашей квартиры снаружи принадлежит не вам лично, а всем собственникам. Отсюда три типичных нарушения.

Проём в наружной стене. Отдельный вход в квартиру первого этажа или расширенное окно разрушают часть несущей или ограждающей стены. Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, нужно согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Вывеска и реклама. Решение о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о договорах на рекламные конструкции, принимает общее собрание (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК) двумя третями голосов всех собственников.

Внешний вид. Цвет, остекление балконов, размещение кондиционеров регулируют правила благоустройства муниципалитета: требования к внешнему виду фасадов в них включают по п. 2 ч. 2 ст. 58 ФЗ от 20.03.2025 № 33-ФЗ. Ответственность за их нарушение устанавливают региональные законы об административных правонарушениях, поэтому размер штрафа зависит от города.

Ссылки на ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ, которые часто встречаются в материалах про фасады, устарели: норма о правилах благоустройства переехала в ст. 58 закона № 33-ФЗ. Внешний блок кондиционера нельзя вешать на лестничной клетке и в поэтажном коридоре, это прямо запрещает подп. «м» п. 16 Правил противопожарного режима.

Что решает собрание, а что только все собственники

Голоса на собрании считают не по квартирам, а пропорционально доле в общем имуществе, то есть по квадратным метрам (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Порог зависит от вопроса.

Что хотят сделать	Сколько голосов нужно	Норма
Утвердить правила пользования колясочной, график уборки	большинство от участвовавших в собрании	ч. 1 ст. 46 ЖК
Сдать часть подвала или крыши в аренду, разместить рекламу на фасаде	не менее 2/3 голосов всех собственников дома	п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК
Перепланировать помещение общего имущества, реконструировать дом	не менее 2/3 голосов всех собственников дома	п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК
Отгородить часть холла в пользу одной квартиры, передать угол подвала в собственность	согласие всех собственников	ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК

Последняя строка — самая частая ошибка. Верховный Суд в определении от 18.01.2022 № 5-КГ21-153-К2 разбирал дело, где собрание 73,82 % голосов всех собственников отдало соседке на 49 лет часть холла площадью 5,44 м² у её квартиры с правом поставить перегородку с дверью. Три инстанции сочли решение законным. ВС их акты отменил и вернул дело на новое рассмотрение: если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества к квартире, нужно согласие всех собственников, и суды были обязаны это выяснить, а не считать голоса.

Пример. В доме 120 квартир и два нежилых помещения, сумма их площадей — 6 000 м², это 6 000 голосов. Ирина Соколова владеет квартирой 60 м², её доля в общем имуществе — 60 / 6 000 = 1 %, у неё 60 голосов. Предприниматель просит сдать ему в аренду 40 м² подвала под склад. Для этого нужно не менее двух третей голосов всех собственников: 6 000 × 2/3 = 4 000 голосов. На собрание пришли собственники с 4 500 м², «за» проголосовали 3 800. Среди участников это 84 %, но от всех собственников дома — 63 %, меньше 4 000 голосов. Решение не принято, и договор аренды, подписанный на его основании, можно оспорить.

Если бы сосед Ирины хотел присоединить к своей квартире часть межквартирного холла, собрание бы его не спасло: понадобилось бы согласие собственников всех 6 000 м², включая саму Ирину.

Что делать, если сосед занял общее имущество

Сделайте фотографии и проверьте по ЕГРН, нет ли у занятого помещения отдельного собственника.
Напишите в управляющую организацию или ТСЖ: они обязаны содержать общее имущество и вправе потребовать демонтажа перегородки или освобождения помещения. Копию заявления с отметкой о приёме оставьте себе.
Если захвачены пути эвакуации, лестница или лифтовый холл, обращайтесь в МЧС: кладовые в лифтовых холлах прямо запрещены подп. «в» п. 16 Правил противопожарного режима, а за нарушение гражданину грозит штраф до 15 000 ₽.
Если управляющая компания бездействует, подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Если захват «оформлен» решением собрания, обжалуйте его в суде в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Право на это есть у собственника, который не участвовал в собрании или голосовал против.
Хотите сами законно распорядиться общим помещением, например сдать его и направить доход на ремонт подъезда, — инициируйте собрание и оформите решение по форме протокола общего собрания собственников.

Не платите соседу или «инициативной группе» за право пользоваться частью подвала, холла или колясочной. Без согласия всех собственников такое право не возникает, а перегородку потом снесут по требованию управляющей компании или суда вместе с вашими вещами.

Спор о доле в самой квартире, а не в общем имуществе дома, решается по другим правилам: доля в квартире продаётся отдельно с соблюдением права преимущественной покупки, об этом — в статье доля в квартире: выкуп, отказ, продажа.