Земли сельхозназначения для дачного строительства

Категория и вид использования — это два разных ограничения

Правовой режим участка складывается из двух независимых характеристик, и в выписке из ЕГРН они стоят отдельными строками. Категория — одна из семи, перечисленных в п. 1 ст. 7 ЗК РФ; вид разрешённого использования выбирается по классификатору, утверждённому Росреестром (п. 2 той же статьи).

Что важно в связке: категория «земли сельскохозяйственного назначения» по п. 1 ст. 77 ЗК РФ — это земли за границами населённого пункта. Отсюда все дальнейшие последствия: такой участок не входит в село или посёлок, у него нет жилой зоны по правилам землепользования и застройки, а в муниципальные программы по дорогам и коммунальным сетям, которые верстаются по границам населённых пунктов, он не попадает.

При этом сама категория стройку не запрещает. Пункт 2 ст. 77 ЗК РФ прямо называет в составе земель сельхозназначения жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки и гаражи — те, размещение которых допускается на садовых и огородных участках. То есть дом на землях сельхозназначения законодатель предусмотрел, вопрос лишь в том, какой именно участок вам продают.

Почему «для дачного строительства» сегодня читается как «садовый участок»

Понятия «дача» в законодательстве больше нет. Часть 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ объявила равнозначными шесть формулировок из ЕГРН и правоустанавливающих документов — «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства». Участки с любым из этих видов использования являются садовыми земельными участками; правило действует с 1 января 2019 года.

Садовый земельный участок — это участок для отдыха и выращивания сельхозкультур для собственных нужд с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 ФЗ-217). Менять старую запись в ЕГРН на новую формулировку не требуется: она уже читается как садовая в силу закона.

Ловушка в той же норме. Оговорка последнего предложения ч. 7 ст. 54 выводит из-под правила вид использования «садоводство», когда он означает сельскохозяйственное производство — выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда. Слова похожи, режим противоположный: на таком участке дом не предусмотрен. Различие видно по формулировке в ЕГРН, и путать «садоводство» с «ведением садоводства» дорого.

В действующем классификаторе видов разрешённого использования (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) «дачных» видов уже нет вовсе — ближайший к теме код 13.2 «Ведение садоводства» описан как отдых и выращивание культур для собственных нужд с размещением садового дома, жилого дома, хозпостроек и гаражей. Новых участков «для дачного строительства» не образуют, но старые записи живут в реестре и продолжают всплывать в объявлениях.

Когда на таком участке всё равно нельзя строить

Первое препятствие — сельскохозяйственные угодья. Это пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли под многолетними насаждениями (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). По п. 6 той же статьи угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства и использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Норма прямая и исключений для «дачных» видов использования не делает.

Второе препятствие — градостроительный регламент. Строительство капитальных объектов на садовых участках допускается, только если участок включён в предусмотренную правилами землепользования и застройки территориальную зону, применительно к которой утверждён регламент, предусматривающий такое строительство (ч. 1 ст. 23.1 ФЗ-217). А для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения градостроительные регламенты вообще не устанавливаются — ч. 6 ст. 36 ГрК РФ. Два запрета сходятся в одной точке: участок-угодье не получит регламента, а без регламента капитальная стройка невозможна.

Как это проверить до сделки:

• запросите правила землепользования и застройки поселения и посмотрите карту градостроительного зонирования — попадает ли участок в зону с регламентом, разрешающим садоводство;
• сверьте кадастровый номер на публичной кадастровой карте Росреестра и в выписке из ЕГРН: там видны категория, вид использования и зоны с особыми условиями использования территории;
• попросите у продавца градостроительный план участка, если он оформлялся, — из него видны предельные параметры застройки.

Использование участка не по целевому назначению наказуемо: ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ даёт гражданину штраф от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 ₽, а если кадастровая стоимость не определена — от 10 000 до 20 000 ₽.

Садовый дом или жилой: где проходит граница с пропиской

Оба здания стоят на одном и том же садовом участке, но статус у них разный. Садовый дом — это здание сезонного использования для временного пребывания (п. 2 ст. 3 ФЗ-217). Зарегистрироваться по месту жительства в нём нельзя: место жительства по закону — жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Жилой дом на садовом участке этому требованию отвечает, и прописка в нём возможна. Разбор пограничных случаев — в статье о том, можно ли прописаться на участке без дома.

Садовый дом переводится в жилой по разделу VI Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Решение принимает орган местного самоуправления (п. 55), к заявлению прикладывается заключение по обследованию технического состояния, выданное юридическим лицом или ИП — членом СРО в области инженерных изысканий (п. 56), срок рассмотрения — не позднее 45 календарных дней (п. 59).

Старым домам процедура не нужна. Здания на садовых участках, сведения о которых внесены в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами в силу ч. 9 ст. 54 ФЗ-217. Заменять документы и записи реестра не требуется.

Регистрация нового дома идёт по упрощённому порядку: до 1 марта 2031 года кадастровый учёт и регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на участке для ведения садоводства, проводятся на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на участок, без уведомлений о планируемом строительстве и его окончании (ч. 12 ст. 70 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Дом при этом должен укладываться в параметры объекта ИЖС из п. 39 ст. 1 ГрК РФ — не выше трёх надземных этажей и не выше двадцати метров; это требование ч. 2 ст. 23.1 ФЗ-217.

