Как переоформить квартиру на другого человека

Чем различаются пять способов передать квартиру

Госпошлина за регистрацию перехода права от способа не зависит вовсе. Физическое лицо платит 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽, и 0,02% кадастровой стоимости, если превышает: не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Итог округляется до полных 100 ₽ в меньшую сторону. Скидки за оплату через Госуслуги нет с 1 января 2023 года — коэффициент 0,7 отменён, и пересчёты вроде «4 000 → 2 800 ₽» неверны.

Дарение: с 13 января 2025 года только через нотариуса

Это самый частый способ передать квартиру родственнику, и именно он изменился сильнее всего. Пункт 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ звучит коротко: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Норма действует с 13 января 2025 года, исключений для близких родственников в ней нет, а договор без нотариуса ничтожен.

Оговорка про «между гражданами» важна. Если одна из сторон — организация, требование ст. 574 ГК не работает: компания дарит квартиру работнику в простой письменной форме. Но как только предметом становится доля, нотариус возвращается уже по другому основанию — по правилам о долевой собственности.

Налог платит одаряемый, и только он. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по ст. 14 СК РФ: супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Племянники, тёти, двоюродные братья, свекрови и зятья в этот круг не входят, хотя в быту считаются роднёй.

Для всех остальных доход считается равным кадастровой стоимости квартиры, внесённой в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ), а ставка берётся из п. 1.1 ст. 224 НК РФ: 13% с первых 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.

Наталья из Самары переоформляет квартиру с кадастровой стоимостью 6 200 000 ₽. Если она дарит её дочери, НДФЛ равен нулю, госпошлина нотариусу — 0,5% суммы договора, но не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), и близким родственникам она уменьшается вдвое (п. 19 ст. 333.38 НК РФ) — 10 000 ₽ плюс региональный тариф нотариуса за правовую и техническую работу и 4 000 ₽ Росреестру. Если ту же квартиру она дарит племяннику, добавляется НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 3 800 000 × 15% = 882 000 ₽, а пошлина нотариусу будет полной — 20 000 ₽. Разница между двумя одинаковыми по тексту договорами — 892 000 ₽.

Отдельный риск дарения в том, что его можно отменить. Статья 578 ГК РФ разрешает дарителю отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь или жизнь его близких, а также позволяет вернуть квартиру, когда даритель пережил одаряемого и такое условие прямо записано в договоре. Подробный порядок оформления разобран в статье про дарственную на квартиру через МФЦ.

Купля-продажа: когда она уместнее дарения

Продажа выигрывает там, где стороны не близкие родственники. Налог здесь платит не приобретатель, а продавец, и только если он владел квартирой меньше минимального срока: пять лет в общем случае и три года по наследству, дару от близкого родственника, приватизации, ренте и единственному жилью (ст. 217.1 НК РФ). Когда срок выдержан, сделка не порождает ни налога, ни декларации — подробности и вычеты разобраны в статье о минимальных сроках владения.

Нотариус для купли-продажи целой квартиры не нужен: договор действителен в простой письменной форме. Обязательным он становится в двух случаях — при отчуждении доли в праве общей собственности и при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 ФЗ-218). Готовый образец есть на странице договора купли-продажи квартиры.

Что проверить до подписания: кто сохранит право пользования квартирой после сделки. Перечень таких лиц — существенное условие договора продажи жилья по п. 1 ст. 558 ГК РФ, и без него договор считается несогласованным. Опаснее всего отказавшиеся от приватизации: по ст. 19 ФЗ-189 они сохраняют право пользования даже после смены собственника, и выселить их через суд обычно не удаётся.

Мена, рента и раздел имущества супругов

Мена нужна, когда квартиры меняются местами между двумя собственниками. К такому договору применяются правила о купле-продаже, а каждая сторона одновременно продавец и покупатель (ст. 567 ГК РФ) — значит, и минимальный срок владения каждый считает по своему объекту.

Рента и пожизненное содержание с иждивением решают другую задачу: передать квартиру сейчас, но сохранить содержание до конца жизни. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). Регистрировать в Росреестре нужно не сам договор, а переход права: правило о государственной регистрации договора из ст. 584 ГК не применяется к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Право собственности переходит к плательщику ренты сразу, но получатель ренты в силу закона приобретает залог на эту квартиру (п. 1 ст. 587 ГК РФ) — распорядиться ею свободно новый собственник не сможет. К самой передаче квартиры применяются правила о купле-продаже, если она передана за плату, и правила о дарении, если бесплатно (ст. 585 ГК РФ), — но это гражданско-правовая квалификация, а не налоговая. Отдельной нормы о НДФЛ с рентных платежей в НК нет, поэтому налоги по ренте считают под конкретный договор, а не по общему правилу.

