Что такое преимущественное право

Природа преимущественного права и общие принципы

Преимущественное право — это специальное гражданское право, не сводимое к классическим вещным или обязательственным правам. Его суть: при наличии оферты или предложения на стороне третьего лица определённое лицо (преимущественный покупатель, арендатор, наследник) получает приоритет — возможность купить имущество (или заключить договор) по той же цене и на тех же условиях.

Преимущественное право не возникает само по себе — оно прямо предусмотрено законом для определённых правоотношений. Договорное «преимущественное право», не подкреплённое нормой, само по себе не имеет принудительной защиты, хотя нарушение договорной обязанности «предложить первым» может породить обычные договорные требования о возмещении убытков.

Закон устанавливает преимущественное право в четырёх основных категориях:

• продажа доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ);
• отчуждение доли в уставном капитале ООО (ст. 21 ФЗ-14);
• продление договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ);
• получение в счёт своей доли при разделе наследства определённых видов имущества (ст. 1168 ГК РФ).

Ниже разберём каждую из этих ситуаций отдельно — с указанием сроков, формы и последствий нарушения.

Преимущественное право на покупку доли в общей собственности

Самая распространённая ситуация. Если квартира, земельный участок, гараж или иное имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, и один из сособственников хочет продать свою долю постороннему, остальные сособственники имеют преимущественное право купить эту долю по цене и на условиях предложения.

Процедура установлена ст. 250 ГК РФ:

1. Уведомление сособственников. Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Уведомление должно быть таким, чтобы доказать факт его получения адресатами — лучше всего через нотариуса с протоколом или заказным письмом с описью и уведомлением о вручении.
2. Срок ответа. Сособственники вправе купить долю в течение месяца для недвижимого имущества и десяти дней для движимого имущества со дня извещения. Если в течение этого срока никто из них не приобретёт долю или не откажется от своего права, продавец вправе продать её постороннему.
3. Отказ от права. Сособственник может в любой момент письменно отказаться от своего преимущественного права. Лучшая форма — нотариально удостоверенный отказ, который ускорит процесс продажи без ожидания истечения срока.

Когда сособственников несколько и все хотят воспользоваться правом, каждый получает часть доли пропорционально размеру своей доли в общем имуществе.

Последствия нарушения. Если продавец нарушил преимущественное право (продал без уведомления, по более низкой цене, кому-то ещё), любой сособственник вправе в течение трёх месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже, потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок — пресекательный, восстановлению не подлежит.

При обмене долей правила преимущественного права также применяются.

Преимущественное право не распространяется на продажу с публичных торгов (имущество должника по исполнительному производству), на продажу земельного участка вместе с домом, когда они принадлежат разным лицам и продаются вместе, на дарение и наследование, а также на продажу доли в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства между членами этого хозяйства.

Преимущественное право в ООО

В обществе с ограниченной ответственностью преимущественное право участников при продаже доли третьему лицу регулируется ст. 21 Закона № 14-ФЗ. Особенности:

• участник, продающий долю, направляет в общество нотариальную оферту с указанием цены и условий;
• оферта считается полученной всеми участниками в момент её получения обществом;
• участники имеют право акцептовать оферту в течение 30 дней (уставом срок может быть увеличен);
• если уставом предусмотрено преимущественное право общества — оно реализуется в течение 7 дней после истечения срока для участников;
• доли распределяются между принявшими участниками пропорционально размерам их долей в уставном капитале;
• акцепт также должен быть нотариально заверен;
• нарушение преимущественного права даёт участникам 3-месячный срок на перевод прав покупателя на себя через суд.

Подробнее процесс продажи доли описан в статье Как продать долю в ООО.

Важно отличать преимущественное право участников от права на отказное согласие общества. Уставом можно предусмотреть оба института одновременно, и они применяются последовательно.

Преимущественное право арендатора на новый срок

Статья 621 ГК РФ устанавливает: арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, при прочих равных условиях имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Право работает при трёх условиях. Арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, установленный договором (а если такой срок не установлен — в разумный срок до окончания текущего договора). Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности — платил арендную плату и не нарушал условия пользования. Наконец, арендодатель не отказался от продления договора по причинам, признаваемым законом.

Если арендодатель отказал в продлении, но в течение 1 года после окончания договора заключил договор аренды того же имущества с другим лицом, прежний арендатор вправе потребовать либо перевода прав и обязанностей по новому договору на себя, либо возмещения убытков.

При продлении договор может быть на иных условиях, чем прежний, по соглашению сторон. Если стороны не договорились — может быть заключён на условиях, предложенных арендатором, либо на новых условиях, согласованных судом по иску о понуждении к заключению договора.

Особенности по отдельным видам аренды:

• Аренда недвижимости. По ст. 621 ГК преимущественное право распространяется на любую недвижимость, включая жилые помещения и нежилые помещения коммерческого назначения. В договоре аренды можно расширить или ограничить применение преимущественного права.
• Аренда государственного имущества. Часть 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ предусматривает, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлён на новый срок без проведения конкурса, если арендатор надлежащим образом исполняет обязанности и нет иных оснований для отказа.
• Аренда земельного участка. Преимущественное право регулируется ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК.
• Лизинг. К договору лизинга ст. 621 ГК не применяется — лизинг имеет свою специфику.

Преимущественное право при наследовании

При разделе наследственного имущества несколькими наследниками возникает вопрос: кому достанется неделимая вещь (например, квартира, машина, земельный участок)?

Статья 1168 ГК РФ устанавливает преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли определённого имущества:

• Сособственник. Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, имеет преимущественное право перед другими наследниками, не являющимися сособственниками.
• Постоянный пользователь. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (например, проживавший в квартире наследодателя), имеет преимущественное право перед наследниками, не пользовавшимися ею и не имеющими прав на неё.
• Проживавший без другого жилья. Наследник, проживавший в жилом помещении наследодателя ко дню открытия наследства и не имеющий иного жилого помещения, имеет преимущественное право на это жильё перед наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства.

Аналогичное право — на предметы обычной домашней обстановки и обихода (мебель, бытовая техника) — есть у наследника, проживавшего совместно с наследодателем (ст. 1169 ГК РФ).

Преимущественное право в наследстве осуществляется при разделе имущества — то есть в составе нотариального соглашения о разделе наследства или в судебном порядке. Срок реализации — в течение трёх лет со дня открытия наследства (это срок раздела). После этого срока имущество делится по общим правилам долевой собственности.

Если преимущественный наследник получает имущество, превышающее по стоимости его долю, он компенсирует разницу другим наследникам деньгами либо иным имуществом — это правило компенсации несоразмерности.

Дополнительно полезные материалы: Как защитить деловую репутацию, Срок исковой давности.

Общие черты и различия

Все четыре формы преимущественного права роднит общая логика: закон устанавливает их прямо, а не презюмирует; обязанным к уведомлению или предложению является продавец либо арендодатель; срок ответа исчисляется со дня получения уведомления. Нарушение даёт право на перевод прав покупателя в судебном порядке (при общей собственности и ООО) либо на возмещение убытков (при аренде).

Различаются они сроками, формой уведомления и сроком на иск:

В любом из этих случаев лучшая стратегия для продавца или арендодателя — фиксировать процедуру уведомления документально (нотариус, заказное письмо), чтобы исключить риск иска от обиженного контрагента в будущем.