Сменить вид использования на ИЖС не получится

Это главное разочарование покупателей таких участков. Индивидуальное жилищное строительство — вид использования из жилых зон населённого пункта, а земли сельхозназначения по определению лежат за его границами. Поэтому речь идёт не о смене вида использования, а о переводе земель в другую категорию.

Основные и вспомогательные виды использования правообладатель действительно выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). Но выбирает он только из того набора, который предусмотрен градостроительным зонированием для его территориальной зоны: прямо это сказано в абзаце втором п. 2 ст. 7 ЗК РФ, а ч. 3 ст. 37 ГрК РФ требует, чтобы смена вида использования шла в соответствии с регламентом. ИЖС в зоне садовых участков за границами населённого пункта в этот набор не входит.

Перевод земель регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Включение участка в границы населённого пункта и есть перевод в категорию земель населённых пунктов (ч. 1 ст. 8 ФЗ-172), а для угодий перевод допускается лишь в исключительных случаях, среди которых установление или изменение черты населённого пункта (п. 3 ч. 1 ст. 7 ФЗ-172). Для особо ценных продуктивных угодий и угодий с кадастровой стоимостью, превышающей средний уровень по муниципальному району на 50 % и более, перевод по общему правилу запрещён, но и здесь ч. 2 ст. 7 ФЗ-172 оставляет закрытый перечень исключений — и установление или изменение черты населённого пункта в него входит.

Практический вывод: решение принимает не собственник, а орган власти при изменении генерального плана поселения. Обещание продавца «потом переведёте в ИЖС» — это прогноз о чужом решении, а не описание процедуры, которую покупатель может запустить сам.

Сколько стоит владеть: налог, пошлина и цена ошибки

Ирина Соловьёва купила 12 соток «для дачного строительства» в 40 км от города, кадастровая стоимость участка — 900 000 ₽.

Земельный налог — 0,3 %. Предельная ставка для участков, приобретённых для садоводства и не используемых в предпринимательской деятельности, установлена подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ; муниципалитет вправе установить меньше. У Ирины это 2 700 ₽ в год против 13 500 ₽, если бы применялась общая ставка 1,5 %.

Госпошлина за регистрацию — 700 ₽. Ставка пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ адресована физическому лицу и привязана к назначению участка; столько же платится за регистрацию права на построенный на нём дом. Скидки за подачу через Госуслуги нет с 2023 года.

Цена нецелевого использования. Если Ирина откроет на участке автосервис, штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ считается как 0,5–1 % кадастровой стоимости: от 4 500 до 9 000 ₽. Но норма содержит нижний порог, и заплатить придётся не менее 10 000 ₽ — при недорогом участке работает именно он.

Что означает «свободен от прав третьих лиц» в договоре

Эта фраза к категории земель и виду использования отношения не имеет. Она о другом: продавец заверяет, что участок не заложен, не сдан в аренду, не обременён сервитутом, не арестован и на него не претендуют третьи лица.

За формулировкой стоит ст. 460 ГК РФ: продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять обременённый товар. Абзац второй п. 1 даёт покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора — если только не будет доказано, что он знал или должен был знать об этих правах. Последняя оговорка и обесценивает слепое доверие к строке договора: сведения об обременениях открыты, и суд исходит из того, что покупатель мог их посмотреть.

Проверять нужно по выписке из ЕГРН — в ней есть раздел об ограничениях прав и обременениях, а также сведения о зонах с особыми условиями использования территории. Форму самой сделки удобно сверить с образцом договора купли-продажи земельного участка, а предоплату оформить через договор задатка при покупке земельного участка.

Хорошая новость про оборот. Действие закона об обороте земель сельхозназначения (ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ) на садовые, огородные участки и участки для личного подсобного хозяйства не распространяется — абз. 2 п. 1 ст. 1 ФЗ-101. Значит, извещать субъект РФ о продаже и ждать отказа от преимущественного права покупки не нужно: оборот идёт по общим правилам Земельного кодекса, как у любого садового участка.

Что делать перед покупкой

1. Возьмите свежую выписку из ЕГРН и сверьте три строки: категорию, вид разрешённого использования и раздел с ограничениями.
2. Убедитесь, что в ЕГРН стоит именно «для дачного строительства» или «для ведения садоводства», а не «садоводство» как вид сельхозпроизводства.
3. Найдите участок на карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки: он должен попадать в территориальную зону с утверждённым регламентом, разрешающим садоводство.
4. Проверьте, не относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям, — на них стройка запрещена п. 6 ст. 79 ЗК РФ.
5. Уточните в администрации, есть ли планы включения территории в границы населённого пункта: только это делает возможным будущий ИЖС.
6. Спросите про сети и подъезд письменно: за границами населённого пункта подключение и дорога, как правило, ложатся на самого собственника или на садоводческое товарищество.
7. Заложите в бюджет расходы после сделки: 700 ₽ пошлины за участок, столько же за дом, ежегодный земельный налог по ставке до 0,3 %.

Если участок пока рассматривается как вариант, а не как покупка, сравните его с арендой муниципальной земли — механика и цена выкупа разобраны в статье про аренду земли у государства с последующим выкупом.