Соглашение о разделе общего имущества — самый недооценённый вариант для супругов. По п. 2 ст. 38 СК РФ оно должно быть нотариально удостоверено, зато позволяет закрепить квартиру за одним из супругов без дарения и продажи. Дохода для НДФЛ здесь не возникает: операции между членами семьи и близкими родственниками доходом не признаются (п. 5 ст. 208 НК РФ), кроме выплат по трудовым и гражданско-правовым договорам.

Завещание: переоформления при жизни не происходит

Завещание не переоформляет квартиру — оно только назначает, кому она достанется после смерти. Составляется у нотариуса (ст. 1124 ГК РФ), переписать или отменить его можно неограниченное число раз, и наследник до дня открытия наследства не приобретает никаких прав на жильё.

Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 и п. 1 ст. 1114 ГК РФ), но заявить о принятии нужно в течение шести месяцев (ст. 1154 ГК РФ). НДФЛ наследник не платит вовсе — доходы в порядке наследования освобождены п. 18 ст. 217 НК РФ. Слабое место способа — обязательная доля: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители получат не менее половины того, что причиталось бы им по закону, как бы ни было написано завещание (ст. 1149 ГК РФ).

Как переоформить квартиру на одного, если собственников несколько

Приватизированная на четверых квартира собирается на одного человека не одной операцией, а серией сделок с долями, и здесь работает своё правило о нотариусе. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяются нотариально (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), а список исключений закрытый — шесть позиций, из которых для жилья практически значима одна.

• Доли уходят одной сделкой. Когда все сособственники отчуждают их одним договором, нотариус не нужен: так продают квартиру целиком постороннему покупателю.
• Кто-то из сособственников остаётся. Исключение не работает, потому что он ничего не отчуждает, — при переводе трёх долей на четвёртого совладельца нотариус обязателен.
• Доли передаются в дар между гражданами. Нотариус обязателен всегда: требование ст. 574 ГК не знает изъятий и перекрывает исключения ст. 42 ФЗ-218.

Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ тоже касается не всех вариантов. Извещать остальных сособственников нужно, когда доля продаётся постороннему лицу: у них есть месяц на решение по недвижимости, а нарушение даёт три месяца на перевод прав покупателя через суд. При продаже доли другому участнику долевой собственности извещение не требуется, к дарению доли статья не применяется вовсе, а к мене — применяется наравне с продажей. Что делать, если один из совладельцев против, разобрано в статье о выкупе и продаже доли в квартире.

Совместную собственность супругов с долевой путать не стоит: пока доли не определены, отчуждать нечего, и первым шагом идёт соглашение о разделе или брачный договор.

Куда подавать документы: МФЦ, нотариус или Госуслуги

Способ подачи не влияет на законность сделки, но заметно влияет на срок. Все сроки в ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 считаются в рабочих днях.

Если сделку удостоверял нотариус, документы в Росреестр он направляет сам, электронно и в тот же день — отдельно идти в МФЦ не нужно, и это уже входит в стоимость удостоверения.

Госуслуги здесь почти не работают. Заявление о переходе права в электронной форме требует усиленной квалифицированной электронной подписи, а для недвижимости, принадлежащей физическому лицу, к этому добавляется ст. 36.2 ФЗ-218: в ЕГРН должна быть заранее внесена запись о том, что собственник согласен на регистрацию по документам с такой подписью. Записи нет — заявление вернут без рассмотрения. Вносится она по отдельному заявлению собственника, и на заявления, поданные нотариусом или органом власти, это ограничение не распространяется.

Что делать: порядок действий

1. Определите родство. Близкий родственник по ст. 14 СК РФ — дарение без НДФЛ и с половинной пошлиной нотариусу; все прочие — считайте налог от кадастровой стоимости до подписания договора.
2. Проверьте срок владения, если склоняетесь к продаже: три или пять лет по ст. 217.1 НК РФ решают, будет ли у передающего налог.
3. Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что нет арестов, ипотеки и незакрытых обременений, а сведения о собственниках совпадают с документами.
4. Соберите согласия. Нотариальное согласие супруга на распоряжение общим имуществом, разрешение органа опеки, если затронуты интересы ребёнка, отказы сособственников при продаже доли постороннему.
5. Запишитесь к нотариусу, если способ требует удостоверения, и поручите ему подачу документов — это самый короткий срок регистрации.
6. Получите выписку из ЕГРН после регистрации: право собственности подтверждает только запись в реестре, а не договор с печатью нотариуса.

Остаётся фактическая сторона: запись в ЕГРН не отдаёт новому собственнику саму квартиру. Ключи, брелоки домофона и электронные средства доступа передают по описи — сколько единиц и от каких замков, фиксирует акт приёма-передачи ключей, и с даты его подписания за жильё отвечает уже принимающая сторона.